Selezione di una società di gestione di alloggi e servizi comunali. Modi di gestire un condominio

Controllare condominio Molto processo complesso che richiede conoscenze in vari settori del diritto. Ciò è particolarmente vero per gli atti legislativi adottati nel campo degli alloggi e dei servizi comunali. Il numero di documenti accettati aumenta ogni anno ed è molto difficile capirli tutti. Vivere in condomini è molto diverso da vivere in una casa privata. Ciò è dovuto innanzitutto a numerosi problemi e soluzioni che devono essere risolti congiuntamente dalla maggior parte dei proprietari. Per mantenere la tua casa nel modo più efficiente possibile, devi prima risolvere il problema della gestione condominio, che soddisferà tutti i proprietari. Per fare ciò, devi scegliere un metodo per gestire un condominio.

Gestione di un condominio da parte di un organismo di gestione

La gestione di un condominio da parte di un'organizzazione di gestione è la forma più comune di gestione degli edifici residenziali. Questo metodo è conveniente per diversi motivi. In primo luogo, l'organizzazione gestionale può riunire un numero qualsiasi di case situate in qualsiasi località territoriale. In secondo luogo, la forma di gestione di una società di gestione è principalmente un'organizzazione commerciale creata per realizzare un profitto. Pertanto, decidi quale salari I dipendenti dell'azienda avranno solo il direttore dell'organizzazione e in nessun caso i proprietari. In terzo luogo, organizzazione gestionale può stipulare contratti di gestione sia con l'intera casa che con la HOA o la cooperativa edilizia nel suo insieme, se i proprietari lo votano. È possibile anche fornire servizi non per la gestione della casa, ma solo per la sua manutenzione. Questa modalità è molto conveniente per i residenti che hanno scelto la forma di gestione diretta o dove i pagamenti vengono effettuati direttamente.

Conclusione di un contratto di gestione di un condominio

Affinché un organismo di gestione stipuli un contratto di gestione di un condominio e inizi a gestirlo, i proprietari devono eleggerlo a maggioranza. Durante l'incontro dei proprietari, dovrebbero essere stabilite anche le tariffe per la manutenzione e la riparazione degli alloggi, in base alle quali lavorerà l'organizzazione, e dovrebbero essere risolte le questioni relative all'uso della proprietà comune della casa. Ad esempio, scantinati per i dipendenti dell'organizzazione e altri questioni organizzative. Dopo l'incontro, l'inizio della gestione della casa sarà la data della conclusione del contratto di gestione, che dovrà essere concluso con la maggioranza dei proprietari dell'intera casa. Il contratto di gestione sarà il documento principale in base al quale verranno eseguiti i lavori sulla gestione della casa. Il mio consiglio è di leggere questo documento il più attentamente possibile. Naturalmente, l'organizzazione gestionale è obbligata a rispettare tutte le norme della legislazione sugli alloggi e non dovrebbero esserci deviazioni. Ma come spesso accade nella legislazione moderna, alcuni concetti possono essere sfumati e quindi possono essere chiariti nel contratto di gestione in quanto è vantaggioso per l'organizzazione di gestione.

Con tutti questi vantaggi la gestione, a differenza di altre forme di gestione condominiale, è più soggetta a ispezioni e controlli in generale. Il proprietario che sa dove presentare un reclamo in caso di inadempimento da parte dell'organo di gestione dei suoi doveri su una questione specifica, sarà sempre in grado di ottenere l'esecuzione di determinati lavori. L'organizzazione di gestione è obbligata a svolgere tutti i lavori in conformità con le regole per il mantenimento della proprietà comune di un condominio, per garantire la fornitura utilità, aderire alle regole per lo svolgimento delle attività di gestione dei condomini e rispettare altre norme e regolamenti nel loro lavoro.

Esempio di contratto di gestione di un condominio

Quando un condominio è gestito da un'organizzazione di gestione, è responsabile nei confronti dei proprietari dei locali per la fornitura di tutti i servizi e l'esecuzione dei lavori. È tenuta a garantire la corretta manutenzione dei beni comuni di questa casa e la loro qualità, che deve soddisfare i requisiti regolamenti tecnici e stabilito dal Governo Federazione Russa regole per il mantenimento della proprietà comune in un condominio, nonché per la fornitura di servizi pubblici a seconda del livello di miglioramento dell'edificio.

In questo caso prestare attenzione al contratto di gestione del condominio. Firma solo dopo esserti assicurato che tenga conto di tutti i servizi necessari per un soggiorno confortevole nella tua casa. È possibile visualizzare e scaricare un esempio di contratto di gestione.

La procedura per la gestione di un condominio

La procedura di gestione di un condominio è regolata dalle norme per lo svolgimento delle attività di gestione di condomini. Sono state approvate. Queste regole definiscono gli standard per la gestione degli edifici residenziali plurifamiliari, che descrivono le responsabilità delle società di gestione, i loro poteri e gli standard di interazione con i proprietari. La procedura di gestione prevede norme per l'archiviazione della documentazione tecnica di una casa e il suo trasferimento ad un'altra società di gestione in caso di rielezione, responsabilità per la conclusione di contratti per la fornitura di servizi di pubblica utilità, responsabilità per la divulgazione di informazioni sulle attività della società, preparazione di proposte per l'istituzione tariffe per la manutenzione e la riparazione degli alloggi in conformità con l'elenco minimo di lavori in un edificio residenziale, nonché il lavoro del servizio di spedizione di emergenza.

Licenza per l'amministrazione di condomini

Una delle principali innovazioni nel campo della gestione degli edifici residenziali plurifamiliari è stata l'adozione della legge sulle licenze delle organizzazioni di gestione. In conformità con le modifiche al Codice degli alloggi della Federazione Russa, solo le organizzazioni di gestione sono tenute a ottenere una licenza per gestire condomini. Ciò è stato fatto affinché le autorità di vigilanza avessero l'opportunità di eliminare dal mercato le società negligenti per la fornitura di servizi abitativi e comunali senza il diritto di ripristinare le proprie attività, nonché di escludere eventi in cui un condominio è gestito da più organizzazioni.

Il processo per ottenere la licenza per gestire un condominio non comporta alcun onere particolare per una nuova società. È sufficiente contattare l'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa con la domanda appropriata, superare l'esame al capo dell'organizzazione di gestione e pagare la tassa statale. dovere e, in generale, il processo è terminato. Se l'organizzazione di gestione non adempie alle proprie responsabilità e autorità di vigilanza ricevere continue richieste da parte dei cittadini di una determinata casa, il Comitato per la proprietà abitativa statale può escludere una casa specifica dal registro delle case gestite dall'MA o revocare la licenza per gestire tutte le case. Queste innovazioni avrebbero dovuto contribuire a rendere il mercato per le organizzazioni di gestione più comprensibile e trasparente.

Ecco un esempio di accordo con una società di gestione. Domande frequenti Le domande più frequenti poste dai residenti durante i loro turni società di gestione Sorgono domande su chi pagare in caso di cambio non autorizzato dell'organizzazione della gestione della casa e su come restituire il pagamento in eccesso in caso di arricchimento senza causa. Se anche tu sei interessato a queste domande, potrai trovare le risposte per risolvere i problemi con il sistema di approvvigionamento idrico della tua casa. Chi dovrei pagare? A volte si verificano situazioni in cui si verifica un cambiamento nella società di gestione all'insaputa dei residenti, che allo stesso tempo hanno pagato i servizi a spese della vecchia organizzazione. È naturale che in questo caso la seconda (attuale) società inizi a avanzare pretese riguardo ai debiti. Cosa fare in questo caso e a chi devo versare i soldi? La risposta è semplice: la gestione non dovrebbe essere modificata all'insaputa dei residenti, quindi il procedimento non dovrebbe riguardarli.

Procedura per la selezione di una società di gestione: algoritmo delle azioni dei proprietari

Se abbiamo inviato un avviso tramite posta raccomandata, quindi lo registriamo indicando il numero articolo postale. Se abbiamo affisso (appeso) un avviso in un luogo designato, lo registriamo e la persona che ha affisso l'avviso, nonché uno o due testimoni, lasciano la propria firma.

Inoltre, da aprile 2016, il registro completo dei proprietari dei locali del condominio è diventato un allegato obbligatorio al verbale dell'assemblea (clausola a clausola 19 al link). 3) Conduciamo la parte faccia a faccia dell'incontro in contumacia e di persona. Ci assicuriamo di tenere conto dei requisiti del Ministero delle Costruzioni per la preparazione dei verbali delle assemblee generali, specificati nell'ordinanza del 25 dicembre 2015.

N 937/pr. Dal 1 luglio 2015 è stato abolito il registro delle votazioni dei proprietari durante le votazioni di persona. Tutti i proprietari, sia quelli che hanno votato di persona all'assemblea sia quelli che hanno votato in contumacia, compilano lo stesso Modulo di Delibera.

Il Codice dell'edilizia abitativa è interpretato in modo tale che i proprietari possano cambiare la società di gestione se lo decidono in una riunione, anche se non ci sono state violazioni significative del contratto di gestione da parte della società di gestione. 3) Privazione della licenza della società di gestione per gestire la propria casa ai sensi dell'articolo 199 del Codice degli alloggi della Federazione Russa. 4) Risoluzione del contratto previo accordo delle parti, se la vecchia società di gestione accetta di risolvere il contratto. 5) Cambiare modalità di gestione di un condominio. Ad esempio, su assemblea generale proprietari, si decide di creare una HOA o TSN, ma successivamente la partnership non gestisce da sola l'edificio residenziale plurifamiliare, ma assume per questo una società di gestione ai sensi della clausola 1 della parte 1 dell'articolo 137 del Codice degli alloggi della Federazione Russa.

Come cambiare la società di gestione in un condominio

Informazioni

Una società di gestione può essere nominata anche da un ente pubblico locale, ma solo se i residenti non hanno esercitato il loro diritto di scegliere un metodo di gestione entro un anno o se tutte le assemblee dei proprietari non sono state riconosciute valide. Motivi per cambiare la società di gestione Le responsabilità della società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali comprendono non solo la manutenzione dei servizi pubblici, ma anche le riparazioni ordinarie della casa per garantire la sicurezza dei residenti, le attività di pulizia e la manutenzione della proprietà comune in forma corretta.

Attenzione

Di conseguenza, le aziende fatturano i loro servizi secondo la tariffa approvata alla conclusione del contratto. La tariffa viene stabilita d'accordo con l'assemblea generale dei proprietari.

Se i residenti sono insoddisfatti della qualità dei servizi forniti e delle tariffe applicate, si pone la questione di come cambiare la società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali.

Procedura per il cambiamento della società di gestione

Non dimentichiamo, inoltre, che d'ora in poi siamo tenuti a trasmettere entro gli stessi dieci giorni copia del verbale dell'assemblea all'organismo di gestione in carica al momento dell'assemblea. Passaggio 4. Avvisiamo il vecchio organismo di gestione che lo abbiamo sostituito.
Se l'assemblea decide di modificare la modalità di gestione di un condominio, la persona autorizzata dall'assemblea, entro 5 giorni lavorativi, invia alla vecchia società di gestione, nonché alle autorità statali di vigilanza sugli alloggi, alle autorità comunali di controllo degli alloggi, un avviso della decisione presa durante la riunione con copia allegata della presente decisione.
Prima, quando si metteva in funzione una casa, la scelta di un'organizzazione di servizi era lasciata interamente alla discrezione del promotore, quindi il promotore nominava una società di gestione amichevole o affiliata. Oggi il promotore, prima della procedura per la messa in servizio di una casa e il trasferimento degli appartamenti ai proprietari, è obbligato a indire un concorso pubblico per selezionare una società di gestione.
Ulteriori questioni gestionali, inclusa la questione della creazione di un HOA, sono lasciate alla discrezione dei residenti. Selezione di una società di gestione per un condominio, secondo regola generale, si svolge in un'assemblea generale dei proprietari mediante votazione.

Allo stesso tempo, l'incontro deve essere riconosciuto come avvenuto, con tutti i documenti correttamente compilati. In caso contrario, la conclusione di un accordo con la società di gestione scelta mediante voto non può essere considerata legale.

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Tale accordo può essere risolto unilateralmente su iniziativa dei proprietari dei locali per i motivi stabiliti dalla legge, vale a dire le parti 8.1 e 8.2 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi, nonché nei casi determinati di comune accordo dalle parti. In virtù dell'articolo 162, parte 8.1, del Codice dell'edilizia abitativa, i proprietari dei locali di un condominio hanno unilateralmente il diritto di rifiutare di stipulare un contratto di gestione di un condominio, concluso a seguito di un concorso generale previsto all'art. 161, parte 4, del Codice, dopo ogni anno successivo alla conclusione del suddetto accordo nel caso in cui, prima della scadenza di tale accordo, l'assemblea generale dei proprietari dei locali di un condominio abbia deciso di scegli o modifica il metodo di gestione di questo edificio.

Quale metodo di gestione di un condominio dovrei scegliere?

• dopo aver selezionato alcuni dei candidati più attraenti, visitare i condomini da loro serviti e ispezionare le condizioni delle case all'esterno e all'interno, nonché ispezionare l'area circostante; puoi parlare con i residenti e scoprire la loro opinione sulla qualità del lavoro della società di gestione;
• violazioni di studio registrate dai servizi di controllo edilizio e di direzione lavori in relazione a specifiche società;
• assicurati di scoprire l'opinione dei tuoi vicini sulle organizzazioni selezionate e di ottenere un quadro approssimativo della posizione dei residenti della casa sulla prospettiva di cambiare la società di gestione;
• visitare gli uffici delle aziende selezionate e incontrare la direzione, discutere la possibile cooperazione, chiarire varie sfumature del futuro contratto; Si consiglia di coinvolgere gli altri residenti della casa nella conoscenza della nuova azienda.

Tali azioni preliminari contribuiranno a ridurre al minimo i rischi di fare la scelta sbagliata.
Inoltre, è necessario appoggiarsi al gruppo più numeroso possibile di cittadini scettici. Passaggio 2. Scegli un metodo per cambiare la società di gestione. Il Codice degli alloggi non ci dà il diritto di cambiare semplicemente la società di gestione. Esistono numerose restrizioni e conoscendole puoi scegliere in che modo cambierai la società di gestione. Le principali modalità per cambiare una società di gestione: 1) Selezione di una nuova organizzazione di gestione alla scadenza del contratto di gestione con la vecchia società di gestione.
2) Violazioni significative del contratto di gestione della vecchia organizzazione di gestione, che danno ai proprietari di appartamenti il ​​diritto di recedere unilateralmente dal contratto di gestione (Parte 8.2 dell'Articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa). Tuttavia c'è qualche osservazione: nella Risoluzione del Presidium del Supremo Corte arbitrale RF dal 22 novembre 2011

Procedura per la selezione della società di gestione di un condominio

Decisione La decisione di cambiare la società di gestione viene presa dalla commissione di conteggio, che è responsabile del conteggio dei voti dei residenti. Per ottenere una decisione positiva è necessario che la maggioranza dei residenti, almeno il 50%, voti a favore del cambiamento dell'organizzazione.

Solo dopo l'annuncio della decisione, inizia la procedura per la firma di un accordo speciale con un ulteriore passaggio a una nuova organizzazione dei diritti per amministrare il nuovo edificio. Protocollo Per redigere correttamente un protocollo è necessario sapere esattamente come viene redatto.

Potete visionare qui un esempio di protocollo sul cambio di società di gestione. Scelta di una nuova società di gestione Per non incontrare in futuro problemi con la società di gestione, la scelta di una nuova società deve essere trattata con grande responsabilità.

Ai sensi della parte 8.2 dello stesso articolo, i proprietari dei locali di un condominio, sulla base della decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali di un condominio, hanno unilateralmente il diritto di rifiutare di adempiere al contratto di gestione per un condominio se l'organizzazione di gestione non rispetta i termini di tale accordo. In relazione alla parte 8.2 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi, il diritto di rifiutare unilateralmente di adempiere a un contratto di gestione di un condominio sorge per i proprietari dei locali solo se l'organizzazione di gestione non adempie o adempie in modo inadeguato ai propri obblighi.

Il fatto di inadempimento o inadeguato adempimento da parte dell'organismo di gestione dell'obbligo assunto deve essere legalmente formalizzato.

Procedura per la scelta della società di gestione di un diritto condominiale

• Codice degli alloggi della Federazione Russa
• Selezione di una società di gestione per un diritto condominiale
• Cambiare un'organizzazione di gestione in un'altra
• Come si può cambiare la società di gestione?
• Selezione di una società di gestione per un diritto condominiale

Codice degli alloggi della Federazione Russa La decisione dell'assemblea generale sulla scelta del metodo di gestione è obbligatoria per tutti i proprietari di locali in un condominio. 4. L'ente governativo locale, secondo le modalità stabilite dal governo della Federazione Russa, bandisce un concorso pubblico per la selezione di un organismo di gestione, se entro un anno prima della data di detto concorso, i proprietari dei locali in un appartamento edificio non hanno scelto un metodo per gestire questo edificio o se decisione presa la scelta del metodo di gestione di questa casa non è stata attuata. La scelta di una società di gestione per un condominio è una legge. Disposizioni simili sono contenute nel paragrafo 5 dell'art.

La scelta del metodo di gestione non è solo un diritto, ma anche una responsabilità dei proprietari. Qualora tale obbligo non sia rispettato, è stabilito che la gestione sia affidata ad un organismo di gestione eletto sulla base di un concorso indetto con decisione dell'ente locale.

La necessità di utilizzare il meccanismo specificato per l'elezione di un organismo di gestione sorge se:

• 1) i proprietari dei locali di un condominio non hanno scelto il metodo di gestione di questo edificio, in particolare:
  • - non si è tenuta un'assemblea generale sulla scelta della modalità di gestione di un condominio o non è stata presa una decisione sulla scelta della modalità di gestione di un condominio;
  • - dopo 2 mesi dall'entrata in vigore di una decisione del tribunale che dichiara invalida l'assemblea generale dei proprietari dei locali in un condominio sulla questione della scelta di un metodo di gestione, non si è tenuta una nuova assemblea generale o una decisione sulla scelta di un metodo di gestione non è stata effettuata la gestione di un condominio;
• 2) la decisione presa dai proprietari dei locali di un condominio di scegliere un metodo di gestione della casa non è stata attuata, anche nei seguenti casi:
  • - la maggior parte dei proprietari di locali in un condominio non ha stipulato accordi necessari per la gestione diretta (articolo 164 del Codice degli alloggi della Federazione Russa);
  • - i proprietari dei locali del condominio non hanno inviato all'organismo federale autorizzato ramo esecutivo documenti richiesti per la registrazione statale di un'associazione di proprietari di case o di una cooperativa edilizia o altro specializzato cooperativa di consumo;
  • - contratti di gestione di un condominio, previsti dall'art. 162 Codice degli alloggi della Federazione Russa.

Sembra che motivi per indire un concorso siano anche i casi in cui i proprietari hanno scelto come metodo di gestione la gestione di un organismo di gestione, ma non hanno individuato un organismo specifico con cui desiderano stipulare un contratto per la gestione di un appartamento edificio. Come risulta dalla normativa, la scelta del metodo di gestione in questione implica la determinazione mediante una decisione dell'assemblea generale di un organismo concreto al quale i proprietari affideranno la gestione. Tuttavia, al momento, quando i proprietari dispongono di informazioni minime sugli organismi di gestione esistenti, è molto difficile scegliere un'altra organizzazione diversa dalle organizzazioni di riparazione e manutenzione create da enti pubblici. Pertanto, se i proprietari non hanno individuato un'organizzazione specifica, ciò dovrà essere fatto dal governo locale attraverso un concorso pubblico. Attraverso un concorso pubblico, l'organizzazione di gestione viene selezionata anche nei casi in cui un condominio è di proprietà statale o comunale (articolo 163 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa). Inoltre, in questa situazione, la scelta di un diverso metodo di gestione è impossibile; esiste solo la possibilità di scegliere un'organizzazione di gestione. Pertanto, la selezione dell'organismo di gestione su base competitiva è prevista anche per i casi in cui si tratta di gestione di condomini di proprietà di enti pubblici.

La conclusione di un contratto per la gestione di un condominio senza indizione di concorso pubblico nei casi in cui dovrebbe essere indetto è consentita se detto concorso è dichiarato nullo ai sensi di legge.

La procedura per l'indizione di un concorso generale per la selezione di un organismo di gestione è stabilita dal decreto del governo della Federazione Russa del 02/06/2006 n. 75 “Sulla procedura per l'indizione di un concorso generale da parte di un ente governativo locale per selezione di un organismo di gestione per la gestione di un condominio." Il legislatore ha dato ai proprietari il diritto di modificare in qualsiasi momento la gestione della casa. La decisione di cambiare deve essere presa anche durante l'assemblea generale dei proprietari.

Il metodo scelto per gestire un edificio residenziale è obbligatorio per tutti i proprietari dei locali in esso contenuti. L'assemblea generale dei proprietari dei locali di un condominio è obbligata a scegliere un metodo di gestione del condominio. Se viene creata un'associazione di proprietari di case, l'associazione può gestire un condominio senza coinvolgere altre organizzazioni. In questo caso non viene concluso un contratto di gestione, poiché i rapporti dell’associazione dei proprietari di case con i membri dell’associazione si basano sull’appartenenza e in questo caso non sono previsti accordi a causa della natura di questi rapporti. Tuttavia, la società stipula accordi con i proprietari dei locali di un condominio che non sono membri della società, poiché non esistono rapporti di associazione tra le entità menzionate.

Uno dei modi per gestire un condominio è trasferire le funzioni di gestione a un'organizzazione di gestione. Quando si scelgono i proprietari dei locali da parte dell'assemblea generale questo metodo il management deve scegliere tale organizzazione. Il rapporto tra i proprietari e l'organizzazione di gestione deve essere basato su un contratto; tale contratto è un contratto per la gestione di un condominio.

Un contratto di gestione condominiale è un altro tipo di contratto utilizzato nel settore immobiliare.

In un contratto di gestione di un condominio, una parte (l'ente di gestione), su istruzione dell'altra parte (i proprietari dei locali del condominio, gli organi di gestione di un'associazione di proprietari di case o gli organi di gestione di una cooperativa edilizia o gli organi di gestione di un'altra cooperativa di consumo specializzata), si impegna a fornire servizi a pagamento entro un periodo di tempo concordato e a svolgere lavori per la corretta manutenzione e riparazione della proprietà comune in tale casa, a fornire servizi di pubblica utilità alla proprietari dei locali di tale casa e persone che utilizzano i locali di questa casa e svolgono altre attività volte al raggiungimento degli obiettivi di gestione di un condominio.

La manutenzione e la riparazione dei condomini viene effettuata sulla base di un accordo con l'organizzazione di gestione con adempimento obbligatorio regole e standard uniformi per il funzionamento e la riparazione del patrimonio immobiliare, indipendentemente dalla forma di proprietà del patrimonio immobiliare a spese dei proprietari dei locali. Un nuovo concetto è apparso nella legislazione moderna: "organizzazione di gestione". La gestione degli alloggi si riferisce alle attività volte a garantire la manutenzione, il funzionamento e la riparazione dei condomini, nonché la fornitura di servizi pubblici.

L'accordo di gestione è bilaterale e accordo di compensazione. L'organismo di gestione deve ricevere una remunerazione per lo svolgimento delle proprie attività. L'articolo commentato prevede che il contratto specifichi la procedura per la determinazione del prezzo contrattuale. In questo caso si tratta di remunerazione per l'organizzazione gestionale. Sembra che sia possibile indicare direttamente il prezzo del contratto, e non solo la procedura per determinarlo.

Oggetto del presente accordo è l'esecuzione di lavori e la fornitura di servizi per la manutenzione e la riparazione di un condominio, nonché la fornitura di utenze ai proprietari dei locali di tale edificio.

Il contratto di gestione di un condominio è un contratto autonomo previsto dalla legge. La legge stabilisce i termini essenziali del contratto di gestione.

Ci sono diversi punti di vista riguardo alla natura giuridica di questo accordo. Una posizione comune è che il contratto di gestione di un condominio sia di natura mista e contenga indicazioni di accordi prestazione retribuita servizi e contratti. Tuttavia, la posizione di V.N. Simonov che questo accordo è un accordo indipendente. L'indipendenza di questo accordo è dimostrata dal fatto che è regolato da norme speciali della legislazione sull'edilizia abitativa. Non è possibile qualificare l'accordo in questione come misto, poiché un accordo misto è un accordo non previsto da leggi o altro atti giuridici, ma contenente elementi di diversi contratti previsti dalla legge. Poiché la regolamentazione dei rapporti di gestione dei condomini rientra nella competenza della legislazione edilizia, il contratto di gestione dei condomini deve essere regolato, innanzitutto, dalla legislazione edilizia. Nell'applicare le norme civilistiche al caso in esame, si applicano le disposizioni dell'art. 8 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, secondo il quale la legislazione pertinente viene applicata ai rapporti abitativi relativi alle riparazioni, all'uso di attrezzature tecniche, alla fornitura di servizi pubblici e al pagamento dei servizi di pubblica utilità, tenendo conto dei requisiti stabiliti dall'Housing Codice. Il contratto di gestione di un condominio deve essere redatto in forma scritta semplice. Il legislatore non ha previsto la necessità di autenticazione notarile o altra registrazione speciale per questo accordo. Il contratto di gestione di un condominio non può considerarsi pubblico, perché le condizioni per la gestione di un condominio sono stabilite dall'assemblea generale dei proprietari, tenendo conto delle specificità dell'oggetto della gestione e di altre circostanze. Di conseguenza, in questo caso, il requisito della parità di condizioni per tutti i candidati, previsto per un appalto pubblico (articolo 426 del Codice civile della Federazione Russa), non può essere soddisfatto. Pertanto, l’obbligo di concludere un accordo deve essere previsto specificamente. La base per il rifiuto di concludere un accordo dovrebbe essere l’incapacità dell’organismo di gestione di concludere l’accordo in questione, in particolare se non ha la capacità tecnica di soddisfare le condizioni stabilite dalla decisione dell’assemblea generale dei proprietari.

Prima di considerare la procedura per la conclusione di un accordo e i suoi termini, dovresti prestare attenzione al nome di questo accordo: un contratto di gestione di un condominio. Considerando che il concetto di “condominio” comprende sia la proprietà comune che i locali separati residenziali e non residenziali, sarebbe più corretto chiamare questo accordo un accordo per la gestione della proprietà comune di un condominio, perché All'organismo di gestione è affidato soltanto il mantenimento in buono stato degli oggetti di proprietà comune. Per quanto riguarda stanze separate, quindi l'organizzazione di gestione fornisce ai proprietari e agli altri utenti solo la fornitura di utenze e altri servizi previsti dal contratto, ma non fornisce servizi né esegue lavori di manutenzione e riparazione di questi locali.

La conclusione di un contratto per la gestione di un condominio è prevista sia nel caso di scelta di un'organizzazione di gestione direttamente da parte dei proprietari dei locali di un condominio, sia nel caso di determinazione dell'organizzazione di gestione sulla base dei risultati di un concorso per la selezione di un organismo di gestione detenuto da un ente pubblico locale.

La procedura per la conclusione di un contratto di gestione di un condominio varia a seconda di chi ha selezionato l'organizzazione di gestione, nonché se il contratto viene firmato direttamente dai proprietari o se il contratto viene concluso da un'associazione di proprietari di case creata dai proprietari dei locali o una cooperativa specializzata.

La scelta di un'organizzazione di gestione può essere effettuata dai proprietari dei locali di un condominio in un'assemblea generale (sottoclausola 4, clausola 2, articolo 44 del Codice degli alloggi della Federazione Russa). Le decisioni dell'assemblea generale dei proprietari dei locali di un condominio sulle questioni messe al voto sono adottate a maggioranza del numero totale di voti dei proprietari dei locali di un condominio che partecipano a questa riunione (comma 1 dell'articolo 46 del Codice degli alloggi della Federazione Russa). Pertanto, per scegliere il metodo di gestione ed eleggere un determinato organismo di gestione, è sufficiente la maggioranza semplice dei voti. Non è esclusa la possibilità di tenere l'assemblea in contumacia.

La decisione dell'assemblea generale sulla scelta dell'organismo di gestione, nonché le condizioni alle quali i proprietari desiderano concludere un contratto di gestione, sono indicate nel verbale dell'assemblea generale.

Il verbale è redatto per iscritto e sottoscritto dal presidente e dal segretario, nonché dai componenti della commissione di scrutinio. Nel protocollo in obbligatorio sono indicati la data e il luogo dell'assemblea generale dei proprietari, l'ordine del giorno e il quorum. Nella decisione dell'assemblea generale, quando si sceglie un organismo di gestione come metodo di gestione, è necessario indicare con quale organismo di gestione i proprietari stipuleranno un contratto di gestione del condominio. Inoltre, devono essere determinate le condizioni alle quali i proprietari stipuleranno un accordo con l'organizzazione di gestione. Ricorrono le condizioni previste dal comma 3 dell'art. 162 LCD come essenziale. Con decisione dell'assemblea generale, altre condizioni possono essere incluse nell'accordo.

La legislazione non stabilisce l'obbligo per gli organismi di gestione di concludere un contratto per la gestione di un condominio con i proprietari che ne facciano richiesta. Tuttavia, affinché il meccanismo di elezione dell'organismo di gestione possa essere attuato, è necessario garantire tale responsabilità. In caso contrario, prima di decidere sulla scelta di un determinato organismo di gestione, i proprietari dovrebbero informarsi se l'organismo di gestione è d'accordo a concludere un contratto di gestione per la casa in questione.

Il contratto di gestione di un condominio non può considerarsi pubblico, perché le condizioni per la gestione di un condominio sono stabilite dall'assemblea generale dei proprietari, tenendo conto delle specificità dell'oggetto della gestione e di altre circostanze. Pertanto, nel caso di specie, il requisito della parità di condizioni per tutti i candidati, previsto da un appalto pubblico, non può essere soddisfatto. Pertanto, l’obbligo di concludere un accordo deve essere previsto specificamente. La base per il rifiuto di concludere un accordo dovrebbe essere l’incapacità dell’organismo di gestione di concludere l’accordo in questione, in particolare se non ha la capacità tecnica di soddisfare le condizioni stabilite dalla decisione dell’assemblea generale dei proprietari. Quando l'assemblea generale stabilisce i termini del contratto di gestione di un condominio, è consigliabile coordinarli prima con l'organizzazione di gestione, anche in termini di valutazione dei costi necessari per mantenere il condominio in buone condizioni. È probabile che nella pratica le condizioni vengano proposte dall'organizzazione di gestione e chiarite in relazione ad uno specifico oggetto di gestione.

In assenza di pratica per la conclusione di contratti di gestione di un condominio importante acquisire contratti campione, sviluppato dagli organi direttivi delle singole entità costituenti della Federazione Russa. Inoltre, la legislazione non stabilisce direttamente la capacità dei proprietari dei locali edili di avanzare pretese per costringere i comproprietari che rifiutano di stipulare un contratto di gestione a stipulare un accordo adeguato. Allo stesso tempo, poiché le decisioni dell'assemblea generale sono vincolanti per tutti i proprietari e la mancata conclusione del contratto di gestione da parte del proprietario pregiudica gli interessi degli altri proprietari, vi sono motivi per riconoscere loro il diritto di esigere l'esecuzione della decisione dell'assemblea generale assemblea generale con la forza. Il diritto di esigere la conclusione di un contratto dovrebbe essere concesso anche all'organizzazione incaricata della gestione del condominio, perché deve iniziare ad adempiere alle sue funzioni entro trenta giorni dalla data della firma del contratto di gestione del condominio con il primo proprietario dei locali, salvo diversa disposizione del contratto.

Se il contratto viene concluso sulla base dei risultati di un concorso per la selezione di un organismo di gestione, il vincitore del concorso, entro 10 giorni lavorativi dalla data di approvazione del protocollo del concorso, presenta all'organizzatore del concorso un progetto firmato di accordo per la gestione di un condominio, nonché la sicurezza per l'adempimento degli obblighi. La mancata presentazione di una bozza di contratto all'organizzatore del concorso è considerata una rinuncia alla conclusione del contratto. Fornire una bozza di contratto di gestione per un condominio all’organizzatore del concorso consente di monitorare il rispetto dei termini da parte del vincitore del concorso. Questo è importante perché tutti i termini essenziali dell'accordo di gestione per la determinazione dell'organizzazione di gestione del concorso sono stabiliti nella documentazione del concorso.

Il vincitore del concorso inoltre, entro 20 giorni dalla data di approvazione del protocollo di concorso, invia ai proprietari dei locali del condominio le bozze di convenzione firmate per la gestione di un condominio affinché sottoscrivano tali convenzioni secondo le modalità stabilite dall'art. Articolo 445 del Codice Civile della Federazione Russa.

Si precisa che il Codice della Casa prevede l'applicazione dell'art. 445 del Codice Civile dell'intera Federazione Russa. Quelli. Si presume che il destinatario possa inviare una proposta per concludere un protocollo di accordo di disaccordo. Tenendo conto della procedura per determinare i termini del contratto di gestione di un condominio prevista dalla legge, tali condizioni non possono essere oggetto di controversia tra i proprietari dei locali del condominio e l'organizzazione di gestione.

Per evitare situazioni controverse, l'ente locale, entro dieci giorni dalla data del concorso pubblico, comunica a tutti i proprietari di locali di un condominio i risultati del concorso stesso e i termini del contratto di gestione di tale edificio. Sembra che le rivendicazioni dei proprietari riguardo ai termini del contratto debbano essere presentate alla persona che ha organizzato il concorso e ha determinato le relative condizioni nella documentazione del concorso.

I proprietari dei locali di un condominio sono tenuti a stipulare un contratto di gestione di tale edificio con un organismo di gestione selezionato in base ai risultati di un concorso generale secondo le modalità prescritte dall'art. 445 del Codice Civile della Federazione Russa. Pertanto, la conclusione di un accordo è obbligatoria sia per l'organizzazione di gestione che per i proprietari dei locali. Se i proprietari evitano di concludere un accordo, l'organizzazione di gestione può richiederlo procedura giudiziaria costrizione a stipulare un accordo. Va notato che l'art. 445 del Codice Civile della Federazione Russa prevede solo la possibilità di costringere una controparte a stipulare un accordo. La possibilità che altri proprietari dei locali di un condominio facciano richieste in questo caso è dubbia, perché nel caso in esame, l’obbligo di concludere un contratto non deriva da una decisione dell’assemblea generale, ma deriva dalla normativa, che prevede in questi casi l’obbligo di concludere un contratto solo da parte della controparte . Di norma il contratto di gestione di un condominio viene concluso con ciascuno dei proprietari alle stesse condizioni. In questo caso l'accordo è redatto per iscritto sotto forma di un unico documento.

La conclusione di un accordo con ciascuno dei comproprietari non sembra del tutto giustificata. Poiché il contratto viene concluso con un unico organismo di gestione, alle stesse condizioni per tutti i proprietari, sembra accettabile sancire per legge la possibilità di concludere un unico contratto tra i proprietari e l'organismo di gestione. A tal fine sarebbe sufficiente, con decisione dell'assemblea generale, riconoscere al rappresentante eletto dai proprietari il diritto di concludere il relativo accordo alle condizioni approvate dall'assemblea. Per quanto riguarda l'importo del pagamento effettuato da ciascuno dei comproprietari, può essere determinato in un unico accordo, perché sarà calcolato ad aliquote uniformi, tenendo conto della quota di ciascun comproprietario nella proprietà comune.

Se i proprietari hanno creato un'associazione di proprietari di case o una cooperativa edilizia specializzata, il contratto di gestione di un condominio viene concluso dall'organo autorizzato dell'associazione di proprietari di case o della cooperativa edilizia specializzata. Quindi, secondo l'art. 148 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, la conclusione di un contratto per la gestione di un condominio è di competenza del consiglio di amministrazione della partnership. Va notato che il consiglio stipula solo tale accordo. La decisione di coinvolgere un organismo di gestione deve essere presa dall'assemblea generale. Sebbene il Codice dell'edilizia abitativa non stabilisca alcun requisito per un'organizzazione di gestione, data la natura delle attività di tale organizzazione, si dovrebbe concludere che deve essere creata in una delle forme previste per le organizzazioni commerciali.

Le regole per l'indizione di un concorso pubblico da parte di un ente governativo locale per selezionare un'organizzazione di gestione per la gestione di un condominio consentono la possibilità di attrarre un singolo imprenditore come organizzazione di gestione. La legittimità di un'interpretazione estensiva del concetto di “organismo di gestione” è talvolta giustificata con il riferimento al comma 3 dell'art. 23 Codice Civile della Federazione Russa. Secondo questa norma, alle attività imprenditoriali dei cittadini svolte senza costituire una persona giuridica si applicano le norme del Codice Civile della Federazione Russa, che regolano l'attività delle persone giuridiche che sono organizzazioni commerciali, salvo diversamente previsto dalla legge. , altri atti giuridici o l'essenza del rapporto giuridico.

Tuttavia, questa disposizione non fornisce motivi sufficienti per ampliare il concetto di “organizzazione di gestione”, perché si occupa dell'applicazione delle regole Codice civile RF sulla procedura per svolgere tali attività, ma non su cosa imprenditore individuale può svolgere tutte quelle tipologie di attività che ha diritto di svolgere organizzazioni commerciali. Nel caso in cui il legislatore preveda l'attuazione di qualsiasi attività a persona giuridica, e cittadino-imprenditore, il concetto di “persona che realizza attività imprenditoriale" La mancanza di una chiara regolamentazione giuridica dello status di un organismo di gestione non significa la possibilità di un'interpretazione ampia delle disposizioni e delle norme della legislazione sugli alloggi.

In assenza di licenza per le attività delle organizzazioni di gestione, sarebbe opportuno stabilire requisiti per la presenza di specialisti qualificati nell'organizzazione, nonché requisiti per dimensione minima il capitale autorizzato di tale organizzazione. Inoltre, per garantire gli interessi dei proprietari dei locali, è possibile introdurre assicurazione obbligatoria responsabilità civile degli enti gestori nell'ambito dei contratti di gestione condominiale. Con questa assicurazione, l'importo deve essere correlato al valore della proprietà comune del condominio, nonché all'importo dei fondi che i proprietari contribuiscono alla manutenzione e alla riparazione di questa proprietà.

Il contratto di gestione di un condominio è consensuale e si considera concluso dal momento in cui viene raggiunto l'accordo nella forma prescritta su tutto condizioni essenziali. Dal momento della conclusione del contratto inizia a contare il periodo entro il quale l'organismo di gestione può iniziare ad adempiere ai propri compiti. In conformità con il Codice degli alloggi, l'organizzazione di gestione deve iniziare ad attuarli entro 30 giorni dalla data della firma del contratto. Va notato che questa regola è facoltativa. Il contratto può anche prevedere un periodo diverso affinché l'organismo di gestione possa iniziare ad adempiere ai propri compiti.

Il contratto di gestione di un condominio viene concluso a fini gestionali, vale a dire affinché l'organizzazione di gestione esegua una serie di azioni giuridicamente significative ed effettive volte a garantire la corretta manutenzione e riparazione della proprietà comune di un condominio, nonché la fornitura di servizi di pubblica utilità ai proprietari e agli altri utenti dei locali. Allo stesso tempo, il contratto di gestione di un condominio, a differenza del contratto di gestione fiduciaria immobiliare, non prevede il trasferimento dei poteri dei proprietari all'organismo di gestione, così come il trasferimento dell'immobile stesso all'organismo di gestione . L'alienazione di questa proprietà nel suo insieme in qualsiasi forma senza trasferimento dei diritti sui locali residenziali e non residenziali della casa è impossibile. Di conseguenza, non è necessario trasferire la casa nel bilancio dell'organizzazione di gestione, redigere certificati di accettazione, ecc. L'accordo dovrebbe essere accompagnato solo da un elenco dei beni che costituiscono proprietà comune, il cui corretto funzionamento deve essere garantito dall'organismo di gestione. Tale elenco deve costituire parte integrante del contratto di gestione.

Come indicato nella lettera del Ministero dello Sviluppo Regionale della Federazione Russa del 20 dicembre 2006 n. 14316-RM/07 “Sul trasferimento di condomini quando si sceglie un metodo di gestione”, la legislazione della Federazione Russa non prevede per il trasferimento di un condominio come oggetto immobiliare ai proprietari dei locali, a un nuovo organismo di gestione selezionato o ad un'associazione di proprietari di case consolidata. Il Codice degli alloggi della Federazione Russa prevede solo il trasferimento della documentazione tecnica per un condominio e altri documenti relativi alla gestione di tale edificio.

Un condominio in cui i locali appartengono a due o più proprietari diversi, indipendentemente dalle informazioni contabilità non può essere considerato appartenente ad una sola persona. La proprietà comune in tali condomini è di proprietà comune condivisa di tutti i proprietari dei locali. Dovrebbe essere considerata illegale la registrazione di un condominio, i cui locali appartengono a due o più proprietari diversi, nel registro delle proprietà comunali (statali) e/o la contabilità di un condominio nel bilancio di una direzione o altra organizzazione.

I locali residenziali e non residenziali, i cui diritti di proprietà statale o comunale sono stati risolti a seguito della privatizzazione e di altre transazioni di diritto civile, in conformità con la legislazione contabile della Federazione Russa, vengono cancellati dal bilancio imprese unitarie o governo e istituzioni comunali, ai quali è stato assegnato il diritto di gestione economica o di gestione operativa.

L'elenco dei beni comuni di un condominio dovrebbe riflettere le informazioni sulle condizioni dei beni comuni del condominio al momento del trasferimento alla gestione. Le informazioni sullo stato della proprietà comune possono essere utilizzate successivamente per valutare l'operato dell'organizzazione che ha gestito il condominio, nonché per pianificare i lavori sulla gestione, manutenzione e riparazione della proprietà comune dei proprietari dei locali del condominio. La documentazione tecnica per un condominio e altri documenti relativi alla gestione di un condominio sono soggetti a trasferimento all'organizzazione di gestione. Al contratto di gestione dovrà essere allegato anche l'elenco della documentazione trasferita.

Secondo l'art. 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, il trasferimento della documentazione tecnica deve essere effettuato trenta giorni prima della risoluzione del contratto di gestione di un condominio. Un obbligo simile si pone per tutte le persone che forniscono servizi di manutenzione ai proprietari dei locali e (o) eseguono lavori di riparazione sulla proprietà comune in un condominio per motivi sorti prima dell'entrata in vigore del Codice dell'edilizia abitativa.

Poiché il Codice dell'edilizia abitativa non prevede diversamente, la documentazione tecnica disponibile deve essere trasferita gratuitamente.

Va notato che l'entrata in vigore del contratto di gestione di un condominio e l'emergere delle responsabilità di gestione non dipendono dal trasferimento della documentazione pertinente. Allo stesso tempo, perché il funzionamento di un condominio senza la documentazione specificata è difficile; l'organizzazione di gestione ha il diritto di richiedere che le persone in possesso della documentazione tecnica la trasferiscano all'organizzazione di gestione.

La documentazione tecnica per un condominio comprende:

• a) documenti per la contabilità tecnica del patrimonio immobiliare, contenenti informazioni sullo stato della proprietà comune;
• b) documenti (atti) sull'accettazione dei risultati del lavoro;
• c) certificati di ispezione, controllo delle condizioni (collaudo) di servizi pubblici, dispositivi di misurazione, apparecchiature meccaniche, elettriche, sanitarie e di altro tipo che servono più di una stanza in un condominio, parti strutturali di un condominio (tetto, recinzione portante e strutture non portanti di un condominio, oggetti situati su un terreno e altre parti di proprietà comune) per la conformità delle loro qualità operative ai requisiti stabiliti;
• d) istruzioni per la gestione di un condominio nella forma stabilita dall'organo esecutivo federale che esercita le funzioni di sviluppo politica pubblica e normativo regolamentazione legale nel campo dell'edilizia, dell'architettura, dell'urbanistica, dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, per le case il cui permesso di messa in servizio è stato ricevuto dopo il 1 luglio 2007. Le istruzioni specificate includono raccomandazioni del promotore (appaltatore) per la manutenzione e la riparazione della proprietà comune, raccomandate durata di servizio delle singole parti della proprietà comune e può anche includere raccomandazioni di progettisti e fornitori materiali da costruzione e attrezzature, subappaltatori.

Altri documenti relativi alla gestione di un condominio includono:

• a) una copia della planimetria catastale (mappa) del terreno, certificata dall'ente che svolge attività di tenuta del catasto dei terreni demaniali;
• b) un estratto del registro contenente informazioni sui diritti registrati su oggetti immobiliari di proprietà comune;
• c) una copia del piano urbanistico del terreno nella forma stabilita certificata dall'ente governativo locale autorizzato (per condomini, costruzione, ricostruzione o importante ristrutturazione che sono stati realizzati sulla base di un permesso di costruzione ottenuto dopo che il Governo della Federazione Russa ha stabilito la forma del piano urbanistico per il terreno);
• d) documenti indicanti il ​​contenuto e l'entità della servitù o di altri gravami, con allegato un piano certificato dall'organismo (organismo) competente per la registrazione statale degli oggetti immobiliari, su cui sono indicati l'ambito e i confini della servitù o di altri gravami relativi a parte del terreno sono segnalati (se presente servitù);
• e) documentazione di progettazione (copia documentazione del progetto) per un condominio, in base al quale è stata effettuata la costruzione (ricostruzione) di un condominio (se presente).

Spesso, nella pratica, le società di gestione si trovano ad affrontare la situazione in cui un nuovo condominio è appena entrato in funzione e qualcuno deve gestirlo. La domanda sorge spontanea: come viene effettuata? gestione di condomini da parte dello sviluppatore finché i proprietari non avranno scelto un modo per gestire questa casa?

Determinazione dell'oggetto della gestione di MKD

Dopo che l'MKD è stato messo in funzione, una delle priorità questioni legaliè la definizione oggetto di gestione di un condominio. Occorre cioè stabilire chi gestirà il condominio messo in funzione. La difficoltà della situazione è che al momento della messa in funzione del condominio e qualche tempo dopo, non tutti i locali residenziali e non residenziali sono di proprietà. Pertanto, non è possibile, né di diritto né di fatto, convocare un'assemblea generale dei proprietari per scegliere la modalità di gestione dei condomini.

In una situazione in cui la proprietà in un condominio non è registrata per tutti i locali, è necessario fare riferimento alle norme della legislazione sugli alloggi. Per descrivere brevemente la situazione, lo schema di azione è il seguente. Per prima cosa lo sviluppatore riceve permesso di mettere in funzione la casa. Quindi, entro 5 giorni da questo momento, a sua discrezione, seleziona una società di gestione, con la quale stipula un contratto di gestione per 3 mesi.

Contestualmente, entro 20 giorni dal momento in cui il condominio entra in funzione, l'ente locale comunica la messa a reddito della casa concorso pubblico per selezionare una società di gestione. Entro 40 giorni dalla notifica dell'evento, l'ente pubblico locale deve indire questo concorso e informare tutti i soci sui suoi risultati entro 10 giorni dalla data del suo completamento. Successivamente la società di gestione, già eletta in base ai risultati di un concorso pubblico, inizia a gestire questa casa e stipula accordi di gestione con i residenti dopo che questi hanno registrato la proprietà dei locali di questa casa.

Pertanto, la legislazione sull'edilizia residenziale ha legalizzato la possibilità di non tenere un'assemblea generale dei proprietari per scegliere la modalità di gestione di un condominio, ma che il promotore stipuli un contratto per la gestione di un condominio con la società di gestione da lui scelta. Vediamo ora questo schema in dettaglio e in ordine.

Gestione di MKD dopo la messa in servizio

Prima dell'introduzione della licenza della società di gestione, il promotore poteva immediatamente mettere in funzione il condominio contratto di gestione con la società di gestione oppure gestire autonomamente la casa fino alla conclusione dei relativi accordi con una società di gestione scelta a seguito di un concorso pubblico. Un concorso pubblico, lo ricordiamo, è indetto da un ente pubblico locale.

Allo stesso tempo, la concessione di licenze non ha apportato modifiche significative in questo settore e non ha privato lo sviluppatore del diritto di scegliere una società di gestione. A conclusione di un contratto di gestione per condomini tra il promotore (comma 6, parte 2, articolo 153 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa) e la società di gestione selezionata in base ai risultati di un concorso generale, la gestione della casa è affidata a una società di gestione, con la quale lo sviluppatore deve stipulare un contratto di gestione entro e non oltre 5 giorni dalla data di ricevimento del permesso di mettere in funzione la casa (parte 14 dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

Dopo la messa in funzione del condominio, le autorità locali devono indire un concorso pubblico per selezionare una società di gestione per la gestione del condominio, se entro un anno prima della data del concorso i proprietari non hanno scelto un metodo di gestione o la decisione effettuate dai residenti non è stata implementata (parte 4 dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

Quindi dopo messa in servizio di MKD e prima di indire un concorso pubblico per selezionare una società di gestione, lo sviluppatore ha il diritto di stipulare un accordo con qualsiasi società di gestione a sua discrezione. La società di gestione scelta dal promotore gestirà la casa fino a quando il condominio non verrà messo in concorso o i proprietari sceglieranno un'altra società di gestione o un altro metodo di gestione in un'assemblea generale.

In questo caso, la società di gestione fungerà da appaltatore per lo sviluppatore. Questa società di gestione deve concludere accordi con la RSO sulla base dell'atto di messa in funzione del condominio (RF RF n. 124 del 14 febbraio 2012). Dopo aver messo in funzione il condominio, lo sviluppatore deve pagare la società di gestione dei locali residenziali e dei servizi pubblici (articolo 153 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

Se lo sviluppatore stesso gestisce il condominio senza concludere un contratto di gestione con la società di gestione, allora pagamento dell'alloggio e delle utenzeè versato dagli azionisti che hanno accettato i locali dal promotore ai sensi dell'atto di trasferimento dal momento del suo trasferimento (clausola 6, parte 2, articolo 153 del codice degli alloggi RF, clausola 7.3, parte 2, articolo 155 del codice degli alloggi RF ).

Uno sviluppatore dovrebbe tenere conto delle opinioni degli azionisti nella scelta di una società di gestione?

In realtà no, poiché il promotore non è obbligato a prendere in considerazione le opinioni degli azionisti nella scelta di una società di gestione. Dati della persona fino a registrazione dei diritti di proprietà per l'edilizia abitativa non hanno il diritto di esprimere la propria opinione su questioni di gestione dei condomini. La decisione di scegliere un metodo di gestione della casa viene presa esclusivamente dai proprietari dei locali in un condominio (parte 2 dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

I motivi per cui il promotore ha il diritto di concludere un contratto di gestione di un condominio con una società di gestione sono lo statuto, l'autorizzazione a mettere in funzione la casa e la decisione dell'organo di gestione del promotore autorizzato a prendere le decisioni pertinenti (Ordinanza del promotore Ministero delle Costruzioni della Federazione Russa n. 411/pr del 31 luglio 2014). Pertanto, la decisione di stipulare un contratto di gestione per un condominio e di selezionare una determinata società di gestione può essere presa esclusivamente dal promotore e a sua discrezione.

Concorso aperto

Pagamenti delle utenze in un nuovo edificio prima della messa in servizio del condominio

Prima che il condominio venga messo in funzione, il promotore stipula contratti con RSO per esigenze di costruzione. Potrebbe essere contratti temporanei alimentazione elettrica, fornitura di calore per la messa in servizio e i lavori di finitura nella stagione fredda. Dopo che l'MKD è stato messo in funzione, è necessario concludere nuovamente accordi di fornitura di risorse secondo schemi permanenti.

Prima che il condominio venga messo in funzione, la responsabilità della manutenzione dei locali spetta al promotore in base agli accordi con la RSO (articolo 210 del Codice Civile della Federazione Russa).

Dopo la messa in funzione del condominio, l'obbligo di pagare i locali residenziali e le utenze sorge in capo agli azionisti che hanno accettato i locali della casa dal promotore ai sensi dell'atto di trasferimento dal momento di tale trasferimento (clausola 6, parte 2, articolo 153 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

Viene considerato l'azionista che ha ricevuto i locali dallo sviluppatore con il certificato di trasferimento e accettazione consumatore di utilità(RF RF n. 354 del 05/06/2011). Di conseguenza, l'importo del pagamento per i consumatori CG nei locali residenziali viene calcolato in base alle tariffe per la popolazione. Il volume di CG fornito è determinato dalle letture dei dispositivi di misurazione o dagli standard di consumo (in assenza di contatori).

Gli azionisti riconosciuti come consumatori di servizi di pubblica utilità e che pagano per essi hanno il diritto di richiedere la fornitura di utilità di qualità adeguata o il ricalcolo dell'importo del pagamento per servizi di bassa qualità (Sezione IX delle Regole per la fornitura di servizi di pubblica utilità) .

Dopo aver concluso un contratto con la società di gestione scelta dal promotore, entro 5 giorni dal ricevimento dell'autorizzazione a mettere in funzione il condominio, nonché dopo aver concluso un contratto di gestione con la società di gestione scelta per concorso aperto gli obblighi del promotore ai sensi degli accordi di fornitura di risorse vengono risolti (articolo 416 del codice civile della Federazione Russa).

Ciò accade perché, insieme al trasferimento del MKD alla direzione della società di gestione, gli impianti di ricezione dell'energia compresi nel composizione dei beni comuni dei proprietari dei locali in casa. La società di gestione diventa il fornitore di servizi di pubblica utilità.

Se il promotore non dimostra di aver stipulato un contratto con la società di gestione o che la società di gestione è stata scelta tramite concorso pubblico o in occasione di un'assemblea generale dei proprietari dei locali, non sarà in grado di dimostrare il trasferimento dei dispositivi di ricezione dell'energia a l'azienda. In questo caso, sarà considerato un abbonato ai sensi di un accordo con la RSO e sarà obbligato a pagare le risorse dei servizi pubblici fino al trasferimento del MKD alla gestione della società di gestione o alla risoluzione dei contratti di fornitura delle risorse.

Speriamo che ti sia stato tutto chiaro. Se hai domande, puoi sempre contattarci per un consiglio. Aiutiamo anche le società di gestione a conformarsi 731 RF PP sullo standard di divulgazione delle informazioni(compilando il portale Riforma degli alloggi e dei servizi comunali, sito web del codice penale, stand informativi) e legge federale n. 209 (). Siamo sempre felici di aiutarti!