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L’organismo di gestione è il fornitore di servizi pubblici. HOA e servizi pubblici

In un rapporto di fornitura utilità Oltre ai consumatori e ai fornitori di risorse di utilità, c'è qualcuno: un artista.

Quando i proprietari dei locali della casa scelgono una forma di gestione diretta, questa persona rimane sconosciuta. Consideriamo se l'organizzazione di fornitura delle risorse (RSO), con la quale i proprietari dei locali hanno accordi diretti per l'acquisto di risorse di utilità (gli accordi sulla manutenzione delle reti interne sono conclusi dai proprietari con altre organizzazioni), nel caso di scegliere la gestione diretta, è erogatore dei servizi di pubblica utilità con tutte le conseguenze che ne conseguono.

Leggere la legislazione

Come segue da comma 3 del Regolamento, i fornitori di servizi pubblici sono persone giuridiche, indipendentemente dalla forma organizzativa e giuridica, o persone fisiche imprenditori, rispondente ai seguenti requisiti:

Produrre o acquistare una risorsa di utilità;

Responsabile del mantenimento delle reti di servizi interni attraverso le quali i servizi vengono forniti ai consumatori;

Fornire servizi di pubblica utilità ai consumatori.

Un'interpretazione letterale di tale definizione consente di affermare che una persona giuridica e gli imprenditori individuali non possono essere considerati fornitori di servizi pubblici se nella loro attività manca almeno uno degli elementi sopra indicati. Il fornitore delle utenze, a seconda della modalità di gestione della casa scelta dai proprietari, può essere:

Gestire le organizzazioni;

Associazioni di proprietari di case, cooperative edilizie, complessi residenziali e altri specializzati cooperative di consumo;

E con la gestione diretta, un'altra organizzazione che produce o acquisisce risorse di utilità.

Con la gestione diretta, la RSO spesso fornisce solo le risorse dei servizi pubblici al confine delle reti che fanno parte della proprietà comune, ma non è responsabile della manutenzione delle reti dei servizi pubblici interni e non fornisce servizi di pubblica utilità ai consumatori. Questa disposizione è sancita secondo la quale, in gestione diretta, i proprietari stipulano un accordo per l'acquisto di risorse di utilità con la corrispondente RSO. In questo caso, la manutenzione degli impianti tecnici interni viene eseguita da persone incaricate dai proprietari dei locali di un condominio o dai proprietari stessi, salvo diversa disposizione dell'accordo con RSO. Pertanto, nel rigoroso rispetto della normativa della RNO, con la quale i proprietari che gestiscono direttamente la casa hanno stipulato accordi per l'acquisto di risorse di utilità, non è esecutore dei servizi di utilità.

Tale affermazione non solleva alcun dubbio circa l'attribuzione al RSO della responsabilità per la manutenzione delle reti interne dei servizi. Tuttavia, resta la questione se l'RSO adempia ad altri compiti assegnati Regole fornitura di servizi pubblici al fornitore del servizio di pubblica utilità rimane aperto.

Interpretare la legislazione

Estendere il loro effetto al rapporto tra fornitori e consumatori di servizi di pubblica utilità ( clausola 1). Tuttavia, a causa del loro clausola 8 termini dell'accordo sull'acquisizione delle risorse comunali e sullo smaltimento dell'acqua (ricezione (scarico) acque reflue), concluso con la RSO allo scopo di fornire al consumatore servizi di pubblica utilità, non dovrebbe contraddire le regole stesse e altri atti normativi della Federazione Russa. Vale la pena prestare attenzione al fatto che "non deve contraddire" nel contesto della norma citata non significa "deve rispettarla".

Oltretutto, clausola 7 stabilisce i limiti di responsabilità di RSO nell'ambito dei contratti con i consumatori. Pertanto, la RSO è responsabile delle modalità e della qualità della fornitura di acqua calda e fredda, elettricità, gas e calore, nonché dello smaltimento delle acque al confine delle reti che fanno parte di proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio.

Ministero dello Sviluppo Regionale della Federazione Russa in lettere del 29 novembre 2007 n.? 21492?SK/07 “Sulla conclusione dei contratti dei fornitori di servizi pubblici con le organizzazioni fornitrici di risorse” E del 13.02.2007 n.? 2479?РМ/07 “Sull'applicazione dell'articolo 8 delle Regole per la fornitura di servizi pubblici” dà un’interpretazione estensiva di tale norma, evidenziando la necessità di rispettare i termini dei contratti con RNO in termini di:

Diritti e obblighi delle parti del contratto;

La procedura per la fornitura di risorse di servizio e drenaggio (ricezione (scarico) delle acque reflue);

Requisiti per la qualità delle risorse comunali e lo smaltimento delle acque (ricezione (scarico) delle acque reflue);

Termini di pagamento per le utenze e lo smaltimento delle acque (ricezione (scarico) delle acque reflue);

Responsabilità delle parti del contratto;

Motivi e procedura per sospendere o limitare la fornitura delle risorse dei servizi pubblici.

L'obiettivo principale di un'interpretazione ampia è prevenire violazioni dei diritti dei consumatori che rispettano pienamente gli obblighi stabiliti dalla legislazione e dai contratti della Federazione Russa. Va notato che nel testo stesso Regole fornitura di servizi pubblici contiene contraddizioni che non consentono di estendere la loro portata esclusivamente al rapporto tra fornitori e consumatori di servizi di pubblica utilità.

Per esempio, clausola 9 delle Regole per la fornitura di servizi di pubblica utilità stabilisce che deve essere garantita la continuità dell'approvvigionamento delle abitazioni risorse di utilità di qualità adeguata. Tuttavia, questo paragrafo contraddice l'intero concetto del documento in esame. Pertanto, l'appaltatore fornisce al consumatore servizi pubblici . Per questi scopi, RSO fornisce risorsa comunitaria al confine delle reti che fanno parte della proprietà comune, ma non a ciascun locale residenziale (prima di entrare in casa). RSO non ha il diritto di fornire risorse comunali attraverso reti intradomestiche, poiché fanno parte della proprietà comune. Le responsabilità della RSO sono quindi limitate alla fornitura ininterrotta di risorse di pubblica utilità prima di entrare in casa. Sembra che questa disposizione dovrebbe trovare riscontro nella legislazione attuale.

Un altro esempio - sezione X Norme per l'erogazione dei servizi pubblici disciplina la sospensione e la limitazione della prestazione utilità . Allo stesso tempo, dentro paragrafo 82 per la prima volta si parla di sospensione (o limitazione) del deposito risorse di utilità . IN punti 80, 81 Stiamo parlando solo di utilità.

Gli esempi forniti dimostrano che le disposizioni Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità riguardano sia i servizi pubblici e, di conseguenza, sono legati alle attività dell'appaltatore, sia alle attività della RSO nella fornitura di risorse di pubblica utilità. A questo proposito, la posizione del Ministero dello Sviluppo Regionale della Federazione Russa su un'interpretazione espansiva clausola 8 del documento in esame sembra appropriato.

Non ci sono dubbi sulla validità di questa opinione. Il punto è che a qualunque cosa non verrebbero attribuiti diritti e responsabilità Regole fornitura di servizi pubblici esecutori, l'effettiva attuazione di tali diritti e obblighi dipende direttamente dalla RSO. In pratica, le HOA e le organizzazioni di gestione sono solo intermediari tra i cittadini e le RSO. E, come giustamente sottolinea il Ministero dello Sviluppo Regionale della Federazione Russa Lettera del 13 febbraio 2007 n.? 2479?РМ/07, il fornitore del servizio pubblico ha il diritto di esigere la fissazione della parità corrispondente Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità termini dei contratti con RSO previo accordo delle parti e, in assenza di tale accordo - in procedura giudiziaria. Sembra che i proprietari che instaurano rapporti diretti con la RSO (con una forma di gestione diretta) abbiano a maggior ragione diritto di esigere che i doveri di esecutore testamentario siano adempiuti dalla RSO.

Dobbiamo tuttavia ammettere che nella pratica le spiegazioni del Ministero dello Sviluppo Regionale della Federazione Russa non sempre vengono attuate. Ciò è facilitato da ragioni sia oggettive che soggettive. Tra i primi rientra la dipendenza della RNO dalla legislazione energetica (ad esempio, la procedura di sospensione o limitazione della fornitura di energia elettrica stabilita dalle Regole per il funzionamento dei mercati elettrici al dettaglio durante il periodo transitorio della riforma del settore dell'energia elettrica non corrisponde alla procedura prevista). Il soggettivismo si manifesta nell'applicazione della legislazione vigente da parte della magistratura.

Ci rivolgiamo agli arbitri

Una generalizzazione della prassi giudiziaria porta alla conclusione che i proprietari di locali condominiali non chiedono affatto tutela giurisdizionale e non chiedono che alla RSO siano affidati i compiti di esecuzione dei servizi di pubblica utilità. Semplicemente pagano regolarmente le fatture emesse loro da queste organizzazioni.

Tuttavia, la posizione degli arbitri riguardo al problema in esame può essere rintracciata nelle controversie tra RSO e Rospotrebnadzor. Casi come questo sono esattamente il caso in cui agenzia governativa(Servizio federale per la vigilanza sulla tutela dei diritti dei consumatori e sul benessere umano) può adire il tribunale per la tutela di un numero indefinito di persone (residenti di una determinata casa). Ciò diventa particolarmente rilevante proprio nella forma diretta della gestione della casa, quando i proprietari non hanno altri rappresentanti. Inoltre, Rospotrebnadzor agisce spesso come imputato in tribunale nelle rivendicazioni delle RSO che sono state sottoposte a responsabilità amministrativa per aver violato i requisiti della legislazione nel campo della tutela dei consumatori.

COSÌ, La delibera del 4 ottobre 2007 n.? F08-6502/2007 La regione FAS del Kazakistan settentrionale ha sostenuto il governo locale e il dipartimento di Rospotrebnadzor, che hanno rifiutato di accettare l'organizzazione dell'approvvigionamento idrico secondo il programma. Le organizzazioni di approvvigionamento idrico e fognario hanno il diritto di introdurre un programma di approvvigionamento idrico basato su clausola 85 delle Regole per l'uso dei sistemi pubblici di approvvigionamento idrico e fognario nella Federazione Russa. Tuttavia, come hanno sottolineato gli arbitri, a causa clausola 3 del documento specificato, le sue norme non si applicano ai rapporti tra le organizzazioni dei servizi idrici e delle acque reflue e i cittadini, i rapporti tra i quali sono regolati Norme per l'erogazione dei servizi pubblici. A loro volta, le disposizioni clausola 8 delle Regole per la fornitura di servizi di pubblica utilità mirano a garantire il rispetto dei termini dei contratti per l'acquisto di risorse di utilità e servizi igienico-sanitari, conclusi dall'organizzazione fornitrice di risorse con il fornitore di servizi pubblici e, in assenza di un fornitore, dai proprietari dei locali in un condominio ( nel caso di gestione diretta dell'immobile) o i proprietari di immobili residenziali. A questo proposito l'impresa che sia RSO, nei rapporti con la fornitura idrica ai cittadini, è tenuta a rispettarla Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità.

Un altro esempio che vorrei fare è: Decisione del Servizio federale antimonopolio NWZ del 05.11.2008 n.? A66-2701/2008. In esso il giudice ha confermato la fondatezza della imputazione della RSO alla responsabilità amministrativa comma 1 art. 14.8 Codice degli illeciti amministrativi della Federazione Russa per violazione del diritto del consumatore a ricevere informazioni affidabili sul servizio o sul fornitore Gli arbitri hanno ritenuto che la società, attraverso le sue reti di riscaldamento, fornisse condomini energia termica e ha rilasciato per proprio conto ricevute di pagamento dei servizi resi. Ecco perché è lei quella giusta è una persona che vende servizi pubblici ai consumatori, indipendentemente dal fatto che si tratti di un fornitore di servizi pubblici o di un'organizzazione fornitrice di risorse. Ai fini dell'applicazione Arte. 8, 11 Legge della Federazione Russa del 02/07/1992 n.? 2300-1 “Sulla tutela dei diritti dei consumatori”È il RSO ad essere esecutore e pertanto riconosciuto soggetto di responsabilità.

La differenza fondamentale tra il fornitore di un servizio di pubblica utilità e l'RSO è quindi l'adempimento o il mancato adempimento dell'obbligo di manutenzione delle reti di pubblica utilità proprie. In caso contrario, RSO non è esentata dall'obbligo di rispettare i requisiti Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità. I dubbi che sorgono nella pratica possono essere spiegati principalmente dall'imperfezione quadro legislativo. Autorizzazione problema esistente si concretizza nell’introduzione di modifiche normative atti giuridici disciplinare il rapporto tra fornitori e consumatori di servizi di pubblica utilità. Non è da escludere l'emanazione di atti fondamentalmente nuovi in grado di regolare i rapporti con l'Ossezia del Nord.

Approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 31 agosto 2006 n. 530.

Nei rapporti per la fornitura di servizi di pubblica utilità, oltre ai consumatori e ai fornitori di risorse di pubblica utilità, c'è qualcuno: l'esecutore.

Leggere la legislazione

Come segue da comma 3 del Regolamento, i fornitori di servizi pubblici sono riconosciuti come persone giuridiche, indipendentemente dalla loro forma organizzativa e giuridica o singoli imprenditori, rispondente ai seguenti requisiti:

– produrre o acquistare una risorsa di utilità;

– sono responsabili della manutenzione delle reti di ingegneria interna attraverso le quali forniscono servizi di pubblica utilità ai consumatori;

– fornire servizi di pubblica utilità ai consumatori.

– Associazioni di proprietari di case, cooperative edilizie, complessi residenziali e altre cooperative di consumo specializzate;

- e con gestione diretta - un'altra organizzazione che produce o acquisisce risorse di utilità.

Interpretare la legislazione

Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità estendere la loro efficacia ai rapporti tra fornitori e consumatori di servizi pubblici ( clausola 1). Tuttavia, a causa del loro clausola 8 i termini dell'accordo sull'acquisizione di risorse di pubblica utilità e sullo smaltimento delle acque reflue (ricezione (scarico) delle acque reflue), concluso con la RNO al fine di fornire al consumatore servizi di pubblica utilità, non dovrebbero contraddire le regole stesse e altri atti normativi del Federazione Russa. Vale la pena prestare attenzione al fatto che "non deve contraddire" nel contesto della norma citata non significa "deve rispettarla".

Ministero dello Sviluppo Regionale della Federazione Russa in lettere del 29 novembre 2007 n. 21492-SK/07 “Sulla conclusione di accordi tra fornitori di servizi pubblici e organizzazioni fornitrici di risorse” E del 13.02.2007 n. 2479‑РМ/07 “Sull'applicazione della clausola 8 delle Regole per la fornitura di servizi pubblici” dà un’interpretazione estensiva di tale norma, evidenziando la necessità di rispettare i termini dei contratti con RNO in termini di:

– diritti e obblighi delle parti contraenti;

– la procedura per la fornitura di risorse di servizio e il drenaggio (ricezione (scarico) delle acque reflue);

– requisiti per la qualità delle risorse comunali e lo smaltimento delle acque (ricezione (scarico) delle acque reflue);

– termini di pagamento per le risorse di servizio e lo smaltimento dell'acqua (ricezione (scarico) delle acque reflue);

– responsabilità delle parti del contratto;

– motivi e modalità per sospendere o limitare la fornitura delle risorse dei servizi pubblici.

Non ci sono dubbi sulla validità di questa opinione. Il punto è che a qualunque cosa non verrebbero attribuiti diritti e responsabilità Regole fornitura di servizi pubblici esecutori, l'effettiva attuazione di tali diritti e obblighi dipende direttamente dalla RSO. In pratica, le HOA e le organizzazioni di gestione sono solo intermediari tra i cittadini e le RSO. E, come giustamente sottolinea il Ministero dello Sviluppo Regionale della Federazione Russa Lettera del 13 febbraio 2007 n. 2479‑РМ/07, il fornitore del servizio pubblico ha il diritto di esigere la fissazione della parità corrispondente Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità termini dei contratti con RSO previo accordo delle parti e, in assenza di tale accordo, in tribunale. Sembra che i proprietari che instaurano rapporti diretti con la RSO (con una forma di gestione diretta) abbiano a maggior ragione diritto di esigere che i doveri di esecutore testamentario siano adempiuti dalla RSO.

Dobbiamo tuttavia ammettere che nella pratica le spiegazioni del Ministero dello Sviluppo Regionale della Federazione Russa non sempre vengono attuate. Ciò è facilitato da ragioni sia oggettive che soggettive. I primi includono la dipendenza dell'Ossezia settentrionale russa dalla legislazione energetica (ad esempio, la procedura per sospendere o limitare la fornitura di elettricità stabilita dalle Regole per il funzionamento dei mercati elettrici al dettaglio durante il periodo di transizione della riforma del settore dell'energia elettrica non corrispondere alla procedura prevista Norme per l'erogazione dei servizi pubblici). Il soggettivismo si manifesta nell'applicazione della legislazione vigente da parte della magistratura.

Ci rivolgiamo agli arbitri

Tuttavia, la posizione degli arbitri riguardo al problema in esame può essere rintracciata nelle controversie tra RSO e Rospotrebnadzor. Tali casi sono esattamente il caso in cui un ente governativo (Servizio federale per la sorveglianza sulla tutela dei diritti dei consumatori e sul benessere umano) può adire un tribunale per la protezione di un numero indefinito di persone (residenti di una determinata casa). Ciò diventa particolarmente rilevante proprio nella forma diretta della gestione della casa, quando i proprietari non hanno altri rappresentanti. Inoltre, Rospotrebnadzor agisce spesso come imputato in tribunale nelle rivendicazioni delle RSO che sono state sottoposte a responsabilità amministrativa per aver violato i requisiti della legislazione nel campo della tutela dei consumatori.

La differenza fondamentale tra il fornitore di servizi pubblici e l'RSO è quindi l'adempimento o il mancato adempimento dell'obbligo di mantenere le reti interne dei servizi pubblici. In caso contrario, RSO non è esentata dall'obbligo di rispettare i requisiti Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità. I dubbi che sorgono nella pratica possono essere spiegati principalmente dall’imperfezione del quadro legislativo. La soluzione al problema esistente si vede nella modifica della normativa che regola il rapporto tra fornitori e consumatori di servizi di pubblica utilità. Non è da escludere l'emanazione di atti fondamentalmente nuovi in grado di regolare i rapporti con l'Ossezia del Nord.

Approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 31 agosto 2006 n. 530.

È stato rifiutato il trasferimento al Presidium della Suprema Corte (Determinazione del 02/08/2008 n. 55/08).

Approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 12 febbraio 1999 n. 167.

Non ci sono motivi per riesaminare il caso mediante supervisione (Determinazione della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 10 febbraio 2009 n. 57/09).

Secondo la definizione ufficiale: un'organizzazione fornitrice di risorse è una persona giuridica le cui attività sono finalizzate a fornire servizi ai residenti. Il lavoro di tali società è controllato dallo Stato.

Concetti di base

Le attività della RSO sono controllate da numerosi atti giuridici: regolamenti governativi, Codice degli alloggi della Federazione Russa, Legge federale n. 176.

Questo tipo di società include organizzazioni che forniscono:

elettricità;
Caldo;
acqua;
trasporto e stoccaggio delle risorse di cui sopra.

Allo stesso modo viene assegnato uno status giuridico anche alle aziende che forniscono servizi come l'eliminazione di insetti e piccoli parassiti (ratti, talpe, ecc.), la rimozione di rifiuti solidi, la vendita di illuminazione stradale, ecc. I famosi GorGaz ed Energosbyt sono tipici esempi di RSO.

RSO può essere considerata una società di gestione?

Una società di gestione è una persona giuridica progettata per gestire edifici residenziali e regolare le azioni degli appaltatori. Le società di gestione operano sulla base di accordi con i proprietari di appartamenti. La società di gestione è intermediaria tra i residenti e la RSO. Lei è responsabile del trasferimento contanti

proprietari di appartamenti per il pagamento dei servizi delle società che forniscono risorse. La Società di gestione agisce come fornitore di servizi e RSO, a sua volta, è un subappaltatore.

Ne consegue che le RSO non possono agire come società di gestione, poiché si limitano a un solo tipo di attività e non hanno il diritto di partecipare alla gestione della casa. Sono comunque accettabili accordi diretti tra RSO e residenti sulla base di accordi formali.

Responsabilità di RSO per errori nei calcoli Secondo la legge federale n. 176, insieme al Codice degli alloggi della Federazione Russa, il calcolo delle bollette è una prerogativa del fornitore di servizi.

Se è stato riscontrato un errore nei calcoli, è necessario presentare una dichiarazione scritta alla società interessata. Se il fornitore di servizi non ha intrapreso alcuna azione, dovresti presentare un reclamo a RosPotrebNadzor.

Nella maggior parte dei casi, lo è il fornitore dei servizi di pubblica utilità società di gestione. La situazione nel paese è tale che tali organizzazioni spesso falliscono, violano le leggi e gonfiano deliberatamente i prezzi dei loro servizi. A questo proposito, su livello statale era consentito effettuare pagamenti diretti tra la RSO e i residenti dei condomini. Questa misura è intesa a migliorare la qualità della fornitura dei servizi di pubblica utilità e a rendere i pagamenti quanto più trasparenti possibile.

Caratteristiche della cooperazione diretta

Le organizzazioni fornitrici di risorse hanno il diritto di agire come fornitori di servizi pubblici se l’edificio è gestito direttamente dai proprietari dell’appartamento (cioè aggirando la società di gestione).

In tali situazioni viene solitamente scelto un rappresentante autorizzato tra i residenti, per il quale viene stipulata una convenzione con la RSO. Questa cooperazione è regolata sulla base del decreto del governo russo n. 354.

Gli accordi diretti con RSO presentano numerosi aspetti positivi:

La necessità di responsabilità collettiva scompare. In altre parole, quando effettuano pagamenti diretti, le società di gestione non compenseranno i debiti degli inadempienti con i fondi stanziati per importanti riparazioni e manutenzione dell'edificio.
Il rischio di fallimento della società di gestione è minimo, poiché non prenderà parte ai pagamenti per i servizi pubblici.

Ci sono anche caratteristiche negative:

La variabilità delle modalità di pagamento dei servizi di pubblica utilità diminuisce. La parte del leone delle società di gestione collabora con tutti i sistemi di pagamento e puoi depositare fondi senza uscire di casa (Internet banking, pagamenti automatici, ecc.). Quando effettui pagamenti con RSO dovrai recarti alla cassa.
Il ricalcolo delle utilità sarà difficile, perché le organizzazioni che forniscono risorse non sono specializzate in questo aspetto.

In quali casi è possibile stipulare un accordo con RSO?

Dal 2017 è possibile concludere accordi tra proprietari di case e RSO direttamente, cioè senza la partecipazione della società di gestione. Ciò è accettabile nelle seguenti situazioni:

Questa forma di gestione è stata scelta durante l'assemblea generale dei residenti. Rilevante per le case con un numero limitato di appartamenti.
Gli utenti dei servizi sono i proprietari di locali non residenziali.
Quando è scaduto il contratto tra la società di gestione e i residenti. Con la stipula del nuovo contratto la società di gestione assume nuovamente la responsabilità della fornitura dei servizi di pubblica utilità.
Il proprietario di una casa privata funge da utente delle risorse.
L'HOA ha debiti nei confronti della RSO che superano il costo medio dei servizi negli ultimi 3 mesi.

In una qualsiasi delle situazioni sopra presentate, i residenti della casa possono stipulare un accordo diretto con la propria organizzazione di fornitura delle risorse.

Tale cooperazione può avere sia positivi che aspetti negativi. Pro:

nessun costo per il mantenimento dell'apparato burocratico della società di gestione;
I residenti hanno la possibilità di collaborare con eventuali ditte appaltatrici, anche a breve termine, e possono risparmiare denaro scegliendo offerte più vantaggiose.

Gli svantaggi includono:

la gestione della casa diventa meno efficiente, le assemblee generali dei residenti non sempre consentono di risolvere i compiti assegnati;
si perde l'opportunità di implementare importante ristrutturazione edifici utilizzando i fondi del Fondo per la riforma dell’edilizia abitativa e dei servizi comunali.

Nel video sulla cooperazione diretta con le organizzazioni di fornitura di risorse

Conclusione

Stipulare contratti diretti con RSO è prerogativa dei residenti. Questa forma di cooperazione presenta pari vantaggi e svantaggi. È ottimale per le case con un numero limitato di appartamenti, poiché in questo caso è molto più facile decidere questioni collettive(meno partecipanti, più facile sarà raggiungere un compromesso).

Cos'è un'organizzazione che fornisce risorse, può essere una società di gestione, debiti, contratti

Fornire ai residenti condomini effettuato dall’organizzazione di fornitura delle risorse (RSO). Le attività di tali organizzazioni sono molto importanti, poiché senza i servizi forniti è quasi impossibile vivere in un condominio. Naturalmente, devi pagare per i loro servizi. Per garantire che tali organizzazioni non consentano abusi nelle loro attività, la legge stabilisce le loro particolarità status giuridico.

Che cos'è un'organizzazione di fornitura di risorse

Questa organizzazione è produttrice di una particolare risorsa. L'organizzazione fornitrice delle risorse funge anche da fornitore.

In Russia, la maggior parte delle RNO rimangono sotto il controllo delle amministrazioni degli insediamenti. Tuttavia, la normativa non vieta ai privati di svolgere tale attività.

Società di gestione o HOA e RSO

La maggior parte dei cittadini crede erroneamente che una RSO e una società di gestione (MC) siano la stessa cosa. Ma un’organizzazione fornitrice di risorse può essere una società di gestione? Ovviamente non può.

La società di gestione è un intermediario che assicura l'organizzazione della cooperazione tra i residenti e la RSO.

Sebbene la legge non vieti direttamente la fornitura di servizi per la fornitura di risorse alle società di gestione, in pratica queste si limitano a questo tipo di attività. Perché per lo svolgimento delle attività della RSO sono necessari, nella maggior parte dei casi, ingenti investimenti di capitale.

Società di gestione - fornitore di servizi di pubblica utilità

Il ruolo di intermediario della società di gestione è quello di svolgere funzioni di esecuzione di servizi pubblici.

In tal senso la società di gestione si pone come erogatrice di servizi di pubblica utilità, sia verso i residenti che verso le RSO:

Nel primo caso, la responsabilità risiede nella fornitura tempestiva e continua delle risorse.
La responsabilità nei confronti dell'RSO è di pagare puntualmente le risorse fornite.

Si creano così due diversi rapporti contrattuali per la stessa materia. La società di gestione stipula da un lato un contratto di servizio con i residenti dei condomini e, dall'altro, con la RSO.

L'accordo di agenzia tra l'HOA e l'organizzazione fornitrice delle risorse ha più o meno lo stesso obiettivo.

Risoluzione n. 124

L'intera procedura per la formazione di tale rapporto giuridico è regolata in modo sufficientemente dettagliato dalla Risoluzione 124 del Governo della Federazione Russa per le società di gestione. Questa regolamentazione legale contiene le regole per la conclusione di un accordo, il termine entro il quale devono essere conclusi e i requisiti di base per il contenuto dell'accordo.
Maggiori informazioni qui: Risoluzione n. 124.

L'accordo tra l'organizzazione fornitrice delle risorse e la società di gestione deve rispettare pienamente i requisiti degli atti normativi specificati.

Esempio di contratto di fornitura di risorse con una società di gestione

L'accordo per la fornitura di risorse concluso tra i residenti e l'appaltatore contiene i diritti e gli obblighi delle parti. Da parte sua la società di gestione si impegna a garantire l'approvvigionamento subappaltato delle risorse, dall'altro i residenti si impegnano a pagare puntualmente le bollette.

La legge richiede che questo accordo sia redatto in un certo ordine. Un modello di accordo può essere scaricato qui.

Debiti delle società di gestione verso le organizzazioni fornitrici di risorse

Nei casi in cui la società di gestione agisce in qualità di esecutore di servizi di pubblica utilità, ricade su di essa ogni responsabilità per i fondi non puntualmente versati alla RSO. La RSO non ha il diritto di esigere direttamente il debito dai consumatori di risorse quando non esiste un accordo diretto tra loro. E con la società di gestione, il calcolo della RSO non è per ogni singolo consumatore, ma in generale per le risorse consumate dall'una o dall'altra casa.

Ma l'organizzazione di approvvigionamento delle risorse non può escludere l'intera casa dalla fornitura, per questo motivo la società di gestione deve riscuotere da determinati debitori; Se ciò non accade, il debito viene saldato a spese della società di gestione. È così che si forma il debito nei confronti della RSO, che spesso porta al fallimento della società di gestione.

Se la società di gestione non adotta misure per riscuotere i debiti dei proprietari dei locali, il fallimento avverrà molto rapidamente, perché di solito ci sono più di uno o due di questi consumatori.

Per tutelare i propri interessi, la società di gestione può:

disconnettere il debitore dalla rete locale;
andare in tribunale.

Tuttavia, le misure adottate dalla società di gestione devono rientrare nel quadro dell'accordo concluso tra questa e i residenti.

Come trasferire i debiti di una società di gestione ad un agente

L'agente in questo caso è il gestore che effettua operazioni sul conto corrente dei residenti del condominio. Tali conti vengono creati al momento della conclusione di un accordo con la società di gestione e di solito si trovano presso Sberbank.

Poiché i fondi appartengono effettivamente ai residenti e non alla società di gestione, l'agente non sempre paga i debiti di questa organizzazione. Dopotutto, tutti i pagamenti attuali con RSO devono essere effettuati direttamente nelle date del mese specificato nel contratto. Tutti i fondi residui, oltre alla remunerazione richiesta alla società di gestione, rimangono sul conto indicato, senza diritto della società di gestione di disporne, se non nei termini dell'accordo.

In caso di fallimento della società di gestione, la riscossione dei suoi debiti non potrà essere effettuata su questo conto.

Questo viene fatto per tutelare gli interessi dei residenti. Dopo il fallimento di una società di gestione, può subentrare un'altra società di gestione oppure può essere costituita un'associazione di proprietari di case, che diventerà il nuovo gestore.

La possibilità di trasferire i debiti della società di gestione all'organizzazione fornitrice delle risorse può essere prevista nel contratto concluso con l'agente. Naturalmente, ciò avviene con il consenso dei residenti. Se nel contratto non era presente una clausola del genere, l'agente ha il diritto di rifiutarsi di pagare i debiti della società di gestione. Inoltre, il tribunale non ha il diritto di obbligare l'agente a rispondere degli obblighi della società di gestione.

Metodi per la ristrutturazione dei debiti di una società di gestione

La legislazione non prevede modalità per ristrutturare il debito delle società di gestione nei confronti delle organizzazioni fornitrici di risorse. Tuttavia, la completa mancanza di risorse e il fallimento della società di gestione non sono vantaggiosi né per le parti né per i residenti. Pertanto le RSO ricorrono spesso a un metodo come la conclusione di un accordo per ristrutturare il debito della società di gestione.

La ristrutturazione implica la previsione di un piano di differimento o di rateizzazione del pagamento dei debiti senza interrompere l'approvvigionamento di risorse. Questa situazione è vantaggiosa sia per la RSO che per la società di gestione. Inoltre, gli interessi legittimi dei residenti non vengono violati.

Il Regno Unito è un truffatore

IN ultimamente Sono stati ufficialmente identificati più di 15mila casi di azioni fraudolente da parte di società di gestione. Nella maggior parte dei casi, presentano le bollette ai residenti, ricevono il pagamento da loro, ma i fondi non raggiungono le organizzazioni che forniscono le risorse. Di conseguenza, la società di gestione viene semplicemente dichiarata fallita e il denaro scompare.

Per garantire che tali casi non si verifichino, la priorità è il metodo di conclusione dei contratti diretti con i residenti. Ciò consente loro di monitorare direttamente la ricezione dei pagamenti e di agire separatamente contro gli inadempienti.

Pagamenti diretti alle organizzazioni che forniscono risorse

Per poter effettuare i pagamenti diretti a RSO, è necessario che vengano conclusi accordi diretti tra i consumatori e l'organizzazione fornitrice delle risorse con il proprietario di ciascun locale in un condominio. Allo stesso tempo, le tariffe e i corrispettivi per il consumo delle risorse nei locali di proprietà comune dei residenti e gli acquisti effettuati a tali fini saranno determinati direttamente dalla RSO.

Anche le bollette e i pagamenti ai fondi verranno effettuati a nome dell'organizzazione. Questo ha sia i suoi lati positivi che quelli negativi.

A aspetti positivi la conclusione di un contratto può essere direttamente imputata a:

Una società di gestione o HOA può concentrare le proprie risorse direttamente sulla gestione della proprietà comune della casa;
Ogni residente è responsabile solo dei propri debiti e paga solo per le risorse che consuma.

Quelli negativi includono:

per ogni tipo di risorsa dovrai pagare in luoghi diversi;
Sono possibili errori di ricalcolo.

Oltre ai contratti diretti con l'organizzazione fornitrice di risorse, recentemente si è osservata una tendenza crescente verso il completo abbandono sia della società di gestione che della HOA. Ciò è dovuto in gran parte agli abusi commessi funzionari le organizzazioni specificate. Nel 2018 è stato legiferato il diritto dei residenti di condomini ad esercitare la piena gestione diretta del patrimonio comune della casa.

Anche questo atteggiamento ha i suoi pro e i suoi contro.

A tratti positivi possono essere attribuiti:

nessuna spesa per la manutenzione degli apparati di gestione;
responsabilità individuale di ciascun residente;
risparmio sull'impegno una tantum degli appaltatori per determinate esigenze domestiche.

Gli svantaggi esistenti sono:

per ogni decisione è necessario convocare un'assemblea dei residenti;
Il fondo di sostegno per l'edilizia abitativa e i servizi comunali non eroga fondi direttamente ai residenti.

Pertanto, per i consumatori non sembra efficace nemmeno l'abbandono completo della società di gestione, così come il conferimento ad essa di poteri per l'esecuzione di servizi pubblici. Diventa ovvio che quando si stipulano contratti con una società di gestione o si crea una HOA, è necessario limitare i suoi diritti solo alla gestione della proprietà comune e all'esecuzione di riparazioni ordinarie e importanti, e affidare le restanti responsabilità alle organizzazioni fornitrici di risorse.

Inoltre, questa forma di consumo delle risorse è molto più economica rispetto a riceverle tramite una società di gestione o HOA.

Il 3 aprile 2018 sono entrate in vigore le modifiche al Codice dell'edilizia abitativa, che consentono ai proprietari di locali in condomini di stipulare contratti per la fornitura di servizi di pubblica utilità (contratti per la fornitura di acqua calda e fredda, rete fognaria, fornitura di elettricità, fornitura di gas, riscaldamento fornitura) e contratti di fornitura di servizi per la gestione dei rifiuti solidi urbani direttamente con organizzazioni fornitrici di risorse, operatore regionale per la gestione dei rifiuti solidi urbani.

A causa del gran numero di richieste ricevute dal Ministero delle Costruzioni russo, gli specialisti del Ministero hanno espresso la loro posizione su una serie di questioni relative alla conclusione di tali contratti “diretti” (di seguito denominati contratti diretti).

In particolare, la lettera spiega nel dettaglio il meccanismo per tutelare i cittadini dal ricevere “doppi” incassi per il pagamento dei servizi di pubblica utilità dopo il passaggio ai contratti diretti. Se, dopo aver concluso un accordo diretto, l'organizzazione di gestione continua a addebitare i servizi di pubblica utilità, dovrà pagare una multa ai consumatori ai quali sono stati presentati tali documenti di pagamento. Inoltre, gli specialisti del Ministero hanno notato che quando si concludono contratti diretti, l’organizzazione fornitrice delle risorse diventa il fornitore dei servizi di pubblica utilità ed è l’organizzazione responsabile della presentazione dei documenti di pagamento ai consumatori. Pertanto, l'emissione di pagamenti da parte di chi esercita la gestione condominio, in questo caso, costituisce una violazione dei requisiti di licenza. Il controllo delle licenze sulle organizzazioni di gestione viene effettuato dagli organi statali di supervisione degli alloggi dei soggetti Federazione Russa.

Rispondendo alla domanda sulla delimitazione delle aree di responsabilità dell'organizzazione di gestione e della RSO in caso di conclusione di un contratto diretto per la fornitura di servizi di pubblica utilità di bassa qualità, il Ministero delle Costruzioni russo ha indicato quanto segue. La persona che gestisce il condominio funge da “sportello unico” per ricevere i reclami dei consumatori in merito alle violazioni della qualità dei servizi di pubblica utilità forniti ed è responsabile della qualità di tali servizi all'interno del condominio in termini di corretta manutenzione dei servizi di pubblica utilità interni al condominio. Organizzazione fornitrice di risorseè responsabile della qualità delle utenze erogate fino al limite delle utenze interne.

La lettera spiega inoltre che il pagamento per le esigenze edilizie comuni in caso di passaggio ai contratti diretti viene fatturato dall'organizzazione fornitrice delle risorse alla persona che gestisce il condominio, e quest'ultimo versa il pagamento corrispondente ai proprietari dei locali di un condominio nell'ambito di il pagamento per la manutenzione dei locali residenziali.

Alla domanda su come verranno trasferite le letture dei dispositivi di misurazione individuali e collettivi (casa comune) quando si passa ai contratti diretti, il Ministero delle Costruzioni russo ha risposto che fornirà alle organizzazioni fornitrici di risorse le informazioni necessarie per l'addebito dei servizi pubblici, compresi le letture dei contatori individuali (quando tale testimonianza è fornita dai proprietari/affittuari) e collettivi (casa comune), devono essere effettuate dalle persone che gestiscono il condominio.

Vengono fornite le risposte a una serie di altre domande.

Ad esempio, si nota che un'organizzazione fornitrice di risorse non è tenuta a ottenere il consenso dei proprietari dei locali di un condominio per esercitare il diritto di rifiutare unilateralmente di adempiere a un accordo di fornitura di risorse concluso con la persona che gestisce il condominio , poiché quest'ultima aveva un debito nei confronti della RSO.

Per quanto riguarda questa base per la risoluzione di un contratto di fornitura di risorse, il Ministero russo delle Costruzioni ha anche spiegato che l'importo del debito per una risorsa di utilità utilizzata per fornire un servizio di utilità in questo caso è giuridicamente significativo. La presenza di debito per risorse di utilità consumate allo scopo di utilizzare e mantenere la proprietà comune nel condominio non costituisce una base per il rifiuto unilaterale della RSO di adempiere al contratto di fornitura delle risorse.

Il Ministero dell'Edilizia russo ha inoltre indicato che la decisione dei proprietari dei locali di un condominio di stipulare un accordo diretto con la RSO comporta una modifica del contratto di gestione del condominio con forza di legge.

L'organizzazione che fornisce le risorse è il fornitore di servizi pubblici o cosa? 2018

I “pagamenti diretti” sono pagamenti effettuati dal consumatore per servizi di pubblica utilità tramite agenti pagatori (o direttamente) direttamente all'organizzazione di fornitura di risorse (RSO), che fornisce risorse di pubblica utilità in base a un accordo con il fornitore di servizi di pubblica utilità.

Tali calcoli sono regolati dall'articolo 155 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa e dalle Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità ai proprietari e agli utenti dei locali in condomini ed edifici residenziali, approvate con decreto del governo della Federazione Russa del 5 maggio , 2011 n. 354.

1. Allo stesso tempo, vale la pena prestare attenzione alla differenza significativa tra pagamenti diretti e rapporti contrattuali diretti tra consumatori e RSO.

1.1. I pagamenti diretti sono un metodo di pagamento dei servizi di pubblica utilità da parte di un consumatore, che ha l'obbligo del pagamento corrispondente all'organizzazione di gestione, HOA, cooperativa edilizia e non comporta l'emergere di rapporti contrattuali tra il consumatore e la RSO.

In altre parole, i cosiddetti pagamenti diretti sono solo una modalità speciale per adempiere agli obblighi dei proprietari dei locali nei confronti del fornitore di servizi pubblici, l'obbligo stesso resta invariato.

Pertanto, ovviamente, la decisione dei proprietari dei locali di pagare le risorse consumate direttamente alla RSO non solleva la società di gestione, in quanto fornitrice dei servizi pubblici, dall'obbligo di concludere contratti di fornitura delle risorse.

1.2. Diretto rapporti contrattuali tra consumatori e organizzazioni fornitrici di risorse si verificano solo nei seguenti casi:

- con controllo diretto proprietari di condomini;

— quando il metodo di controllo MKD non è selezionato o è selezionato, ma gli eventi specificati nei paragrafi 14, 15 delle regole n. 354 non si sono verificati.

In altri casi, i fornitori di servizi di pubblica utilità sono organizzazioni di gestione, associazioni di proprietari di case, cooperative edilizie.

1.3. In questo caso il pagamento delle utenze consumate per le necessità generali dell'abitazione viene corrisposto all'appaltatore anche se esistono conciliazioni dirette con la RSO.

2. Basi e algoritmo per il passaggio ai calcoli diretti

La base per il passaggio agli accordi diretti con RSO è la decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali nel condominio (membri della HOA, cooperativa edilizia), adottata in conformità con i requisiti del Codice degli alloggi della Federazione Russa. Tale decisione non richiede l'approvazione delle autorità autorità pubblica, nonché con il consiglio direttivo dell'associazione dei proprietari di case, cooperativa edilizia, gestendo l'offerta di risorse o altre organizzazioni. Questa decisione è obbligatoria per tutti i consumatori.

2.1. Condurre un'assemblea generale dei proprietari dei locali condominiali in cui sollevare la questione: “Modificare la procedura di pagamento dei servizi pubblici (fornitura di calore, elettricità, fornitura di acqua e servizi igienico-sanitari), pagando direttamente all'organizzazione fornitrice delle risorse (ad eccezione di utenze consumate quando si utilizza proprietà comune in un condominio) "

2.2. Determinare la data di transizione durante la riunione.

2.3. Inviare una copia del verbale dell'assemblea generale al fornitore di servizi pubblici (organizzazione di gestione, HOA, cooperativa edilizia) e all'organizzazione fornitrice di risorse.

3. Chi sarà responsabile dei debiti dei proprietari dei locali per i servizi pubblici e quando calcoli diretti con le organizzazioni di fornitura delle risorse.

Ciò è dovuto al fatto che l'obbligo tra la RSO e la società di gestione (HOA) rimane invariato. Ciò significa che il manager MKD è responsabile nei confronti di RSO per il corretto pagamento della risorsa di utilità fornita al condominio. Pertanto, i tribunali soddisfano le richieste della RSO di riscuotere dalla società di gestione (HOA) il debito per la risorsa pubblica meno gli importi ricevuti dai consumatori.

4. Chi emette i documenti di pagamento?

Tenendo conto del fatto che l'amministratore di un condominio conserva lo status di fornitore di servizi di pubblica utilità, è soggetto ai paragrafi. “d” clausola 31 delle Regole per la fornitura di servizi di pubblica utilità, secondo la quale è l'appaltatore che è tenuto a calcolare l'importo del pagamento per i servizi di pubblica utilità. Pertanto, nei procedimenti legali, il cui oggetto è la conclusione di accordi di fornitura di risorse, subordinatamente all'adozione da parte dell'assemblea generale dei proprietari dei locali di una decisione di pagare le utenze direttamente alla RSO, il tribunale accetta approssimativamente la seguente formulazione dei termini del contratto: il fornitore di servizi pubblici indica nei documenti di pagamento presentati ai proprietari, inquilini dei locali in MKD entro e non oltre il 1° giorno del mese successivo al mese di liquidazione, i dettagli RSO.

Pertanto, questa opzione di pagamento non consente alla società di gestione (HOA, complesso residenziale) di raggiungere l'obiettivo di recedere dalla fornitura di servizi di pubblica utilità.

Al contrario, sottraendo i flussi di cassa alla sfera del potere amministratore del condominio potrebbe portare a conseguenze inaspettate.

Presidente del Consiglio

HOA "Altare"

Krasnojarsk

Kolesnikov Viktor Alekseevich

"Abitazioni e servizi comunali: contabilità e fiscalità", 2008, N 3

Entro il 1 maggio 2008 tutti i condomini dovranno avere persone responsabili, a cui sarà affidata la gestione di ciascuno di essi (o i proprietari preferiranno gestire autonomamente la casa). Sia i proprietari che le autorità possono scegliere un metodo di gestione conducendo concorso aperto. Dal punto di vista dei funzionari, l'opzione più preferibile è scegliere un'organizzazione di gestione: un partecipante al mercato professionale. Poiché sia l'istituto della gestione di un condominio sia un soggetto come un'organizzazione di gestione sono sorti di recente - con l'adozione del Codice degli alloggi della Federazione Russa - molti problemi associati alla loro attuazione nella pratica non sono stati ancora risolti. Ciò è dimostrato dalla pratica arbitrale contraddittoria e dalle numerose domande ricevute dalla redazione. Questo articolo esamina lo status giuridico dell'organizzazione di gestione.

Una delle direzioni per riformare il settore, che si concretizza nella creazione di un istituto per la gestione di un condominio, è quella di aumentare la responsabilità dei proprietari dei locali (leggi: residenti) per la loro casa e l'interesse per il suo mantenimento della qualità. Le autorità hanno cercato di rompere lo stereotipo “comune significa nessuno” introducendo una struttura gestionale e contabile come un condominio. In precedenza, i residenti di tutte le case, ad esempio in un quartiere cittadino, pagavano la voce “manutenzione del patrimonio abitativo” a parità di condizioni, ma in realtà i lavori venivano eseguiti solo per poche case. Si è scoperto che le persone "hanno contribuito" per il miglioramento degli estranei aree adiacenti. Naturalmente non c’era bisogno di parlare della trasparenza della circolazione dei fondi versati come rendita, che era una delle ragioni per cui nella coscienza di massa prevaleva il pensiero: “Non pago nulla”. In alcuni casi, questo approccio è effettivamente giustificato (ad esempio, una situazione del genere si è verificata con la spesa dei fondi versati sotto la voce “riparazioni importanti” in case che non sono state riparate per più del periodo prescritto).

L'introduzione della contabilità casa per casa delle spese per le riparazioni e la manutenzione degli alloggi fornirà ai proprietari le informazioni necessarie su dove viene speso il loro denaro. Inoltre, sono i proprietari ad avere il diritto di determinare l'elenco dei lavori necessari per un particolare condominio, tenendo conto del grado di miglioramento e condizione, e quindi di controllarne l'attuazione.

Tutti questi compiti possono essere implementati se esiste una persona pronta a pianificare ed eseguire il lavoro ed essere responsabile del risultato. Questo è esattamente ciò che viene considerato il principio fondamentale della gestione di un condominio e dell'organizzazione gestionale giocatore professionista mercato dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, in possesso delle conoscenze e competenze necessarie, si propone come l'opzione più adeguata per attuare questo principio nella pratica. Naturalmente, dovrai pagare per i servizi di professionisti, e questa è la differenza tra un'organizzazione di gestione e una HOA, che non trae profitto dalle attività di gestione della casa.

Oltre ad affidare all'organizzazione gestionale il ruolo di coordinatore ed esecutore dei lavori di manutenzione e riparazione della proprietà comune in un condominio, gli viene assegnato un altro ruolo, non meno significativo, il ruolo di buffer (questo confronto si trova sempre più in materiali analitici su argomenti di settore) tra la popolazione e le organizzazioni che forniscono le risorse. Nei calcoli diretti delle organizzazioni di approvvigionamento delle risorse (approvvigionamento idrico e fognario, reti di riscaldamento, energia, fornitura di gas) e delle aziende che svolgono varie opere(ad esempio, manutenzione di ascensori, citofono, riparazione di beni comuni), il proprietario dei locali è costretto a risolvere autonomamente tutti i problemi emergenti (risoluzione dei problemi, ricalcolo delle tariffe) con ciascuno di essi separatamente. Di conseguenza, ogni organizzazione deve almeno disporre di un dipartimento clienti per la gestione dei reclami e garantire anche la riscossione dei pagamenti da parte della popolazione stipulando un accordo con i centri di liquidazione dei contanti, le banche e l'ufficio postale.

Quando si trasferisce una casa a un'organizzazione di gestione, si presume che l'organizzazione di gestione sia responsabile della qualità dei servizi di pubblica utilità forniti ai consumatori (e non solo del mantenimento del patrimonio immobiliare). Anche il calcolo delle tariffe è sua responsabilità. È lei che deve garantire la disponibilità del servizio di dispacciamento di emergenza e ricalcolare le tariffe quando i servizi di pubblica utilità vengono forniti di qualità inadeguata o in modo intermittente. Si scopre che i consumatori, in primo luogo, ricevono un documento di pagamento, che indica tutti i tipi di servizi di pubblica utilità e di alloggio forniti. Non sono previste entrate separate dalle società di fornitura di gas ed energia. In secondo luogo, i consumatori possono indirizzare tutti i reclami e i desideri all'organizzazione di gestione (non hanno nemmeno bisogno di conoscere le coordinate del servizio di vendita o riparazione di energia): è lei che deve monitorare la loro soddisfazione e attuazione. In breve, i proprietari di immobili ricevono molti vantaggi.

Anche i rappresentanti delle organizzazioni di fornitura delle risorse hanno valutato positivamente questa procedura. E questo è comprensibile, perché è incomparabilmente più facile riscuotere debiti da un organismo di gestione che da mille cittadini. Inoltre, l'organizzazione fornitrice di risorse, se inclusa nei rapporti giuridici con i consumatori dell'organizzazione di gestione sotto forma di "cuscinetto", è liberata dalla necessità di rispettare i requisiti della legislazione in materia di tutela dei consumatori (che, come noto, sono più stringenti rispetto alle norme civilistiche generali in materia di responsabilità).

Quindi, i residenti e i fornitori di risorse possono essere felici. Tuttavia, le organizzazioni di gestione non condividono il loro ottimismo. Il motivo è che anche in prima approssimazione si possono individuare due punti principali che possono ostacolare i manager e gli investitori che intendono entrare questa faccenda. In primo luogo, l'inclusione nel gettito imponibile di tutti i pagamenti effettuati dai proprietari dei locali (compresi i servizi pubblici), che molto spesso priva l'organizzazione di gestione del diritto di utilizzare il sistema fiscale semplificato, in secondo luogo, la necessità di pagare tutte le fatture emesse dalla fornitura di risorse; organizzazioni, indipendentemente dall’effettiva ricezione di fondi da parte della popolazione.

Questi rischi fiscali e finanziari possono essere eliminati se i rapporti giuridici (in termini di fornitura di servizi pubblici ai cittadini) vengono costruiti sulla base di uno schema intermediario. In questo caso, le entrate dell'organizzazione di gestione devono includere solo le spese per la manutenzione e la riparazione dei locali residenziali, mentre i pagamenti per le utenze sono considerati pagamenti di transito, della cui riscossione l'organizzazione di gestione non è responsabile. La domanda sorge spontanea: quanto è legittima tale ottimizzazione? attività economica? Per rispondere a questa domanda è necessario fare riferimento alla normativa vigente.

Codice abitativo

Secondo il comma 1 dell'art. 161 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, la gestione di un condominio deve garantire, tra le altre cose, la fornitura di servizi di pubblica utilità ai cittadini che vivono in tale edificio. A sua volta, in base al contratto di gestione di un condominio, l'organizzazione di gestione, su istruzioni dei proprietari, si impegna a fornire servizi di pubblica utilità (clausola 2 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa). Tra condizioni essenziali Il contratto di gestione contiene un elenco dei servizi forniti dall'organizzazione di gestione (clausola 2, clausola 3, articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

Nota. Il contratto di gestione di un condominio è concluso:

sulla base dei risultati di un concorso pubblico;
quando si sceglie un'organizzazione di gestione da parte di un'assemblea generale dei proprietari dei locali della casa;
se i proprietari della casa in cui è stata creata la HOA decidono di ricorrere ai servizi di un'organizzazione di gestione.

Come vediamo, il tenore letterale dell'art. Gli VIII Codici abitativi della Federazione Russa presuppongono che l'organizzazione di gestione fornisca servizi pubblici e non si limiti a garantirne la fornitura (ad esempio, solo concludendo accordi con organizzazioni di fornitura di risorse). Le Regole per la fornitura di servizi di pubblica utilità ai cittadini, approvate con Decreto del Governo della Federazione Russa del 23 maggio 2006 N 307 (di seguito denominate Regole), si basano sullo stesso assioma. Questo documento ha acquisito un significato speciale nel settore, ha introdotto nuovi concetti, stabilito nuovi diritti e obblighi e pertanto merita la massima attenzione.

Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità

Le regole chiamano l'organismo di gestione un fornitore di servizi pubblici - un ente che fornisce servizi pubblici, produce o acquisisce risorse pubbliche ed è responsabile dell'uso di sistemi di ingegneria interni. Il concetto di fornitore di servizi di pubblica utilità si basa su due termini che non possono essere ignorati. Si tratta di servizi e risorse.

Utenze: acqua calda e fredda, elettricità e calore, gas, gas domestico in bombole, combustibile solido utilizzato per fornire utenze.

I servizi di pubblica utilità sono le attività del fornitore di servizi di pubblica utilità per la fornitura di acqua calda e fredda, fognature, elettricità, fornitura di gas e riscaldamento, fornendo condizioni di vita confortevoli ai cittadini nei locali residenziali.

Nota. Ad alcuni esperti il concetto di risorsa comune sembra inverosimile e privo di reale contenuto. Criticando l'approccio presentato nelle Regole in generale, sottolineano la confusione di concetti consentita nel documento stesso: lo standard di consumo dei servizi è definito come il volume mensile di consumo delle risorse dei servizi da parte del consumatore. Tuttavia, qui dobbiamo ricordare che nella clausola 6 delle Regole, i servizi (per tipologia) rappresentano la fornitura al consumatore di una risorsa di utilità di qualità adeguata e nei volumi richiesti. Pertanto, è abbastanza logico determinare la “quantità” di un servizio attraverso la quantità di una risorsa.

Come segue dalle Regole, l'appaltatore acquisisce risorse di pubblica utilità dall'organizzazione fornitrice delle risorse, quindi, con l'aiuto di sistemi di ingegneria interni, fornisce servizi di pubblica utilità ai cittadini. Il Ministero dello Sviluppo Regionale ha spiegato che un segno obbligatorio dello status di fornitore di servizi di pubblica utilità è la responsabilità di una persona sia per la fornitura di risorse di pubblica utilità a locali residenziali, sia allo stesso tempo per la manutenzione dei sistemi di ingegneria interna , con l'utilizzo del quale i servizi di pubblica utilità vengono forniti al consumatore<1>(Lettera del 20 marzo 2007 N 4989-SK/07). Tra l'altro, gli arbitri hanno adottato le caratteristiche di un fornitore di servizi di pubblica utilità formulate dal Ministero dello Sviluppo Regionale. Per esempio, nella risoluzione del 28 gennaio 2008 N F09-11548/07-S5, il Servizio federale antimonopolio ha stabilito che l'impresa unitaria municipale di alloggi e servizi comunali non è un fornitore di servizi pubblici e pertanto non ha il diritto di rivendicare l'uso di risorse regolamentate tariffe per l'acquisto di energia elettrica (per l'estrazione dell'acqua da un pozzo artesiano) .

<1>L'Appaltatore ha il diritto di effettuare la manutenzione delle attrezzature interne sia per proprio conto che con il coinvolgimento di altre persone accordo di compensazione.

L'organizzazione fornitrice delle risorse è responsabile solo fino al confine delle reti che fanno parte della proprietà comune dei proprietari dei locali in un condominio con sistemi di infrastrutture pubbliche. Inoltre, da questo confine ai locali residenziali, l'appaltatore è responsabile della qualità e delle modalità di fornitura dei servizi pubblici.

Immaginiamo una situazione: in un condominio è installato un locale caldaia a gas autonomo. Il fornitore di servizi di pubblica utilità acquista da organizzazioni di fornitura di risorse acqua fredda e gas, con l'ausilio di questo locale caldaia produce acqua calda ed energia termica e fornisce servizi di fornitura di acqua calda e riscaldamento ai residenti della casa. Questa situazione rientra nello schema. Ma cosa succederebbe se tutte le utenze “entrassero in casa”? Dopotutto, ad esempio, uno degli argomenti che i tribunali utilizzano quando esentano le HOA dal calcolo dell'IVA sul costo dei servizi di pubblica utilità è che le HOA non forniscono servizi di pubblica utilità, poiché non hanno la capacità di produzione per questo, agiscono solo come intermediari tra i proprietari dei locali e le organizzazioni di fornitura delle risorse. Allo stesso modo, possiamo dire che l’organizzazione gestionale coinvolta manutenzione tecnica e riparazione di sistemi di ingegneria interna, riscossione di pagamenti per locali residenziali e servizi pubblici, non fornisce direttamente servizi pubblici: non raccoglie l'acqua dai pozzi artesiani, non la riscalda nelle caldaie, ecc. Naturalmente bisogna essere d'accordo con questo e ammettere che il concetto di fornitore di servizi pubblici sembra essere applicabile solo alle organizzazioni che forniscono risorse. Tuttavia, nel quadro della normativa vigente, deve essere applicata anche agli organismi di gestione le cui attività sono più simili a quelle di intermediazione. A nostro avviso, ciò è in gran parte dovuto al desiderio di proteggere i diritti dei consumatori.

Il governo nei suoi regolamenti, il Ministero dello sviluppo regionale nei suoi chiarimenti, i giudici nelle loro decisioni partono dal fatto che il fornitore di servizi pubblici è la società di gestione. Un'organizzazione fornitrice di risorse (che effettivamente fornisce tali servizi) può acquisire lo status di fornitore di servizi di pubblica utilità solo in una situazione: se i proprietari dei locali hanno scelto il metodo di gestione diretta di un condominio. Se nella casa è stata creata un'associazione di proprietari o durante l'assemblea generale dei proprietari è stata scelta un'organizzazione di gestione, questi sono riconosciuti come fornitori di servizi pubblici ai fini dell'applicazione delle regole. Tali conclusioni sono esposte, in particolare, nella Lettera del Ministero dello Sviluppo Regionale della Russia del 20 marzo 2007 N 4989-SK/07, risposta alla domanda 28 della Revisione della legislazione e della pratica giudiziaria delle Forze Armate della Russia Federazione per il IV trimestre 2006<2>. Se la gestione della casa è svolta da un'associazione di proprietari di case o da un'organizzazione di gestione, i proprietari dei locali non hanno il diritto di stipulare contratti contenenti le condizioni per la fornitura di servizi di pubblica utilità direttamente con le organizzazioni di fornitura di risorse (risposta a domanda 26 della stessa Rivista).

<2>Approvato con la Risoluzione del Presidium delle Forze Armate RF del 03/07/2007.

Organizzazione di gestione - abbonato

Le responsabilità del fornitore di servizi di pubblica utilità includono la conclusione di contratti con organizzazioni fornitrici di risorse o la produzione indipendente di risorse di pubblica utilità necessarie per fornire servizi di pubblica utilità ai consumatori (clausola “c” della clausola 49 delle Regole). Nella lettera del 05/03/2007 N 8326-РМ/07, il Ministero dello Sviluppo Regionale spiega: si tratta di accordi per l'acquisto di tutte le risorse di utilità, la cui fornitura è possibile in base al grado di miglioramento dell'appartamento edificio. Ricordiamo che, secondo la definizione data nella clausola 3 delle Regole, l'organizzazione fornitrice di risorse vende risorse di utilità. Ovviamente qui stiamo parlando di un accordo di fornitura energetica.

Inoltre, la legislazione federale contiene un'indicazione diretta che le organizzazioni di gestione sono consumatori di beni e servizi di organizzazioni di pubblica utilità nel campo dell'elettricità, del calore, dell'approvvigionamento idrico e dei servizi igienico-sanitari nei condomini, sebbene non li acquistino per sé, ma per fornire a persone che utilizzano i locali di un condominio<3>. Nella clausola 89 delle Regole per il funzionamento dei mercati elettrici al dettaglio durante il periodo transitorio della riforma del settore dell'energia elettrica<4>Si noti che il fornitore di servizi di pubblica utilità acquista energia elettrica da un fornitore di ultima istanza allo scopo di fornire servizi di pubblica utilità per la fornitura di elettricità ai proprietari e agli inquilini di locali residenziali in un condominio, per l'uso per esigenze domestiche generali, nonché per compensare per le perdite di energia elettrica nelle reti elettriche domestiche sulla base di un contratto di fornitura di energia (contratto di compravendita di energia elettrica).

<3>La lettera “a” del comma 17 dell'art. 2 Legge federale del 30 dicembre 2004 N 210-FZ "Sulla base per la regolamentazione delle tariffe degli enti di pubblica utilità".
<4>Approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 31 agosto 2006 N 530.

Poiché le organizzazioni di gestione non sono interessate ad agire come abbonati nell'ambito di un accordo di fornitura delle risorse (questo significa responsabilità per il pagamento delle risorse dei servizi pubblici), stanno cercando di difendere in tribunale il punto di vista opposto. La tesi principale è che, ai sensi del comma 2 dell'art. 539 del Codice Civile della Federazione Russa, un contratto di fornitura di energia viene concluso con un abbonato se dispone di un dispositivo di ricezione di energia che soddisfa i requisiti tecnici stabiliti, collegato alle reti dell'organizzazione di fornitura di energia e un altro attrezzatura necessaria. Tuttavia, agli arbitri della regione FAS del Kazakistan settentrionale è sembrato sufficiente che gli impianti elettrici (dispositivi di ricezione dell'energia) fossero trasferiti all'organizzazione di gestione (risoluzione del 18 gennaio 2007 N F08-7066/2006).

Oltretutto, Corte Suprema La Federazione Russa non è d'accordo con l'affermazione secondo cui il rapporto tra i fornitori di servizi di pubblica utilità e le organizzazioni fornitrici di risorse nell'ambito di contratti per l'acquisizione di risorse di pubblica utilità per fornire ai consumatori servizi di pubblica utilità non può essere classificato come rapporto di fornitura di energia perché il fornitore non non disporre di un dispositivo di ricezione dell'energia (Definizione del 18 dicembre 2007 N KAS07-660). L'argomento è questo. Al comma 2 dell'art. 548 del Codice Civile della Federazione Russa afferma chiaramente: ai rapporti relativi alla fornitura di acqua attraverso la rete di collegamento si applicano le norme sul contratto di fornitura di energia, salvo diversamente stabilito dalla legge o da altri atti giuridici.

La risoluzione del Servizio federale antimonopolio dell'Estremo Oriente del 16 marzo 2007 N F03-A51/07-1/199 è un altro esempio di tentativo da parte di un organismo di gestione di rifiutare lo status di abbonato in un contratto di fornitura di energia. In questo caso, l'organizzazione di gestione ha chiesto che il contratto con l'impresa della rete di riscaldamento fosse dichiarato nullo. Sono state avanzate due giustificazioni. In primo luogo, l'organismo di gestione ha stipulato questo accordo sotto l'influenza di un malinteso sulla natura della transazione (articolo 178 del Codice civile della Federazione Russa): ne è parte, mentre in realtà non è un consumatore di energia termica e non dispone di un dispositivo di ricezione dell'energia. In secondo luogo, l'organizzazione di gestione ha considerato questa transazione come una schiavitù (articolo 179 del codice civile della Federazione Russa): viene eseguita a spese dei fondi dell'organizzazione di gestione, la cui solvibilità dipende dalla ricezione dei fondi dai cittadini. Tuttavia, gli arbitri non hanno condiviso le argomentazioni del ricorrente: il contratto esprime chiaramente l’intenzione delle parti riguardo alla tipologia del contratto e al contenuto degli obblighi contrattuali.

Anche questa opinione è curiosa: la corte non ha accolto le argomentazioni della società secondo cui il progetto di contratto di compravendita di energia elettrica con l'organizzazione di vendita di energia non tiene conto di tutte le caratteristiche della sua posizione di intermediario come organizzazione di gestione tra l'organizzazione di fornitura di risorse e consumatore. Il motivo è questa implementazione organizzazione commerciale L'attività di gestione della proprietà dei proprietari di appartamenti in un edificio residenziale da parte di una delle persone non può procurargli alcun vantaggio nella sua attuazione rispetto all'altra parte in controversia (Risoluzione della Diciannovesima Corte d'Appello Arbitrale del 2 aprile 2007 N. A64-3987/06-9).

Gli arbitri sono quindi concordi nel ritenere che gli organismi di gestione debbano agire come sottoscrittori del contratto di fornitura energetica. Tuttavia, ciò è in gran parte dovuto all’approccio formulato nelle Regole. Cosa è successo prima che le Regole entrassero in vigore?

Data di svolta

Prima dell'entrata in vigore delle Regole (06/09/2006), quando venivano applicate le Regole per la fornitura dei servizi di pubblica utilità, approvate con Decreto del Governo della Federazione Russa del 26 settembre 1994 N 1099, l'organizzazione di gestione non era nominato tra i fornitori di servizi di pubblica utilità. Ricordiamo che, secondo la clausola 1.1 di questo documento, i fornitori di servizi pubblici erano imprese che hanno un patrimonio immobiliare e infrastrutture ingegneristiche di loro proprietà, piena gestione economica o gestione operativa, nonché associazioni di proprietari a cui spetta il diritto di gestire un condominio (condomini) è stato trasferito. Pertanto, ad esempio, se un'organizzazione di servizi abitativi e comunali stipulasse contratti di gestione prima del 06/09/2006, questi potrebbero contenere disposizioni sul suo ruolo di intermediario nella fornitura di servizi di pubblica utilità ai cittadini.

È stata questa conclusione che è stata guidata dalla diciassettesima Corte d'appello arbitrale nella risoluzione n. 17AP-7985/2007-GK del 28 novembre 2007. Pertanto, l'amministrazione dell'insediamento urbano, in qualità di proprietaria dei locali di un condominio, si è rivolta al tribunale chiedendo l'annullamento del contratto di gestione di questo edificio, concluso dai proprietari dei locali con l'organizzazione di gestione il 28 marzo 2006 . Il motivo è l'assenza nel contratto di termini essenziali come l'obbligo dell'organizzazione di gestione di fornire ai proprietari i servizi pubblici, il loro elenco e l'importo del pagamento. Poiché la convenuta non appartiene ad enti titolari di diritti reali sul patrimonio immobiliare, non è un'associazione di proprietari alla quale è stato trasferito il diritto di gestire un condominio e non è un ente specializzato nella fornitura di servizi pubblici, l'inclusione nel contratto dell'obbligo di fornire servizi di pubblica utilità non era coerente la normativa in vigore al momento della conclusione del contratto. In altre parole, l'organismo di gestione non era il fornitore di servizi pubblici e i proprietari non ricevevano l'incarico corrispondente.

Aggiungiamo che il contratto di gestione subordina la conclusione dei contratti con le organizzazioni di fornitura delle risorse alla disponibilità delle procure di ciascun proprietario. I tribunali hanno sottolineato che dopo la conclusione del contratto di gestione tali procure non sono necessarie.

Un'altra controversia degna di nota è quella presa in considerazione nella Risoluzione del Servizio Federale Antimonopolio dell'Estremo Oriente della Russia del 13 novembre 2007 N F03-A51/07-1/4490. L'organizzazione fornitrice di risorse è andata in tribunale con la richiesta di costringere l'organizzazione di gestione a stipulare un accordo di ferie acqua potabile e ricezione delle acque reflue. Secondo l'attore, il convenuto è obbligato a stipulare un contratto per l'acquisto e la vendita di risorse di utilità, poiché non è in grado di produrle da solo. Come hanno stabilito gli arbitri, l'organizzazione di gestione ha stipulato un contratto di gestione con i proprietari dei locali in data 01.09.2006, la fornitura di servizi di pubblica utilità non rientrava nell'oggetto della stessa. Inoltre, questo accordo stabilisce l'obbligo per i proprietari dei locali di stipulare accordi sull'acquisto di acqua calda e fredda, energia elettrica e termica e servizi igienico-sanitari direttamente con le organizzazioni fornitrici di risorse.

Come ha osservato la Corte, a causa del carattere pubblico del contratto di fornitura di energia, la sua conclusione è obbligatoria solo per l'organizzazione fornitrice di energia non può essere costretta a concludere un contratto; Allo stesso tempo, l'obbligo del convenuto di concludere questo accordo non è previsto dalla legislazione vigente e non ha accettato l'obbligo di concluderlo. Di conseguenza, i requisiti dell'organizzazione fornitrice delle risorse non sono stati soddisfatti.

In effetti, l'obbligo dell'organizzazione di gestione di concludere accordi con le organizzazioni fornitrici di risorse sull'acquisizione di risorse di utilità è apparso nella legislazione solo il 06/09/2006. Tuttavia, anche dopo tale data, il fornitore di risorse non ha il diritto di obbligare l'organizzazione di gestione a firmare un accordo, poiché tale obbligo sorge per l'appaltatore solo in relazione ai consumatori di servizi di pubblica utilità. In altre parole, solo i proprietari dei locali hanno il diritto di esigere che l'organizzazione di gestione stipuli accordi per l'acquisto di risorse di utilità.

Nota. Questo è il motivo per cui l'organizzazione che fornisce le risorse potrebbe cadere situazione spiacevole, come è successo con un operatore privato che ha affittato le reti dei servizi pubblici dal comune impresa unitaria. Le organizzazioni di gestione dell'intera città si sono rifiutate di stipulare con lui contratti di compravendita di risorse di utilità e, di conseguenza, non hanno addebitato tali risorse alla popolazione. Allo stesso tempo, l'organizzazione fornitrice di risorse non aveva il diritto di interagire direttamente con i consumatori - per riscuotere tariffe da loro. Di conseguenza, l’organizzazione fornitrice di risorse ha accumulato ingenti debiti nei confronti delle sue controparti, il che ha messo a repentaglio la fornitura ininterrotta di servizi pubblici. insediamento. Il problema è stato risolto solo con la partecipazione delle autorità regionali.

Caratteristiche del contratto di fornitura energetica

Secondo la clausola 8 delle Regole, i termini dell'accordo sull'acquisizione di risorse di pubblica utilità e sullo smaltimento dell'acqua (ricezione (scarico) delle acque reflue), concluso con le organizzazioni di fornitura di risorse al fine di fornire al consumatore servizi di pubblica utilità, non devono contraddire il Regole e altri atti normativi della Federazione Russa. Questa norma è stata commentata dal Ministero dello Sviluppo Regionale in due lettere in relazione alle numerose richieste dei fornitori di servizi pubblici. Nella prima (datata 13 febbraio 2007 N 2479-RM/07), i funzionari si sono limitati a conclusioni generali. Pertanto, il Codice dell'edilizia abitativa e altri atti giuridici hanno la precedenza sulle norme del § 6 “Fornitura di energia” cap. 30 Codice Civile della Federazione Russa. Altri atti giuridici in questo caso includono le Regole. Di conseguenza, le disposizioni della clausola 8 delle Regole mirano a garantire il rispetto dei termini degli accordi sull'acquisizione di risorse comunali e servizi igienico-sanitari, conclusi dal fornitore di servizi pubblici con l'organizzazione fornitrice delle risorse, e degli obblighi degli esecutori nei confronti del proprietari di locali in condomini e consumatori in base alle Regole. In altre parole, i contratti di fornitura di risorse devono rispettare i requisiti delle Regole.

Risulta che la clausola 8 delle Regole ha esteso l'effetto di questo documento, che, secondo la clausola 1, regola il rapporto tra fornitori e consumatori di servizi di pubblica utilità, anche al rapporto giuridico tra il fornitore di servizi di pubblica utilità e l'organizzazione fornitrice di risorse. Sulla base della clausola 8 delle Regole, il fornitore di servizi di pubblica utilità ha il diritto di esigere la definizione di condizioni di parità nei contratti con le organizzazioni di fornitura di risorse che rispettano le Regole previo accordo delle parti e, in assenza di tale accordo, in tribunale .

Nella seconda Lettera - datata 29 novembre 2007 N 21492-SK/07 - sono seguite spiegazioni più dettagliate. Pertanto, l'acquisto da parte del contraente dall'organizzazione fornitrice di risorse di risorse di servizio e di smaltimento dell'acqua al fine di fornire al consumatore servizi di pubblica utilità viene effettuato sulla base di un contratto pubblico di fornitura di energia (fornitura di risorse), previa conclusione ed esecuzione di cui sono obbligatori per le parti i seguenti requisiti:

Regole per l'uso dei sistemi pubblici di approvvigionamento idrico e fognario nella Federazione Russa<5>;
Regole per la fornitura di gas alla Federazione Russa<6>;
Regole per il funzionamento dei mercati elettrici al dettaglio durante il periodo transitorio della riforma del settore elettrico;
norme § 6 cap. 30 del Codice Civile della Federazione Russa (nella parte non regolata da tali atti giuridici).

<5>Approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 12 febbraio 1999 N 167.
<6>Approvato con Decreto del Governo della Federazione Russa del 02/05/1998 N 162.

Allo stesso tempo, i termini del contratto di fornitura delle risorse devono rispettare gli obblighi del contraente basati sulle Regole, vale a dire le norme imperative di diritto civile, che sono fornite dal Ministero dello Sviluppo Regionale nella Lettera del 29 novembre 2007 N 21492 -SK/07 e può essere tabulato.

Clausola del Regolamento	Requisiti imperativi riguardanti:
3 - 6	determinazione delle parti del rapporto di fornitura utilità e la composizione delle utilità, per di cui l'esecutore è responsabile nei confronti del consumatore, e non organizzazione di approvvigionamento delle risorse
7	caratteristiche dell’acquisizione di risorse e servizi di pubblica utilità smaltimento dell'acqua effettuato dai proprietari dei locali gestione diretta di un condominio, da organizzazione di fornitura di risorse di cui non è responsabile manutenzione dei sistemi di ingegneria interni
9 - 12, Appendice n. 1	coordinamento dei requisiti per la fornitura di servizi pubblici e requisiti per la qualità delle risorse e dei servizi comunali drenaggio
15	tariffe per i servizi di pubblica utilità e di trattamento delle acque reflue, utilizzato per i calcoli delle risorse che forniscono all'organizzazione esecutore testamentario - organizzazione di gestione
16 - 34	procedura per il calcolo dei pagamenti per i consumi in un condominio utenze domestiche e smaltimento delle acque reflue, frequenza di pagamento di tale pagamento (pagamento del calore l'energia viene prodotta in modo uniforme, il pagamento è in realtà la quantità consumata di energia termica è possibile solo con applicazione della tariffa bipartita)
38	pagamento per servizi di pubblica utilità solo per quanto specificato nel documento di pagamento il conto bancario del contraente
54 - 59	procedura per il ricalcolo delle tariffe per alcune tipologie di utenze risorse a causa della temporanea assenza di consumatori locali residenziali occupati
64 - 74	procedura per i servizi di emergenza coinvolti dall'esecutore servizio di spedizione dell'organizzazione che fornisce le risorse, elaborare un atto sulla mancata fornitura di servizi di pubblica utilità
60 - 63, Appendice n. 1	procedura per modificare l'importo del pagamento per la fornitura di servizi di pubblica utilità risorse di qualità inadeguata o in modo intermittente, superamento della durata stabilita
79 - 86	motivi e procedura per la sospensione o la limitazione del deposito risorse di utilità

Per illustrare quanto sopra, presentiamo diverse situazioni. La sezione VII delle Norme per l'uso dei sistemi pubblici di approvvigionamento idrico e fognario nella Federazione Russa prevede la possibilità di interrompere o limitare la fornitura di acqua potabile e (o) la ricezione di acque reflue, in particolare se l'abbonato viola i termini di pagamento . Allo stesso tempo, secondo i paragrafi. "d" clausola 50 delle Regole, il fornitore di servizi di pubblica utilità ha il diritto secondo le modalità previste nella Sezione. X del Regolamento, di sospendere e limitare la fornitura dei soli acqua calda, energia elettrica e gas al consumatore. Di conseguenza, il contratto di fornitura di acqua potabile stipulato tra l'organismo di gestione dell'acqua e delle acque reflue e la società di gestione non può contenere condizioni di sospensione o limitazione della fornitura di acqua in caso di debito nei confronti dell'organismo di gestione. Una conclusione simile riguardo al riscaldamento è stata fatta dal Presidium della Corte Suprema nella Revisione della Legislazione e della Pratica Giudiziaria della Corte Suprema per il quarto trimestre del 2006 (risposta alla domanda 28).

Un altro esempio. Le regole per il funzionamento dei mercati elettrici al dettaglio durante il periodo di transizione della riforma del settore dell'energia elettrica contengono un punto interessante: il numero 90. Secondo questa regola, un accordo di fornitura di energia tra il fornitore di servizi pubblici e un'organizzazione di vendita di energia può prevedere la diritto dell'organizzazione di vendita di energia a ricevere il pagamento per il consumo delle persone che vivono in locali residenziali, energia elettrica direttamente dai proprietari e inquilini dei relativi locali residenziali. Come ricordiamo, secondo il comma 38 del Regolamento e il comma 7 dell'art. 155 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, i pagamenti per i locali residenziali e i servizi pubblici vengono depositati sul conto bancario dell'organizzazione di gestione. Di conseguenza, la condizione del contratto di fornitura di energia, che stabilisce il diritto dell'organizzazione di vendita di energia a ricevere il pagamento dell'elettricità direttamente dai proprietari, aggirando l'organizzazione di gestione, contraddice le Norme e quindi, secondo il Ministero dello Sviluppo Regionale, è non valido.

Nota. Considerando le esigenze dell'organismo di gestione per la risoluzione delle controversie derivanti dal contratto di acquisto e vendita di energia elettrica con un'organizzazione di vendita di energia, FAS CO, con la risoluzione n. A64-3987/06-9 del 25 luglio 2007, è stata guidato non solo dal § 6 cap. 30 del Codice Civile della Federazione Russa e le Regole per il funzionamento dei mercati elettrici al dettaglio durante il periodo di transizione della riforma del settore dell'energia elettrica, ma anche le Regole.

Dobbiamo quindi affermare che la legislazione offre agli organismi di gestione solo un contratto per l'acquisto e la vendita di risorse di servizio, ma dà il diritto di concluderlo a condizioni paritarie.

E.V.Ermolaeva

Redattore della rivista

"Abitazioni e servizi comunali:

contabilità e fiscalità"

Nei rapporti per la fornitura di servizi di pubblica utilità, oltre ai consumatori e ai fornitori di risorse di pubblica utilità, c'è qualcuno: l'esecutore.

Leggere la legislazione

Come segue da comma 3 del Regolamento, i fornitori di servizi pubblici sono persone giuridiche, indipendentemente dalla loro forma organizzativa e giuridica, o singoli imprenditori che soddisfano i seguenti requisiti:

Produrre o acquistare una risorsa di utilità;

Responsabile del mantenimento delle reti di servizi interni attraverso le quali i servizi vengono forniti ai consumatori;

Fornire servizi di pubblica utilità ai consumatori.

Gestire le organizzazioni;

Associazioni di proprietari di case, cooperative edilizie, complessi residenziali e altre cooperative di consumo specializzate;

E con la gestione diretta, un'altra organizzazione che produce o acquisisce risorse di utilità.

Tale affermazione non solleva alcun dubbio circa l'attribuzione al RSO della responsabilità per la manutenzione delle reti interne dei servizi. Tuttavia, resta la questione se l'RSO adempia ad altri compiti assegnati Regolefornitura di servizi pubblici al fornitore del servizio di pubblica utilità rimane aperto.

Interpretare la legislazione

Estendere il loro effetto al rapporto tra fornitori e consumatori di servizi di pubblica utilità ( clausola 1). Tuttavia, a causa del loro clausola 8 i termini dell'accordo sull'acquisizione di risorse di pubblica utilità e sullo smaltimento delle acque reflue (ricezione (scarico) delle acque reflue), concluso con la RNO al fine di fornire al consumatore servizi di pubblica utilità, non dovrebbero contraddire le regole stesse e altri atti normativi del Federazione Russa. Vale la pena prestare attenzione al fatto che "non deve contraddire" nel contesto della norma citata non significa "deve rispettarla".

Diritti e obblighi delle parti del contratto;

La procedura per la fornitura di risorse di servizio e drenaggio (ricezione (scarico) delle acque reflue);

Requisiti per la qualità delle risorse comunali e lo smaltimento delle acque (ricezione (scarico) delle acque reflue);

Termini di pagamento per le utenze e lo smaltimento delle acque (ricezione (scarico) delle acque reflue);

Responsabilità delle parti del contratto;

Motivi e procedura per sospendere o limitare la fornitura delle risorse dei servizi pubblici.

L'obiettivo principale di un'interpretazione ampia è prevenire violazioni dei diritti dei consumatori che rispettano pienamente gli obblighi stabiliti dalla legislazione e dai contratti della Federazione Russa. Va notato che nel testo stesso Regolefornitura di servizi pubblici contiene contraddizioni che non consentono di estendere la loro portata esclusivamente al rapporto tra fornitori e consumatori di servizi di pubblica utilità.

Non ci sono dubbi sulla validità di questa opinione. Il punto è che a qualunque cosa non verrebbero attribuiti diritti e responsabilità Regolefornitura di servizi pubblici esecutori, l'effettiva attuazione di tali diritti e obblighi dipende direttamente dalla RSO. In pratica, le HOA e le organizzazioni di gestione sono solo intermediari tra i cittadini e le RSO. E, come giustamente sottolinea il Ministero dello Sviluppo Regionale della Federazione Russa Lettera del 13 febbraio 2007 n. 2479‑РМ/07, il fornitore del servizio pubblico ha il diritto di esigere la fissazione della parità corrispondente Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità termini dei contratti con RSO previo accordo delle parti e, in assenza di tale accordo, in tribunale. Sembra che i proprietari che instaurano rapporti diretti con la RSO (con una forma di gestione diretta) abbiano a maggior ragione diritto di esigere che i doveri di esecutore testamentario siano adempiuti dalla RSO.

Ci rivolgiamo agli arbitri

COSÌ, La delibera del 4 ottobre 2007 n. F08-6502/2007 La regione FAS del Kazakistan settentrionale ha sostenuto il governo locale e il dipartimento di Rospotrebnadzor, che hanno rifiutato di accettare l'organizzazione dell'approvvigionamento idrico secondo il programma. Le organizzazioni di approvvigionamento idrico e fognario hanno il diritto di introdurre un programma di approvvigionamento idrico basato su clausola 85 delle Regole per l'uso dei sistemi pubblici di approvvigionamento idrico e fognario nella Federazione Russa. Tuttavia, come hanno sottolineato gli arbitri, a causa clausola 3 del documento specificato, le sue norme non si applicano ai rapporti tra le organizzazioni dei servizi idrici e delle acque reflue e i cittadini, i rapporti tra i quali sono regolati Norme per l'erogazione dei servizi pubblici. A loro volta, le disposizioni clausola 8 delle Regole per la fornitura di servizi di pubblica utilitàmirano a garantire il rispetto dei termini dei contratti per l'acquisto di risorse di utilità e servizi igienico-sanitari, conclusi dall'organizzazione fornitrice di risorse con il fornitore di servizi pubblici e, in assenza di un fornitore, dai proprietari dei locali in un condominio ( nel caso di gestione diretta dell'immobile) o i proprietari di immobili residenziali. A questo proposito l'impresa che sia RSO, nei rapporti con la fornitura idrica ai cittadini, è tenuta a rispettarla Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità.

Un altro esempio che vorrei fare è: Decisione del Servizio federale antimonopolio NWZ del 05.11.2008 n. A66-2701/2008. In esso il giudice ha confermato la fondatezza della imputazione della RSO alla responsabilità amministrativa comma 1 art. 14.8 Codice degli illeciti amministrativi della Federazione Russa per aver violato il diritto del consumatore a ricevere informazioni affidabili sul servizio o sul fornitore Gli arbitri hanno ritenuto che la società fornisse energia termica ai condomini attraverso le sue reti di riscaldamento e rilasciasse ricevute per proprio conto per il pagamento dei servizi forniti. Ecco perché è lei quella giusta è una persona che vende servizi pubblici ai consumatori, indipendentemente dal fatto che si tratti di un fornitore di servizi pubblici o di un'organizzazione fornitrice di risorse. Ai fini dell'applicazione Arte. 8, 11 Legge della Federazione Russa del 02/07/1992 n. 2300-1 “Sulla tutela dei diritti dei consumatori”È il RSO ad essere esecutore e pertanto riconosciuto soggetto di responsabilità.

La differenza fondamentale tra il fornitore di un servizio di pubblica utilità e l'RSO è quindi l'adempimento o il mancato adempimento dell'obbligo di manutenzione delle reti di pubblica utilità proprie. In caso contrario, RSO non è esentata dall'obbligo di rispettare i requisiti Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità. I dubbi che sorgono nella pratica possono essere spiegati principalmente dall’imperfezione del quadro legislativo. La soluzione al problema esistente si vede nella modifica della normativa che regola il rapporto tra fornitori e consumatori di servizi di pubblica utilità. Non è da escludere l'emanazione di atti fondamentalmente nuovi in grado di regolare i rapporti con l'Ossezia del Nord.

Tutte le risorse che vengono consegnate a casa tua, vale a dire elettricità, acqua, calore e gas, secondo la parte 4 dell'articolo 154 del Codice degli alloggi della Federazione Russa sono chiamate utenze. Sono prodotti e forniti da varie aziende, di cui parleremo.

Società di gestione

Per prima cosa, scopriamo come decifrare le abbreviazioni oscure in modo che non ci siano difficoltà in futuro. Management Company (o Management Company) sta per società di gestione (organizzazione). L'organizzazione che fornisce le risorse verrà denominata RSO.

Questo è interessante! Poiché abbiamo già accennato a due soggetti coinvolti, parleremo anche del terzo. I consumatori sono residenti in condomini o piccoli condomini, oppure persone che vivono in case private. In parole semplici, le persone per le quali questi stessi servizi vengono prodotti.

La società di gestione mantiene, gestisce e gestisce il patrimonio immobiliare in relazione ad un accordo tra i proprietari e l'organizzazione stessa, vale a dire quando parliamo di chi è erogatore di servizi pubblici, intendiamo l'AdG. In parole semplici, è un intermediario tra i residenti dei condomini e l'organizzazione di approvvigionamento delle risorse. A volte è possibile stipulare contratti direttamente tra RSO e i proprietari, ma ne parleremo più avanti. Le attività della società di gestione comprendono anche il mantenimento del patrimonio immobiliare in condizioni adeguate e la raccolta tempestiva di fondi per importanti riparazioni.

Il concetto di organizzazione di fornitura di risorse

RSO per i consumatori ordinari è il produttore di servizi pubblici. Vediamo più nel dettaglio le loro attività. Oltre alle utenze sopra indicate: forniture di acqua, calore, energia elettrica e gas; L'organizzazione di fornitura delle risorse è inoltre impegnata nelle seguenti attività:

eliminazione di roditori e insetti;
smaltimento dei rifiuti;
illuminazione delle aree e dei piazzali limitrofi;
installazione di antenne pubbliche per televisori.

Pertanto, RSO produce e fornisce tutte le utilità possibili. Per legge, le loro attività sono regolate dal Codice degli alloggi della Federazione Russa.

Rapporto tra RSO e società di gestione

Dopo aver individuato le abbreviazioni e cosa fa ciascuna organizzazione, vediamo che tipo di interazione avviene tra la società di gestione, la RSO e i proprietari di locali residenziali. Cominciamo con due persone giuridiche. Stipulano un accordo bilaterale per la fornitura di servizi pubblici. L’organizzazione che fornisce le risorse è responsabile della produzione e della fornitura dei servizi al consumatore. A sua volta, l'organizzazione di gestione è responsabile della raccolta del denaro dai proprietari e del trasferimento dei fondi alla RSO. Sebbene lo schema sia di facile comprensione, nella pratica sorgono spesso difficoltà dovute all'opacità delle attività degli alloggi e dei servizi comunali.

Rapporti tra la società di gestione e i proprietari degli immobili

Come nel primo caso, tra le due parti viene concluso un accordo che definisce i diritti e gli obblighi di ciascuna. I proprietari di locali residenziali hanno il diritto di:

ricevere le utenze per intero;
obbligo di verificare la qualità delle risorse fornite;
ricevere informazioni obbligatorie specificato nel contratto;
richiesta di risarcimento finanziario per i danni causati se i servizi fossero di qualità inadeguata.

pagare puntualmente la quota di abbonamento;
segnalare violazioni nei sistemi di ingegneria interni;
utilizzare contatori ambientali;
garantire la verifica dei contatori e dei sistemi di ingegneria.

L'esecutore ha molti altri obblighi; ne elenchiamo i più importanti:

effettuare pagamenti per le utenze;
manutenzione dei sistemi interni;
firmare un accordo con RSO sull'acquisto di risorse di pubblica utilità;
fornire ai consumatori servizi di pubblica utilità.

L'elenco può essere continuato all'infinito, gli obblighi verso i proprietari sono grandi ed estesi, quindi la richiesta da parte della società di gestione sarà maggiore.

Rapporti tra RSO e proprietari di case

Può sembrare che non ci sia alcuna interazione tra loro e tutto sia estremamente semplice, ma non è così. Se esiste un'organizzazione di gestione, l'organizzazione che fornisce le risorse e i proprietari non sono collegati in alcun modo. In rari casi, la RSO può essere considerata un fornitore di servizi pubblici. Ciò avviene quando un condominio viene gestito in queste modalità:

con l'aiuto del codice penale;
attraverso un'associazione cooperativa;
direttamente dai proprietari di casa.

Queste sono le tre opzioni più popolari quando un'azienda di fornitura di energia diventa appaltatrice di servizi abitativi e comunali. Per saperne di più informazioni dettagliate, è necessario fare riferimento alla Risoluzione 354 della Federazione Russa. Può sembrare che se l'organizzazione fornitrice è impegnata nella fornitura di servizi e nella riscossione dei pagamenti, la società di gestione non è affatto necessaria e se ne può fare a meno. Ma non è sempre solo questo punto positivo. Vediamo i vantaggi e gli svantaggi di questa situazione. Innanzitutto, tocchiamo i “vantaggi” dei contratti diretti:

nessuna spesa per il mantenimento dell'istituto scolastico;
i proprietari non soffriranno a causa dei vicini che non pagano le bollette in tempo;

I principali “svantaggi” includono:

dovrai pagare per la fornitura di servizi in luoghi diversi, questo non è sempre conveniente;
sorgono difficoltà durante i ricalcoli.

Come vediamo, non tutto è così semplice quando si conclude direttamente un accordo di fornitura di risorse. I residenti di ciascuna casa scelgono il metodo di controllo a proprio rischio e pericolo, in base a ciò che gli si addice meglio.

Se parliamo di concludere un accordo tra RNO e persone giuridiche per la fornitura di servizi di pubblica utilità alle organizzazioni, allora tutto dipende dalla legislazione regionale. Molto spesso, i contratti vengono conclusi direttamente e gli alloggi e i servizi comunali non sono coinvolti in questa catena.

Obbligo dell'AdG nei contratti diretti

La società di gestione continua ad essere responsabile di garantire il funzionamento ininterrotto dei sistemi interni di ingegneria. Accettano anche reclami da parte di proprietari di immobili residenziali riguardanti lavori di scarsa qualità. L'azienda garantisce l'interazione tra RSO e proprietari di immobili.

La responsabilità per la qualità delle risorse fornite è divisa lungo i confini della casa. Se si sono verificate interruzioni nel funzionamento dei servizi pubblici prima del ricevimento del patrimonio immobiliare, il ricalcolo viene effettuato dall'RSO. In caso di mancato rispetto della qualità dei sistemi di ingegneria interni, la società di gestione paga un risarcimento finanziario.

Conclusione

Ora riassumiamo brevemente in modo che nessuno si confonda. Spiegazione di RSO e MC - rispettivamente organizzazione di fornitura di risorse e società di gestione.

Il primo è impegnato nella produzione e nel trasporto nel patrimonio abitativo. Il secondo garantisce il pagamento tempestivo e la manutenzione dei condomini.

Importante! Il fornitore della fornitura delle risorse è la società di gestione in alcuni casi è possibile concludere un accordo per la fornitura dei servizi direttamente con la RSO; Persone giuridiche Questo metodo viene utilizzato più spesso.

Il tema delle utilità è vasto e vasto. È positivo se hai trovato le risposte alle tue domande.

L’organismo di gestione è il fornitore di servizi pubblici. HOA e servizi pubblici

Concetti di base

RSO può essere considerata una società di gestione?

Ne consegue che le RSO non possono agire come società di gestione, poiché si limitano a un solo tipo di attività e non hanno il diritto di partecipare alla gestione della casa. Sono comunque accettabili accordi diretti tra RSO e residenti sulla base di accordi formali.

Caratteristiche della cooperazione diretta

In quali casi è possibile stipulare un accordo con RSO?

Conclusione

Cos'è un'organizzazione che fornisce risorse, può essere una società di gestione, debiti, contratti

Che cos'è un'organizzazione di fornitura di risorse

Società di gestione o HOA e RSO

Società di gestione - fornitore di servizi di pubblica utilità

Risoluzione n. 124

Esempio di contratto di fornitura di risorse con una società di gestione

Debiti delle società di gestione verso le organizzazioni fornitrici di risorse

Come trasferire i debiti di una società di gestione ad un agente

Metodi per la ristrutturazione dei debiti di una società di gestione

Il Regno Unito è un truffatore

Pagamenti diretti alle organizzazioni che forniscono risorse

L'organizzazione che fornisce le risorse è il fornitore di servizi pubblici o cosa? 2018

Codice abitativo

Norme per la fornitura di servizi di pubblica utilità

Organizzazione di gestione - abbonato

Data di svolta

Caratteristiche del contratto di fornitura energetica

Società di gestione

Il concetto di organizzazione di fornitura di risorse

Rapporto tra RSO e società di gestione

Rapporti tra la società di gestione e i proprietari degli immobili

Rapporti tra RSO e proprietari di case

Obbligo dell'AdG nei contratti diretti

Conclusione

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