Выселение из ипотечного жилья. Особенности выселения из ипотечной квартиры Сбербанк выселение за неуплату ипотеки

Взять квартиру в ипотеку - иногда единственная возможность получить жилплощадь. Но стоит взвесить свои финансовые возможности. За долги по ЖКХ, шум или перепланировку, кредитор не выдворяет жильцов. Если задолжать по ипотечному кредиту, банк арестует недвижимость и выселит жильцов. Займодавец имеет на это право. Если у должника нестабильное финансовое положение или у него несовершеннолетние дети, инвалиды на иждивении или он сам инвалид - это не освобождает его от взыскания долгов по ипотеке через арест недвижимости и выселение.

Причины выселения из ипотечной квартиры

Выселение из квартиры, взятой в ипотеку, за долги - самый частый случай выселения из ипотечного жилья. По кредитному договору, владелец обязан каждый месяц выплачивать ипотеку по установленному графику. В договоре указывается процентная ставка и переплата по кредиту. Банк не напоминает о том, что нужно оплачивать ипотеку, кредитор сам вносит плату по графику на счет банка. Обязательство самостоятельно следить за выплатой займа на квартиру указано в ФЗ РФ.

Размер долга

Каким должен быть долг, чтобы выселили из ипотечной квартиры? Гражданин, не уплативший кредит, один-два месяца по ипотеке не выселяется из жилья. Сумма задолженности не определена законом, но если в течении шести месяцев за ипотеку не уплачено, банк подает иск о выселении владельца, и перехода имущества в собственность кредитора.

Выселение многодетной семьи

Статус многодетной семьи может склонить суд в сторону ответчика, но по закону — это не основание. Если жилплощадь, взятая в кредит, единственная, где проживают маленькие дети, суд может постановить заемщикам не покидать жилье, установив мораторий на арест имущества в течении года. Заемщик обязан начать немедленные выплаты по ипотеке, выплатив просрочку в срок. Если через год долг по ипотеке не погашен, банк выселяет семью из жилплощади.

С маленьким ребенком

Выселение из ипотечной жилплощади правомерно по контракту с банком и по ФЗ РФ. Залогодержатель, обратившийся в суд с взысканием средств за недвижимость, и реализовавший его, выселяет собственников, проживающих в квартире. По закону, имущество выступает в качестве залога и передается кредитору в счет уплаты задолженности.

Жилплощадь продается на общественном аукционе или передается во владение банку, если ее не удалось продать. Право собственности на проданную с торгов ипотечную квартиру получает новый собственник. Он имеет право выдворить через суд ранее проживавших в квартире без учета обстоятельств. Владелец подает заявление в суд на признание прежних жильцов утратившими право владения квартирой, даже если это их единственная жилплощадь.

Установил запрет на выселение жильцов из жилья за долги, если это единственная жилплощадь, которая у них есть. Это положение не распространяется на задолженность по кредитному жилью. Поэтому, суд вправе удовлетворить прошение банка о взыскании задолженности по ипотеке через залоговое имущество. Выселение из ипотечной квартиры с малолетним ребенком - законно ли это?

Закон об ипотеке определяет, что при задолженности банку за кредитный займ, договор расторгается и кредитор выселяется из жилья, даже если у него есть малолетние дети. То есть наличие у заемщика детей не препятствует выселению из ипотечного жилья. По решению суда, судебные приставы снимают детей с прописки в ФМС. Займодавец не предоставляет малолетнему гражданину альтернативного жилья. Выход для должника один - обратиться в органы муниципальной власти, признании себя малоимущим на законных основаниях. Государство дает помощь по госпрограммам получения социального жилья.

Инвалида

Выселение из ипотечной квартиры за долги человека с ограниченной трудоспособностью прописано в законе. Когда ипотечная жилплощадь продается банком, ее владелец меняется. Новый владелец имеет основания выписать граждан, проживающих на территории жилплощади, даже если это маленькие дети или инвалиды. Деньги от реализации ипотечного жилья идут на оплату долга, процентов и судебных издержек. Оставшуюся сумму банк возвращает должнику. Если денег достаточно, он покупает на эти средства более доступное жилье.

Кого не могут выселить из ипотечной квартиры?

Единственная причина, по которой суд может смягчить решение по выселению из ипотечной квартиры - наличие у заемщика малолетних детей и отсутствие альтернативного жилья. В этом случае, суд приостанавливает взыскание банка, чтобы должник мог рассчитаться с долгами.

Решить исход дела в пользу ответчика поможет юрист, самостоятельно это сделать сложно. Даже многодетной семье суд может не пойти на встречу, и удовлетворить прошение банка. Если с помощью представленной информации вы не смогли найти ответа на свой вопрос, задайте его нашему юристу. Вы получите незамедлительный ответ.

09.01.2017

Ипотека и суд: что делать, если банк подал иск?

К сожалению, ситуации, при которых кредитная организация, выдавшая ипотечный заем, требуeт вернуть его через суд, – не редкость. Юристы по ипотеке из компании «М16-Консалтинг» отмечают, что с каждым годом таких дел становится все больше: если еще 5-7 лет назад это было редкостью, то сегодня дела по ипотеке в суде рассматриваются регулярно.

В материале рассматриваем, какие перспективы есть у должника, если банк уже инициировал судебное производство, и чем заканчиваются суды по военной ипотеке.

Что нужно знать?

Начнем с того, что кредитные организации предпочитают решать вопросы через суд в крайних случаях. Изначально банк обязательно попробует договориться с должником и найти компромисс.

Перед подачей иска кредитор направит заемщику предупреждение о своих намерениях с просьбой вспомнить о своих финансовых обязательствах. Если должник не отреагирует на документ, банк направится в суд. И, как отмечают юристы по ипотечным кредитам, в большинстве случаев суд занимает сторону кредитной организации, удовлетворяя требования по иску.

Удастся ли сохранить квартиру после суда?

Сразу отметим, если банк уже обратился в судебные органы с целью «выбить» из вас долг по ипотеке, то с квартирой вы можете попрощаться, поскольку она выступает залогом по кредиту. По итогам дела жилплощадь гарантированно отойдет банку.

Стоит ли тогда вообще отстаивать свои права в суде, думаете вы? Отвечаем: однозначно стоит! Поскольку в ходе дела будет рассматриваться не только судьба недвижимости, но и размеры пеней, штрафов и общего долга. И если не бороться за свои права, то по итогам дела вы не только лишитесь жилья, но и будете должны банку.

Можно ли справиться без ипотечного юриста?

Справиться можно, если вы отлично подкованы в жилищном законодательстве. Если вы не обладаете достаточными знаниями в юриспруденции, то положительный исход вряд ли возможен. Профессионал же способен добиться выгодного для вас решения суда или поспособствовать заключению мирового соглашения с банком.

Нельзя не упомянуть тот факт, что зачастую банк, отбирая квартиру в качестве залогового имущества, указывает стоимость, актуальную на момент покупки. То есть, если с момента сделки прошло несколько лет и квартира выросла в цене, вы теряете эту разницу, и она не может идти в счет погашения долга. В этом случае адвокат поможет затянуть судебный процесс, а вы в это время можете найти человека, который выкупит квартиру по рыночной стоимости.

Если вы все-таки намерены обойтись в зале суда без помощи специалиста, то хотя бы воспользуйтесь консультацией юриста по ипотеке. Он изучит материалы дела, а главное – требования банка, изложенные в иске, и подскажет, что можно сделать в вашем конкретном случае.

Что можно оспорить?

Оспариваться будут суммы, которые с вас затребуют в ходе дела. Это сумма долга, пеней за просрочку и даже компенсация за оплату пошлины по иску.

Первым делом будет произведен перерасчет долга. Не редки случаи, когда штрафные санкции в иске превышают реальные на несколько десятков тысяч. Нельзя сказать однозначно, следствие ли это банальной невнимательности или намеренное ведение нечестной игры, однако вы можете потребовать снизить сумму компенсации.

Далее юрист проверит, совпадают ли реальные условия ипотечного договора с теми, которые банк указал в иске: сумма выданного займа, сроки погашения, размеры платежей и даже дни, в которые происходили выплаты. Если будут выявлены несоответствия, это тоже поможет вам существенно сократить размеры финансовых обязательств перед банком.

Раздел ипотеки в суде

Отметим, что банк может отнять ипотечную квартиру и в том случае, когда задолженность не успела образоваться, но созаемщики-супруги приняли решение о разрыве брачных отношений.

Кредитная организация в этом случается привлекается к процессу в качестве третьей стороны и может претендовать на возврат залогового имущества, если нет уверенности, что уже бывшие супруги погасят долг. При этом оставшийся долг вернуть все равно придется, даже если недвижимость отнимут.

Споры по военной ипотеке

Хорошая новость: в случае с военной ипотекой шансы сохранить квартиру гораздо выше. Суды неохотно идут навстречу банкам в просьбе выселить офицеров. Однако это не значит, что на должника не могут повесить неустойку или компенсацию.

Юристы по военной ипотеке считают, что зачастую споры возникают из-за брешей в законе. Несовершенство законодательства, касающегося военной ипотеки, приводит к возникновению судебных процессов по таким причинам:

• Увольнение из армии и, как следствие, исключение из реестра накопительно-ипотечной системы . Это самая частая причина споров, поскольку, вне зависимости от причин увольнения, военный теряет свое право на получение льготного кредитования.
• Досрочное увольнение. В данном случае проблема заключается в том, что офицер теряет накопленные за время службы средства, а это значит, что дальнейшие выплаты по кредиту он обязан производить из собственного кармана.
• Права родственников. В ситуациях, когда офицер гибнет или признается пропавшим без вести, членам его семьи приходится в судебном порядке доказывать свои права на распоряжение накопленных им средств.

Однако банки, зная о том, что симпатии суда – на стороне офицеров, стремятся урегулировать спорные вопросы в мирном порядке. Прежде чем соглашаться на условия кредитной организации, лучше получить консультацию юриста по военной ипотеке.

Юристы по ипотечным кредитам в Санкт-Петербурге

«М16-Консалтинг» имеет большой опыт дел, связанных с ипотечной недвижимостью. Дело в том, что компания сформировалась из юридического отдела агентства недвижимости «М16», которое принадлежит Вячеславу Малафееву, и первое время мы специализировались именно на жилищных спорах.

Помощь наших юристов в спорах по ипотечным кредитам позволит максимально снизить сумму взыскиваемой компенсации и договориться с банком на выгодных условиях.

Вопрос о возможности выселения должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания помещения, находящегося в залоге кредитора, имеет особую значимость, поскольку затрагивает наиболее уязвимую и социально значимую сферу человеческой жизни.

Нет денег? На улицу!

Для тех лиц, которых кредитор выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст. 95 Жилищного кодекса РФ. Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть по смыслу ст. 95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.

Однако, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир на улицу, то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда) (Апелляционные определения Ярославского областного суда от 29.03.2012 N 33-1552, от 23.07.2012 по делу N 33-3769/2012; Ростовского областного суда от 25.06.2012 по делу N 33-7194; Томского областного суда от 10.07.2012 по делу N 33-1738/2012; Верховного суда Республики Чувашия от 04.07.2012 по делу N 33-2109/2012; Верховного суда Республики Татарстан от 19.07.2012 N 33-6168/2012; Самарского областного суда от 30.08.2012 по делу N 33-7403/2012; Верховного суда Республики Коми от 23.08.2012 по делу N 33-3558АП/2012; Московского городского суда от 20.07.2012 по делу N 11-12044).

А собственник кто?

В статье 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на основании решения суда. Иными словами, требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает.

Так, Оренбургский областной суд не согласился с позицией нижестоящего суда, который удовлетворил исковые требования банка и принял решение о выселении семьи должников из спорного жилого помещения и снятии ее с регистрационного учета. Суд первой инстанции исходил из того, что право пользования квартирой ответчиков подлежит прекращению после обращения взыскания на спорное жилое помещение в связи с неисполнением должниками условий кредитного договора на основании положений ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, в связи с чем проживание и нахождение ответчиков на регистрационном учете в спорном жилом помещении нарушают права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению квартирой.

Областной суд не согласился с указанным выводом, поскольку для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуется не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона N 102-ФЗ.

Так как банк собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11.09.2012 по делу N 33-5217/2012).

Схожие выводы высказывают иные суды общей юрисдикции (Апелляционное определение Самарского областного суда от 15.05.2012 по делу N 33-4430).

Право собственности залогодержателя на ипотечное жилое помещение, на которое обращено взыскание по решению суда, может возникнуть после проведения публичных торгов. Залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п. 11 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”, а именно если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, то есть торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял. Если же публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которое их выиграло.

Где заканчиваются гарантии

Независимо от того, кто приобретает статус собственника жилого помещения, логично предположить, что новый собственник как можно скорее пожелает освободить жилое помещение от проживания посторонних для него лиц. Право нового собственника жилого помещения требовать выселения проживающих в нем лиц регулируется ст. 292 ГК РФ, согласно п. 2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Осуществляемое по основаниям п. 2 ст. 292 ГК РФ, происходит без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из жилых помещений, о необходимости предоставления жилого помещения из состава помещений маневренного фонда не принимаются судами. Правоприменительные органы полагают, что такие доводы основаны на неверном толковании п. 2 ст. 95 ЖК РФ, поскольку требования собственников жилых помещений основаны на положениях ст. ст. 209, 292, 304 ГК РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части предоставления маневренного фонда применяться не должны (Определение Верховного суда Республики Башкортостан от 29.05.2012 по делу N 33-5175/2012).

Иными словами, правоприменительные органы полагают, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов, данное помещение перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ.

Саратовский областной суд указал, что необоснованными являются доводы должников о том, что суд не рассматривал вопрос о предоставлении ответчикам иного жилого помещения маневренного фонда, специализированного государственного жилищного фонда области для временного проживания в соответствии со ст. 95 ЖК РФ, поскольку положения данной статьи не регулируют правоотношения, возникшие после того, как жилое помещение было реализовано с публичных торгов (Апелляционное определение от 31.10.2012 по делу N 33-6393).

Магаданский областной суд отметил: с доводами о том, что, принимая решение о выселении должников, суд обязан был предоставить их семье жилое помещение из маневренного фонда, согласиться нельзя, поскольку, после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов, должники к категории лиц, поименованных в ст. 95 ЖК РФ, не относятся (Апелляционное определение от 07.09.2012 N 33-785/12).

Самарский областной суд обозначил позицию, согласно которой ссылка ответчиков на нарушение судом норм ст. ст. 95 и 106 ЖК РФ не может быть принята во внимание, поскольку действующее законодательство возлагает обязанность по предоставлению жилых помещений маневренного фонда на соответствующие органы муниципальной власти, а не на нового собственника жилого помещения (Апелляционное определение от 28.06.2012 N 33-6013/2012).

Читаем Кодекс

Полагаем, что суды демонстрируют в корне неверное понимание ст. 95 ЖК РФ. Право граждан на временное проживание в помещениях маневренного фонда, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, возникает независимо от того, на какой стадии происходит выселение: до или после проведения публичных торгов. В противном случае теряет всякий смысл правовая гарантия, закрепленная в ст. 95 ЖК РФ. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 69 Закона N 229-ФЗ обращение взыскания на имущество должника включает стадию принудительной реализации (публичных торгов) и стадию передачи имущества взыскателю. Следовательно, ст. 95 ЖК РФ подразумевает, что право на временное проживание в помещениях маневренного фонда возникает у должника и членов его семьи в том числе вследствие продажи ипотечного жилья с публичных торгов либо передачи его взыскателю. Правильность такой позиции подтверждает ст. 106 ЖК РФ, в которой указано, что договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.

Таким образом, выселение должника и членов его семьи из единственного ипотечного жилья в случаях, перечисленных в ст. 95 ЖК РФ, должно происходить только при условии предоставления им помещений маневренного фонда для временного проживания.