EntrataCome rinunciare al controllo in una casa privata. Situazione di emergenza: la società di gestione rifiuta la casa
Innanzitutto notiamo una circostanza importante. La decisione di abbandonare il codice penale viene presa durante l'assemblea generale dei proprietari di case. Di norma ogni proprietario di abitazione stipula un contratto con la società di gestione scelta dall'assemblea generale. Il suo periodo di validità è limitato a tre anni, ma in pratica molto spesso il contratto viene concluso solo per un anno.
Consiglio! Il primo e il modo più semplice per rifiutare la società di gestione dei servizi al momento– aspetta solo la scadenza del contratto. E poi, in un'assemblea generale, scegli una nuova società di gestione.
Dopo la fine del contratto
Istruzioni passo passo Come abbandonare generalmente una società di gestione consiste nei seguenti passaggi:
Se il contratto è semplicemente scaduto, i proprietari non devono motivare la loro decisione di rinunciare alla società di gestione né preoccuparsi di raccogliere prove per la risoluzione. Rifiutiamo semplicemente i servizi di questa azienda e basta.
Certo, è più facile aspettare fino alla scadenza del termine, ma succede anche che le circostanze attuali costringano ad adottare misure di emergenza e ad annullare i servizi della società di gestione prima del previsto. Ad esempio, ignora le legittime richieste dei residenti ed evita di adempiere alle sue dirette responsabilità. Leggi tutte le responsabilità e i servizi della società di gestione.
In questo caso è necessario disdire anticipatamente rapporti contrattuali con un partner senza scrupoli.
Con la risoluzione anticipata del contratto
Prima di risolvere unilateralmente il contratto con la società di gestione, proprietari di condominiè necessario preparare:
- avere ragioni convincenti supportate da prove documentali convincenti;
- preparare il pacchetto di documenti richiesto;
- informare i proprietari della riunione;
- tenere un'assemblea generale dei proprietari;
- notificare la decisione alla società di gestione.
Consideriamo innanzitutto i motivi per abbandonare il codice penale, quindi toccheremo le prove che saranno necessarie e scopriremo quali documenti saranno necessari.
Motivi
Il rifiuto dei servizi della società di gestione deve essere motivato. Come causa di risoluzione anticipata del contratto possono essere considerate le seguenti azioni della società di gestione:
- non ha eseguito lavori di manutenzione della casa;
- non ha fornito ai residenti i servizi specificati nel contratto;
- la qualità dei servizi forniti e del lavoro svolto era bassa;
- non ha fornito ai cittadini le informazioni a cui erano interessati.
Se è presente almeno una di queste condizioni, puoi richiedere legalmente la risoluzione dei rapporti con la società di gestione.
Fai attenzione! La scadenza del contratto costituisce motivo assolutamente legale per la risoluzione dei rapporti con la società di gestione. Se non viene estesa, la cooperazione termina completamente e definitivamente.
In tutti gli altri casi, ai sensi dell'articolo 162 del Codice immobiliare RF, l'esistenza dei motivi dovrà essere dimostrata, nella maggior parte dei casi in tribunale.
Documenti
In caso di risoluzione unilaterale anticipata del contratto tra i proprietari e la società di gestione, è necessario predisporre i seguenti documenti:
- Verbale dell'assemblea generale in cui è stata presa la decisione di abbandonare il codice penale.
- Copie delle domande alle organizzazioni di controllo - supervisione dei consumatori, procura, stazione sanitaria ed epidemiologica.
- Copie dei reclami dei proprietari in merito a violazioni da parte della società di gestione.
- Copie dei rapporti di ispezione sulle attività della società di gestione.
- Notifica scritta alla società di gestione della risoluzione del contratto con essa.
Notifica
Nel processo di risoluzione di un contratto con una società di gestione vengono utilizzati due tipi di notifiche. Primo la notifica ha lo scopo di informare i proprietari e le società di gestione dello svolgimento di un'assemblea generale dei proprietari di case, in cui verrà sollevata la questione del rifiuto dei servizi della società di gestione.
Se nel condominio sono presenti appartamenti non privatizzati, alla riunione deve essere invitato un rappresentante dell'amministrazione comunale.
Dopotutto, in questo caso, il proprietario dell'immobile è il Comune.
L'avviso specifica l'ordine del giorno— la questione della scelta di una nuova società di gestione o di un altro metodo di gestione.
Inoltre, la notifica dovrebbe contenere i numeri di contatto dove è possibile ottenere informazioni sulle questioni poste in discussione e indicare il gruppo di iniziativa, cioè le persone che convocano l'assemblea generale. Naturalmente il luogo, la data e l'ora dell'incontro.
La stessa società di gestione deve essere informata della decisione presa dai proprietari durante l'assemblea. La notifica deve basarsi sulla legislazione vigente - Articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, paragrafi. 8.1 e 8.2 dell'articolo 450 del Codice Civile della Federazione Russa.
Riferimento! La notifica deve indicare le motivazioni decisione presa: sentenza del tribunale, decisione dell'assemblea generale, ecc.
Prova
È importante ricordarlo legislazione, ai proprietari di case viene data la possibilità di interrompere anticipatamente i rapporti con la società di gestione. Ma tale decisione deve essere supportata da prove inconfutabili. Ad esempio, questi includono i seguenti casi:
Importante! Tutte le violazioni da parte della società di gestione devono essere ricordate e, se possibile, documentate. Prima di convocare un'assemblea generale, è necessario non solo richiedere alla società di gestione la documentazione relativa all'esecuzione dei lavori previsti dal presente contratto, ma anche preparare la prova che le clausole del presente contratto sono state ripetutamente violate.
Possono costituire prova di violazione del codice penale:
- copie delle richieste e dei reclami dei residenti;
- atti di ispezione dell'operato della società di gestione da parte degli organismi di vigilanza;
- atti che documentano l'adempimento inadeguato dei doveri da parte della società di gestione.
Preparazione e svolgimento di una riunione dei proprietari
Per preparare adeguatamente un incontro riguardante la deroga al codice penale, è necessario intraprendere le seguenti azioni:
Importante! Va tenuto presente che prima dell'inizio della preparazione, viene svolto un lavoro accurato con i proprietari. È opportuno convincere la maggior parte di loro della necessità o scegliere un modo diverso di gestire la casa. Solo dopo si potranno adottare misure concrete.
Una volta deciso l’incontro, è necessario predisporre comunicazioni a tutti i proprietari e alle società di gestione circa il luogo e l'ora dell'adunanza. Le notifiche vengono consegnate di persona contro firma o inviate tramite posta raccomandata con notifica all'indirizzo del destinatario.
L'incontro deve svolgersi entro e non oltre 3 mesi prima della scadenza del contratto. Se si informa il comitato di gestione o si ricorre successivamente al tribunale, le richieste e la decisione dell'assemblea verranno respinte.
Successivamente si tiene un'assemblea generale. Se non è possibile condurlo di persona, è consentita una forma di assenza.
Cosa fare dopo aver deciso di rifiutare?
Dopo la decisione dell'assemblea, viene inviato un avviso alla società di gestione con copia della decisione dell'assemblea. La società di gestione deve preparare e trasferire tutti i materiali per la casa la società di gestione scelta dall'assemblea o quella struttura organizzativa sulla gestione della casa, che sarà accettata dai proprietari.
È possibile che dopo l'incontro dovrai andare in tribunale. Quindi devi prepararti dichiarazione di reclamo e un pacchetto di documenti che serviranno come prova in tribunale.
La forma di governance è scelta dall’assemblea generale. Ma se non c'è HOA in casa, ogni proprietario stipula un contratto di servizio con la società di gestione in modo indipendente, per proprio conto.
Dopo la decisione dell'assemblea, Ogni proprietario di casa deve rescindere il contratto con la società di gestione. Dirige avviso scritto che, in base alla decisione dell'assemblea generale, il contratto con la società di gestione venga risolto unilateralmente.
È possibile rifiutare la gestione di un appartamento?
Prima di rispondere alla domanda su come rifiutare una società di gestione per un appartamento, è necessario scoprire se ciò è possibile.
Attenzione!È impossibile che un proprietario rifiuti i servizi della società di gestione, poiché solo l'assemblea generale ha il diritto di scegliere la forma di gestione della casa e solo questa assemblea può decidere di rifiutare i servizi della società di gestione.
Se un proprietario non è soddisfatto dei servizi forniti, deve discuterne con gli altri inquilini e decidere di abbandonare la gestione dell'intera casa e solo attraverso un'assemblea generale.
Conclusione
Inoltre, la legislazione attuale presenta numerose insidie che possono vanificare tutti gli sforzi compiuti.
A Kirov, la corte ha confermato l'illegittimità del rifiuto della società di gestione di fornire servizi alle case (09/07/2013)
Corte arbitrale Regione di Kirov ha riconosciuto competente l'ordinanza del Servizio federale antimonopolio riguardante l'inammissibilità della società di gestione che recede unilateralmente dal contratto per la manutenzione di decine di case.
Come RG è stato informato dall'OFAS, questa storia risale al 2012, quando Management LLC settore immobiliare"(UZH) ha inviato lettere di notifica ai proprietari dei locali sulla risoluzione unilaterale dei contratti. E ha anche informato le organizzazioni fornitrici di risorse sulla cessazione della gestione degli edifici residenziali in diverse strade del centro regionale.
La ragione presunta è che molte delle case erano vecchi edifici con infrastrutture fatiscenti e mantenerle semplicemente non era redditizio. Ma in questo caso i residenti sono stati lasciati in balia del destino. Perché trovare rapidamente una nuova società di gestione non sarebbe così facile. E non si sa chi avrebbe dovuto servire le case per tutto questo tempo.
A questo proposito, l'amministrazione Kirov ha contattato il Servizio federale antimonopolio. Dopo aver studiato la situazione, gli agenti antimonopolio sono giunti alla conclusione che l'Housing Housing Authority non ha il diritto di rescindere i contratti senza una corrispondente decisione dell'assemblea dei proprietari di case. E le azioni della società di gestione rappresentano una minaccia per gli interessi dei residenti. Ad esempio, la notifica organizzazioni di fornitura di risorse la risoluzione dei contratti potrebbe comportare la cessazione della fornitura di acqua, calore e altri benefici.
Successivamente il Servizio federale antimonopolio ha emesso un ordine alla società di gestione sull'inammissibilità di tali azioni. E alla società è stata inflitta una multa di 470mila rubli.
L'UZHH ha tentato di contestare questa ordinanza presso il tribunale arbitrale, affermando che non era l'unica società di gestione in questo territorio. Tuttavia, secondo l'OFAS, il mercato era indubbiamente dominato da una delle più grandi società di gestione dell'epoca.
Ciò è stato ora confermato dal tribunale arbitrale, che ha riconosciuto giustificata l'ordinanza del Servizio federale antimonopolio. A proposito, per tutto questo tempo i servizi abitativi e comunali continuano a servire queste case.
Non è stato ancora possibile contattare il management dell'azienda per conoscere il loro punto di vista su questa situazione. Secondo l'avvocato del codice penale, la decisione del tribunale non è entrata in vigore.
Come si dice nell'OFAS, la situazione in cui le società di gestione di Kirov cercano unilateralmente di "buttare via" il patrimonio immobiliare non redditizio non è unica. E in alcuni casi, le società di gestione sono riuscite a dimostrare la legalità della risoluzione del contratto a causa della concorrenza e della possibilità di scegliere una nuova società. La particolarità di questo caso è che in tribunale è stato possibile dimostrare la posizione dominante di una grande società di gestione nel mercato di questi servizi. E in futuro, questo precedente avrà un ruolo importante quando si considereranno situazioni simili.
A Blagoveshchensk la società di gestione ha rifiutato il servizio condominio (02.02.2011)
Nel centro regionale della regione dell'Amur è stato creato un precedente: società di gestione, appartenente a impresa di costruzioni, ha risolto il contratto con gli inquilini della nuova casa e si è rifiutato di fornirla.
Questa è stata una spiacevole sorpresa per le persone. Dopotutto, fino ad ora le società immobiliari hanno cercato persone da gestire, invece di abbandonarle. Ora i proprietari sono interessati alla legalità delle azioni dell'azienda e allo stesso tempo cercano nuovi gestori per la casa.
La situazione intorno alla casa, situata a Blagoveshchensk in via Artilleriyskaya, 31, non può essere definita banale. Letteralmente a pochi isolati da questo edificio, gli abitanti di un altro grattacielo non sanno come sbarazzarsi degli amministratori immobiliari negligenti che aumentano le tariffe e mantengono male l'edificio. E poi, subito prima del nuovo anno, i proprietari degli appartamenti hanno ricevuto avvisi di “divorzio” da parte della società...
Ogni appartamento ha ricevuto lettere dalla società di gestione”, afferma Evgeniy Pustovoy, il senior manager dell’edificio. - Era scritto in loro che alcuni residenti avevano arretrati per l'affitto. Questa cifra al 20 dicembre 2010 era di circa 973 mila rubli. Poiché la società non può riscuotere denaro dai proprietari, ci ha scritto che si rifiuterà di gestire la casa dal 1° febbraio 2011.
La gente è rimasta scioccata da questa notizia. Si sono resi conto che volevano incolparli per i debitori, e questo ha indignato tutti. Nessuno si aspettava un simile “regalo”. Inoltre, la società di gestione andava bene per tutti e nessuno l'avrebbe cambiata.
La casa in via Artilleriyskaya 31 è stata commissionata nel 2007. Si tratta di un edificio ben costruito con attrezzature moderne, ingressi puliti e un cortile ben tenuto. Contiene circa 162 appartamenti, dove, in generale, vivono i pagatori coscienziosi utilità. Ma, come spesso accade, ci sono delle eccezioni.
"Conosciamo tutti i debitori", dicono i residenti. - Quando fu costruita la casa, in questo sito furono demoliti vecchi edifici in legno, ai cui proprietari furono assegnati anche degli appartamenti qui. Quindi abbiamo degli ubriachi nel quartiere. Non hanno mai pagato gli appartamenti e non intendono farlo. Queste persone devono essere sfrattate, quindi la casa non avrà debiti!
È vero, questa non è affatto una questione facile. Per togliere l'appartamento al debitore e trasferirlo in un'altra sede, non basta il desiderio dei residenti e della società di gestione. E se anche il debitore ha figli minorenni, il tribunale non accetterà tale decisione. Pertanto, i residenti dei grattacieli sono letteralmente condannati a scandali e scontri.
Secondo il direttore della società di gestione, Pavel Nemtsov, hanno già intentato una causa contro i debitori della casa. Le decisioni sono state prese a loro favore. Ma gli ufficiali giudiziari, dopo aver visitato gli appartamenti degli inadempienti, hanno detto che non c'era niente da portare lì.
Si sono accumulati debiti considerevoli”, dice Nemtsov. “In tre anni l'azienda ha perso quasi un milione di rubli. Cercheremo di riprenderci i nostri e, se non dovesse funzionare, risolveremo il contratto.
L'“Unione delle case per anziani” di Blagoveshchensk ha commentato la situazione attuale come segue: “La società di gestione può permettersi di abbandonare la casa del debitore Dopotutto, l'accordo concluso con i residenti stabilisce tutte le condizioni per la sua risoluzione: la società può rifiutarsi unilateralmente di fornire servizi se il totale del debito supera l'affitto generale della casa per 4 mesi." Ma come si conforma questo accordo alla legge federale? E perché i pagatori attenti dovrebbero essere responsabili dei vicini senza scrupoli?
Questa situazione deve essere studiata, dice Galina Osipova, sostituto procuratore di Blagoveshchensk. - Non posso ancora dire nulla di concreto. Ma penso che se il contratto viene stipulato solo per la manutenzione della casa, può essere risolto dall'azienda in qualsiasi momento. Ma se viene compilato per la gestione di una casa, la situazione è più complicata. Quando i termini di risoluzione sono specificati nel contratto, non vi sono violazioni da parte della società di gestione. In generale, vorrei raccomandare ai cittadini di leggere sempre attentamente i documenti e di non firmarli indiscriminatamente.
A proposito, secondo il direttore della casa Pavel Nemtsov, non tutti gli inquilini oggi hanno contratti in mano con la società di gestione, che ora vuole lasciarli. Nel 2007, dopo la consegna della casa, gli stessi dipendenti della società di gestione sono andati di casa in casa per raccogliere le firme del contratto. Alcuni non li hanno raggiunti, altri erano assenti e poi non si sono informati sulla sorte del documento. E questo è un altro errore che spesso commettono i cittadini che hanno rapporti con società immobiliari e di servizi pubblici.
Certo, oggi gli abitanti della casa si sono calmati e non faranno causa a nessuno. Inoltre, non dimostreranno a nessuno che chi ordina i servizi non dovrebbe dipendere da chi li fornisce. Questa volta, stranamente, il mercato ha davvero rimesso tutto a posto: la casa ha già ricevuto non poche offerte da altre società di gestione. Adesso all'assemblea generale si dovrà votare per uno di loro.
La situazione con la casa Blagoveshchensk è, ovviamente, ambigua. Va detto che la legislazione sugli alloggi è così confusa che spesso influisce negativamente sui diritti dei consumatori nel settore degli alloggi e dei servizi comunali. In linea di principio, il Codice degli alloggi concedeva chiaramente ai consumatori il diritto di rifiutare un accordo con la società di gestione. La domanda sorge spontanea: una società di gestione può rifiutarsi di fornire servizi a una casa debitrice? Certo che può. Ma l'unica ragione di ciò è la scadenza del contratto concluso dalle parti. Cioè, se i cittadini hanno stipulato un accordo con la società di gestione per un anno, alla scadenza del mandato della società di gestione, avendo adempiuto a tutti i loro obblighi, avranno tutto il diritto di lasciarli, tutto sarà legale. D'altra parte, in questa situazione si può vedere una violazione dei diritti dei consumatori, perché i rapporti con l'intera casa vengono interrotti non perché il contratto è scaduto, ma a causa dei debiti di qualcuno. Ma perché i pagatori coscienziosi dovrebbero soffrire? Questo è sbagliato. Se alcuni residenti hanno debiti, la società è obbligata a riscuoterli e a non trasferire questo problema sulle spalle di tutti i residenti dell'edificio.
Ciao, amore!
IN ultimamente sono diventate molto diffuse le informazioni sul previsto rifiuto massiccio da parte delle società di gestione di gestire unilateralmente condomini, in relazione all'introduzione della concessione di licenze attività imprenditoriale per la gestione dei condomini. Sembra che un gruppo particolarmente a rischio sia costituito innanzitutto da quelle case la cui gestione diventerà non redditizia per le organizzazioni di gestione e rappresenterà una minaccia per la società di gestione di revocare la licenza.
Nonostante ciò, la risoluzione del contratto di gestione di un condominio da parte dell'organizzazione di gestione non è un evento così semplice come potrebbe sembrare a prima vista, poiché gli interessi dei cittadini - proprietari dei locali condomini in questo caso sono tutelati dalla legge.
Pertanto, la parte 8 dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa prevede che le modifiche e (o) la risoluzione del contratto di gestione di un condominio siano effettuate secondo le modalità prescritte dal diritto civile. Secondo l'articolo 310 del Codice Civile della Federazione Russa, il rifiuto unilaterale di adempiere ad un obbligo e la modifica unilaterale delle sue condizioni non sono ammessi, salvo nei casi previsti dalla legge.
Il diritto della società di gestione di rifiutare unilateralmente l'esecuzione del contratto di gestione e le norme della legislazione sugli alloggi non lo prevedono. In base al significato delle parti 8.1, 8.2 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, tale diritto è concesso solo ai proprietari dei locali di un condominio.
La legislazione civile ammette solo due casi di risoluzione del contratto di gestione di un condominio su iniziativa della società di gestione: previo accordo delle parti ai sensi dell'articolo 450 del Codice Civile della Federazione Russa (il consenso dei proprietari alla risoluzione il contratto di gestione in questo caso si esprime sotto forma di una decisione dei proprietari del condominio, adottata secondo le modalità prescritte in un'assemblea generale) e in tribunale ai sensi degli articoli 450, 452 del codice civile russo Federazione.
Pertanto, la legge attribuisce solo alla società di gestione il diritto di proporre la risoluzione del contratto, e la decisione di recedere dal contratto dipende interamente dalla volontà dei proprietari, ad eccezione dei casi di risoluzione del contratto di gestione in tribunale. Pertanto, se i proprietari non decidono di rescindere il contratto con l'organismo di gestione, continuano ad applicarsi gli obblighi previsti dal contratto di gestione, e organizzazione gestionale continua a assumersi la responsabilità per il loro inadempimento o adempimento inadeguato in toto.
Nel caso in cui l'organizzazione di gestione risolva effettivamente l'esecuzione del contratto di gestione di un condominio senza rispettare la procedura di risoluzione del contratto di gestione stabilita dalla legge, i proprietari conservano il diritto di rivolgersi all'autorità giudiziaria con richieste di forzare i soggetti senza scrupoli società di gestione ad adempiere correttamente agli obblighi contrattuali e a risarcire i danni causati da tale evasione. Buona fortuna a te.)))
Concludendo un accordo con l'una o l'altra società di gestione, i proprietari sperano che tutti i termini dell'accordo vengano rispettati per i loro soldi.
Tuttavia, i residenti spesso dimenticano che anche la società di gestione ha le proprie esigenze e interessi, che non può contraddire.
Secondo le statistiche, molti dipendenti delle società di gestione ricevono una remunerazione (invece di salari) al di sotto del livello di sussistenza e tutto perché molti proprietari si rifiutano di pagare la manutenzione e le utenze, il che mette la società di gestione in una posizione difficile.
O rovina i rapporti con le società di servizi pubblici e gli appaltatori, oppure è costretto a rifiutare la collaborazione con i proprietari.
Sempre più spesso davanti ai tribunali compaiono casi di società di gestione che rifiutano di mantenere un'abitazione. Alcuni di loro rimangono senza considerazione, alcune decisioni vengono impugnate.
In un modo o nell'altro, Il rifiuto da parte della società di gestione di recedere dal contratto è una pratica molto comune, il che significa che non solo i residenti conoscono e tutelano i loro diritti, ma anche le società di gestione vogliono trarre vantaggio dalla cooperazione e non vedono il motivo di continuare il lavoro se non è adeguatamente valutato.
Due autorità ci spiegano contemporaneamente i motivi per cui la società di gestione abbandona le sue attività. Legislazione russa regolamenti.
Al comma 8 dell’articolo 162, Il Codice dell’edilizia abitativa prevede che il rifiuto da parte della società di gestione dei propri obblighi sia possibile e i motivi sono prescritti nella legislazione civile.
Passando al Codice Civile, vediamo una risposta più costruttiva e comprensibile alla domanda che stiamo considerando. Secondo l'articolo 450 di questo atto normativo, la rottura dei rapporti è possibile, ma solo previo accordo delle parti. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni.
Questi includono i casi in cui una delle parti (proprietario o società di gestione) rifiuta di rispettare i requisiti del contratto o si sottrae al loro adempimento, causando così perdite all'altra parte.
Un altro motivo per rescindere un contratto di gestione su iniziativa dell'organizzazione di gestione è un cambiamento significativo nelle condizioni, che contraddice direttamente quanto specificato nel contratto e, sebbene dipenda poco dalle azioni delle parti, non implica ancora la fornitura di servizi inizialmente indicati nel contratto.
In un modo o nell'altro, le frasi scritte in modo vago nel codice civile ci danno motivo di crederlo La società di gestione può risolvere di propria iniziativa il contratto con i proprietari, ma ciò richiede condizioni essenziali.
Inoltre, tornando all'articolo 162 del Codice dell'edilizia abitativa, conosciamo la parte 8.2, in cui si afferma che una parte può rifiutare il contratto mediante propria iniziativa, annunciandolo alla controparte e ricevendone l'approvazione. Ciò richiede un'assemblea generale e il consenso dei proprietari stessi.
Il video fornisce spiegazioni dettagliate sull'articolo 450. Il Codice Civile della Federazione Russa, che regola la possibilità di risoluzione unilaterale di un contratto:
Istruzioni dettagliate per la risoluzione di un contratto di gestione su iniziativa dell'organizzazione di gestione
Se la società di gestione non è soddisfatta della collaborazione con i proprietari e ha validi motivi per rescindere il contratto, deve intraprendere una serie di azioni coerenti per risolvere il rapporto in conformità con la legge, senza violare i diritti dei proprietari.
La sequenza di azioni della società di gestione in caso di rifiuto di gestire la casa è la seguente:
Dopo tutto quanto sopra, la società di gestione deve continuare a lavorare sul territorio del condominio fino alla data di cessazione dell'autorità. Se gli inquilini non presentano citazione al tribunale, il contratto si intende risolto.
Consiglio! Con una procedura così complessa come il rifiuto di servire un condominio da parte di una società di gestione, è necessario prestare attenzione a ogni piccola cosa e dettaglio, perché alla fine costituiscono l'intero sistema di rapporti giuridici abitativi.
Ragioni e loro formulazione
Se la società di gestione non ha sufficiente esperienza lavorativa, ma c'è insoddisfazione per la collaborazione con i proprietari di un condominio e, come sembra ai dipendenti dell'organizzazione, ci sono ragioni per interrompere il rapporto giuridico, è necessario accertarsene .
Esistono due modi per assicurarsi che la società di gestione abbia motivi sufficienti per risolvere unilateralmente il contratto:
- Contatta un avvocato specializzato in diritto immobiliare, che valuterà la situazione e spiegherà se la tua motivazione è conforme al testo della legge.
- Conosci pratica giudiziaria in casi simili— dopo aver studiato quali motivi hanno portato alla rottura dei rapporti e quali decisioni ha preso il tribunale nei casi, potrai simulare la tua situazione in una futura udienza in tribunale e capire quanto bene si adatta alla formulazione dei codici civile e abitativo.
Nella maggior parte dei casi in cui vince la società di gestione, La formulazione per l'interruzione dei rapporti giuridici con i proprietari suona così:
Quali documenti saranno richiesti?
Il rifiuto di collaborare con i proprietari di case porta a un gran numero pratiche burocratiche. Qui i principali atti che devono essere redatti dalla società di gestione e diffusi ai proprietari e alle varie autorità:
Attenzione! Se i residenti del condominio non hanno domande o reclami sullo stato dei documenti, e accettano anche il rifiuto di collaborare senza ricorrere al tribunale, il contratto può considerarsi risolto.
Cosa fare se la società di gestione abbandona la casa?
Dopo che la società di gestione ha annunciato l’imminente cessazione dei suoi poteri, i residenti devono scegliere una nuova organizzazione. Per fare ciò, devono informare l'ispettorato dell'edilizia abitativa, il governo locale e i media del prossimo incontro, nel corso del quale i rappresentanti delle società di gestione potranno presentare le loro candidature.
Tutte le richieste devono essere inviate sia all'autorità governativa locale che al rappresentante del proprietario. I rappresentanti delle società di gestione dovrebbero familiarizzare i residenti con le loro attività e fornire una buona offerta commerciale.
Alla riunione deve essere presente più della metà degli inquilini-proprietari del condominio.
Se dopo la votazione nessuna società di gestione ottiene più del cinquanta per cento dei voti, la riunione è rinviata anche ad un altro giorno. I residenti discutono le sfumature della gestione con la società di gestione selezionata e stipulano un accordo appropriato.
Fai attenzione! La società di gestione che risolve il contratto deve trasferire alla nuova organizzazione tutti i documenti relativi alla gestione del condominio, la relazione sulle spese e i fondi rimanenti per conti personali.
Sebbene la pratica giudiziaria sia piena di casi in cui la società di gestione rifiuta i propri obblighi, molti residenti tentano ancora di presentare ricorso contro questa decisione. Pertanto, per compiere un passo del genere, l’organizzazione deve avere ragioni abbastanza convincenti.
La chiarezza deve essere osservata in tutto e questa procedura non fa eccezione. Solo se la società di gestione fa tutto correttamente e aiuta anche nella scelta di una nuova organizzazione, ha la possibilità di rimanere con i proprietari in buoni rapporti e non finire in aula.
La necessità di risolvere il contratto di gestione di un condominio sorge per l'organizzazione di gestione, di norma, quando il prezzo dei servizi dell'appaltatore aumenta, l'inflazione aumenta, fenomeni di crisi nell'economia, e anche quando i proprietari non sono disposti ad accettare un contratto aumento del costo dei servizi.
In conformità con la parte 8 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, la risoluzione di un contratto di gestione viene effettuata secondo le modalità previste dalla legge civile. Sono ammesse eccezioni se le disposizioni del Codice degli alloggi della Federazione Russa stabiliscono regole diverse rispetto alla legislazione civile che regola le questioni di modifica e risoluzione del contratto. In questi casi si applica la legislazione sugli alloggi.
I motivi e la procedura per la modifica e la risoluzione del contratto sono stabiliti dall'articolo 450 del Codice Civile della Federazione Russa.
Le modifiche e la risoluzione del contratto sono possibili previo accordo delle parti, salvo diversa disposizione del Codice Civile della Federazione Russa, di altre leggi o del contratto.
Quando l'organizzazione di gestione non riesce a raggiungere un accordo con i proprietari, il contratto può essere risolto unilateralmente dalla società se i termini del contratto prevedono tale diritto. Di solito il contratto contiene disposizioni che consentono all'organizzazione di gestione di rifiutarlo, ad esempio, se la casa è caduta in rovina a causa di circostanze di cui non è responsabile.
Recesso unilaterale dal contratto
La maggior parte delle controversie tra i proprietari e la società di gestione nascono in relazione al rifiuto illegittimo del contratto di gestione da parte di quest’ultima. Quando decide di rifiutare, la società fa riferimento a circostanze che non le consentono di fornire servizi di gestione della casa (ad esempio, la non redditività delle sue attività, la mancanza di capacità tecniche, ecc.).
La legislazione consente la modifica unilaterale e la risoluzione del contratto se ciò è previsto dal Codice Civile della Federazione Russa, da altre leggi o da un contratto (Articolo 450 del Codice Civile della Federazione Russa). Solo i proprietari dei locali hanno il diritto di intraprendere tale iniziativa per i motivi stabiliti dalle parti 8.1 e 8.2 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, nonché nei casi determinati di comune accordo dalle parti. La legge include tali casi, in primo luogo, nel mancato rispetto dei termini del contratto da parte dell'organizzazione di gestione. La decisione di recedere dal contratto viene presa durante l'assemblea generale dei proprietari dei locali in un condominio. In secondo luogo, quando i proprietari dei locali hanno deciso di scegliere o modificare il metodo di gestione della casa, se il contratto di gestione è stato concluso in base ai risultati concorso aperto portato avanti dal governo locale. I proprietari possono esercitare questo diritto dopo ogni anno successivo alla data di conclusione del contratto di gestione.
Per l'organizzazione di gestione, il Codice degli alloggi RF non prevede motivi di rifiuto di stipulare un contratto per la gestione di un condominio. Un rifiuto unilaterale da parte della società di gestione è inaccettabile anche perché per essa il contratto è pubblico. Secondo il paragrafo 1 dell'articolo 426 del codice civile della Federazione Russa, il contratto è concluso organizzazione commerciale e stabilendo le sue responsabilità per la vendita di beni, l'esecuzione di lavori o la fornitura di servizi che, per la natura delle sue attività, deve svolgere nei confronti di ciascun richiedente ( vedere al dettaglio, trasporto con mezzi pubblici, servizi di comunicazione, fornitura di energia, servizi medici, alberghieri, ecc.).
Dalle disposizioni della parte 5 dell'articolo 161, parte 4 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa in combinato disposto con l'articolo 426 del Codice civile della Federazione Russa, ne consegue che il contratto di gestione di un condominio è pubblico per la società di gestione nei confronti dei proprietari dei locali, poiché per loro la conclusione di un accordo è obbligatoria se l'organizzazione viene eletta in un'assemblea generale e le condizioni del contratto sono le stesse per tutti. Questa conclusione è confermata nella pratica giudiziaria.
Come risulta dalla definizione della Corte Costituzionale Federazione Russa del 06.06.2002 n. 115O, la conclusione obbligatoria di un contratto pubblico se è possibile fornire i servizi corrispondenti significa anche l'inammissibilità del rifiuto unilaterale del contraente dagli obblighi se esiste la possibilità di adempierli (fornire i servizi corrispondenti ), poiché altrimenti il requisito previsto dalla legge della conclusione obbligatoria di un contratto sarebbe privo di significato e di rilevanza giuridica.
Pertanto, non esiste alcuna base giuridica per un rifiuto unilaterale di stipulare un contratto di gestione di un condominio su iniziativa dell'organizzazione di gestione.
Risoluzione del contratto in tribunale
Su richiesta della società di gestione, il contratto può essere risolto in tribunale, ma solo in caso di violazione significativa dei suoi termini da parte dei proprietari dei locali del condominio.
È considerata significativa una violazione del contratto da parte di una delle parti, che comporta un danno tale per l'altra parte da essere in gran parte privata di ciò su cui aveva il diritto di contare al momento della conclusione del contratto. Tali casi, in particolare, includono il mancato pagamento dei servizi della società di gestione più di due volte consecutive e il deterioramento delle condizioni del patrimonio immobiliare per colpa dei proprietari. Oggi tali casi non vengono praticamente presi in considerazione nei tribunali, poiché le società di gestione raramente ricorrono a questo metodo di protezione a causa della complessità tecnica della conduzione prova, perché tutti i proprietari dei locali di un condominio saranno convenuti. Di norma, le organizzazioni di gestione raccolgono gli arretrati nel pagamento del contratto in tribunale e, dopo la sua scadenza, rifiutano di prorogarlo.
Un altro modo difficile per una società di gestione di risolvere un contratto è considerato quello previsto dall'articolo 451 del Codice Civile della Federazione Russa - risoluzione del contratto a causa di un cambiamento significativo delle circostanze.
Se le parti non raggiungono un accordo per adeguare il contratto a circostanze notevolmente modificate o per risolverlo, il contratto può essere risolto dal tribunale su richiesta della parte interessata. In questo caso devono essere soddisfatte contemporaneamente più condizioni:
Al momento della conclusione del contratto le parti presumevano che non vi sarebbe stato alcun cambiamento delle circostanze;
Il cambiamento delle circostanze è stato causato da ragioni che l'interessato non ha potuto superare dopo il loro verificarsi;
L'esecuzione del contratto senza modificarne i termini violerebbe l'equilibrio degli interessi patrimoniali delle parti e comporterebbe grave danno per l'interessato;
Dal contratto non risulta che il rischio del cambiamento delle circostanze sia a carico dell'interessato.
Su richiesta di una delle parti, il giudice determina le conseguenze della risoluzione del contratto, in base alla necessità di un'equa distribuzione tra loro delle spese sostenute dalle parti in relazione all'esecuzione del contratto.
La richiesta di modifica o di risoluzione del contratto può essere presentata dall'organismo di gestione al tribunale solo dopo aver ricevuto il rifiuto da parte di ciascun proprietario della proposta di risoluzione del contratto o la mancata ricezione di una risposta entro il termine specificato nella proposta, e nella sua assenza - entro trenta giorni (clausola 2 dell'articolo 452 del Codice civile della Federazione Russa) .
Quando si considerano controversie legali, circostanze relative a cambiamenti nella sfera di regolamento governativo prezzi; condizione di emergenza dell'oggetto del contratto; tassi di inflazione imprevedibili; un aumento significativo del prezzo dei materiali e delle attrezzature forniti dal contraente, nonché dei servizi fornitigli da terzi.
Esiste anche altra pratica giudiziaria questo problema. Così, nella delibera della Federal tribunale arbitrale Distretto del Caucaso settentrionale del 31 marzo 2009 nel caso n. A632036/2008C316 si rileva che il fatto che si verifichino perdite non costituisce motivo di risoluzione del contratto. Il semplice fatto che l'organismo di gestione subisca perdite derivanti dall'attività di gestione di un condominio, in assenza di circostanze che indichino un cambiamento della situazione sul mercato degli alloggi e dei servizi comunali, ai sensi dell'articolo 451 del codice civile della La Federazione Russa non si applica alle circostanze che consentono la risoluzione del contratto di gestione.
In conformità con le parti 1 e 4 dell'articolo 162 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, con ciascun proprietario dei locali viene concluso un contratto di gestione di un condominio e le sue condizioni devono essere le stesse per tutti, pertanto tutti i contratti conclusi dal organizzazione di gestione sono soggetti a risoluzione.
Dopo la risoluzione del contratto i proprietari devono eleggere un'altra società di gestione durante l'assemblea generale. Se l'incontro non si tiene entro un anno dalla risoluzione dei contratti, i governi locali sono obbligati a organizzare un concorso per selezionare un organismo di gestione.
Rifiuto della società di gestione di gestire un condominio
Il Codice degli alloggi della Federazione Russa regola in dettaglio le norme e i regolamenti per l'esecuzione del contratto, che devono essere osservati durante il periodo della sua conclusione. Non esistono tuttavia disposizioni sostanziali per la risoluzione del contratto. Pertanto, sorgono molte domande a cui si rivolgono i proprietari di appartamenti assistenza legale. Gli atti legislativi del Codice degli alloggi si riferiscono solo leggermente al Codice civile della Federazione Russa. Allo stesso tempo, il tipo di conclusione di un contratto per la gestione residenziale edificio a più piani non fornito. Di conseguenza, i residenti si trovano ad affrontare diversi problemi che richiedono soluzioni immediate.
È possibile rifiutare la società di gestione?
Se l'organizzazione di gestione solleva la questione dell'aumento del costo delle utenze o non fornisce le funzioni necessarie, i proprietari di appartamenti hanno il diritto di rifiutare tale società. Come afferma l'articolo del Codice degli alloggi della Federazione Russa, la risoluzione del contratto è prevista in conformità con il diritto civile. Un'eccezione possono essere le disposizioni del Codice degli alloggi della Federazione Russa, quando stabilisce altre regole e norme, in contrasto con gli articoli dell'Area Civile. Se non sai se puoi rifiutare i servizi di una società di gestione, devi agire in conformità con la legge sugli alloggi.
Come rifiutare una società di gestione: istruzioni dettagliate
La società di gestione può risolvere autonomamente il contratto con i proprietari del condominio se questi non soddisfano le sue esigenze. Se i proprietari dell'immobile di un determinato edificio desiderano rifiutarsi, devono procedere come segue:
- La decisione appropriata di annullare il servizio deve essere presa prima della scadenza del contratto.
- Se non arrivi in tempo, il contratto verrà prolungato. Di conseguenza, la procedura di cancellazione può essere avviata non prima che siano trascorsi 12 mesi.
- Tenere una riunione di tutti i residenti che vivono nella casa.
- Ciascuno di essi dovrà ricevere per iscritto copia della domanda di risoluzione del contratto.
- I verbali vengono inviati alle autorità governative.
Solo dopo le azioni di cui sopra verrà formulato il rifiuto in conformità con la legislazione della Federazione Russa.
Come abbandonare gli alloggi e i servizi comunali e creare un HOA?
Molte persone credono che la creazione di una partnership tra proprietari richiederà molto tempo. Nella pratica odierna, questo processo può richiedere fino a sei mesi. Ma come sai, nulla è impossibile. Molte case sono già registrate come HOA. Questo è stato fatto dalla gente comune.
Se sorgono difficoltà nel processo di utilizzo di un condominio, gli avvocati immobiliari che comprendono ogni dettaglio verranno in soccorso. Pertanto, se non sai come rifiutare adeguatamente i servizi di una società di gestione, gli avvocati sono a tua disposizione.
Elenco dei documenti
Se non sai cosa serve per sbarazzarsi della società di gestione, forniscilo elenco successivo documenti:
- Un contratto che è stato firmato da entrambe le parti: la proprietà e la società di gestione;
- Verbale della riunione;
- Una dichiarazione secondo cui i residenti rifiutano i servizi forniti dall'organizzazione abitativa;
- Prova che gli appartamenti appartengono ai proprietari.
Se sorgono problemi con la società di gestione, è possibile modificarla rapidamente.
Esempio di domanda di rifiuto dei servizi della società di gestione
Registrarsi con un'altra società di gestione è facile. Organizza un gruppo di residenti con cui tenere un incontro. Si deciderà se è necessario un cambio di organizzazione e quale sia il migliore. Durante il processo di negoziazione viene redatto un protocollo scritto. La cosa principale è esprimere un'opinione comune e che gli altri partecipanti alla riunione la sostengano. Per evitare di diventare vittima di truffatori, studia le numerose recensioni a riguardo presenti su Internet. Molti servizi di gestione sono forniti sia a pagamento che gratuitamente. Puoi scaricare qui una domanda di esempio per il rifiuto dei servizi da parte della società di gestione.
È possibile rifiutare una società di gestione e non sceglierne una nuova?
Se l'Organizzazione di Gestione rifiuta, obbligatorio devi scegliere una nuova istituzione di cui ti fidi. Se il contratto concluso perde valore legale a causa della scadenza del termine, il rifiuto dei servizi avviene facilmente. Ecco perché migliore opzione- attendere la fine del trimestre. Ma ci sono circostanze che comportano la cancellazione anticipata dei servizi forniti da una particolare società di gestione. Ad esempio, non adempie ai suoi obblighi fondamentali ed evita i problemi legati all’alloggio. Puoi annullare l'iscrizione e avviare il processo HOA.
La procedura per la società di gestione per rifiutarsi di gestire la casa
Il Codice degli alloggi della Federazione Russa non prevede articoli che indichino i motivi del rifiuto di adempiere a un contratto con una casa specifica. Non può rifiutare perché il contratto è una questione pubblica. Questo è riconosciuto come un contratto concluso con un'organizzazione per la fornitura di servizi, inclusa la vendita di beni, l'esecuzione di lavori e così via.
In quali casi la società di gestione può rifiutarsi di gestire la casa?
La società non può abbandonare autonomamente il condominio. Se necessario, le viene concesso solo il diritto di annullare la supervisione. La decisione finale spetta ai proprietari. Se l'organizzazione si rivolge al tribunale, il contratto può essere risolto con la forza con una decisione del tribunale. Se i proprietari rifiutano tale offerta, il contratto continua ad essere valido e la società di gestione deve essere responsabile dell'adempimento dei propri obblighi.
Se la società di gestione ha smesso di adempiere ai propri obblighi, indipendentemente dalla decisione dei proprietari nell'assemblea generale, questi hanno il diritto di ricorrere alle autorità giudiziarie con la relativa denuncia. La lettera deve includere una descrizione della cattiva condotta e del mancato adempimento degli obblighi contrattuali. Se la decisione del tribunale viene presa a favore dei proprietari, questi riceveranno un risarcimento morale in termini monetari.
1 commento
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Oksana
Ciao! Vogliamo che tutta la casa abbandoni la Società di Gestione. Come farlo correttamente? Da dove cominciare?
Come può una società di gestione rinunciare alla gestione di un edificio e cosa dovrebbero fare i residenti?
Spesso tra i proprietari e i rappresentanti della società di gestione esiste un cosiddetto gatto nero. Le parti non sono soddisfatte della cooperazione tra loro per una serie di ragioni.
Il proprietario ritiene che la società di gestione non sia in grado di far fronte alle proprie responsabilità. A loro volta, i rappresentanti della società di gestione lamentano che i proprietari non rispettano adeguatamente i termini del contratto.
Molto spesso ci troviamo di fronte alla risoluzione del contratto tra le parti a causa del rifiuto del titolare di collaborare. Raramente si verificano situazioni quando la stessa società di gestione può agire per risolvere il contratto.
La società di gestione ha il diritto di rifiutarsi di gestire la casa? In quale caso ciò può accadere, cosa comporterà e, soprattutto, come evitare un simile incidente, te lo diremo nel nostro articolo.
La società di gestione può rifiutarsi di mantenere la casa?
La società di gestione è l'organismo che si impegna a servire il condominio.
È improbabile che i proprietari stessi possano collaborare e mantenere adeguatamente l'edificio.
Pertanto, tali azioni vengono eseguite organizzazioni speciali in cui è stato redatto il contratto.
I residenti ricevono servizi forniti sistematicamente e la società di gestione riceve il pagamento per i suoi servizi. Tutto è giusto.
Tuttavia, a volte si verifica una situazione che costringe la società di gestione a richiedere la risoluzione del contratto. Molto spesso sono associati al fatto che i residenti, in un modo o nell'altro, violare i diritti della società di gestione.
Ragioni
La società di gestione può recedere unilateralmente dal contratto? Diamo un'occhiata alle principali ragioni per cui può costituire causa di risoluzione del contratto gestione su iniziativa dell’organizzazione di gestione.
Prima di tutto, parliamo di un processo così importante come la licenza. Ogni società di gestione deve ottenere una licenza per svolgere le proprie attività. Tale norma, prescritta dalla legge, lo è prerequisito per il funzionamento dell’organizzazione.
Pertanto, spesso le organizzazioni di gestione lo fanno non voglio infrangere la legge di fronte al proprietario, se non hanno superato la procedura di licenza, ne informano autonomamente i residenti.
Allo stesso tempo, essi stessi danno inizio alla rottura delle relazioni. Ma, sfortunatamente, ci sono pochissime società di questo tipo e spesso, come risulta dalla pratica giudiziaria, è più facile per un dipendente dell'azienda svolgere attività senza licenza, piuttosto che rifiutarti di pagare per il tuo lavoro.
Molto spesso ciò accade a causa del fatto che tutto contanti, riscossi dai residenti, o comunque ricevuti sotto forma di sovvenzioni, erano speso in eventuali attività di miglioramento della casa.
Oppure anche dipendenti senza scrupoli si sono appropriati indebitamente di fondi per se stessi. Per mancanza di fondi per la realizzazione dei lavori, la società di gestione si dichiara fallita, ed avvia autonomamente la risoluzione dei rapporti con il condominio.
A volte dipendenti della società di gestione stancarsi di interagire con i residenti. A volte le loro richieste sono inadeguate e non corrispondono alla realtà, ma possono essere soddisfatte.
Lo stesso vale per la situazione se gli inquilini non rispettano i termini del contratto, che ne prescrivono le responsabilità nei confronti della società di gestione. Ad esempio, i residenti si rifiutano di pagare per l'utilizzo delle risorse, nonché per la manutenzione di un condominio. Senza ricevere alcun compenso per il lavoro e gli sforzi compiuti, la società di gestione è costretta a interrompere i rapporti con i residenti.
Ci sono molte altre ragioni che possono diventare motivo per interrompere una relazione. Se hai bisogno di una copertura più dettagliata del problema, ti consigliamo conoscere la pratica giudiziaria su questo problema.
Cos'è la gestione? Direttore dell'MKD società, nonché i vantaggi e gli svantaggi di una società di gestione rispetto ad altre forme di gestione, potete scoprirli sul nostro sito web.
Istruzioni passo passo
Come può una società di gestione rifiutarsi di gestire una casa? Ora che abbiamo elencato tutti i motivi, ricorriamo allo studio procedura passo dopo passo cessazione del rapporto della società con i residenti.
- Prima di tutto i residenti devono essere avvisati che nel prossimo futuro è prevista una rottura delle relazioni. Per fare ciò, i dipendenti della società di gestione devono avviare una riunione. Dovranno fornire adeguato preavviso ai residenti quando e dove avrà luogo l'incontro.
- Inoltre, durante l'incontro, i dipendenti della società di gestione dovrebbero annunciare le ragioni che ha portato a tale decisione.
Un mese dopo Dopo che la società ha presentato alle autorità competenti le richieste di risoluzione del rapporto, il rapporto è stato interrotto.
Leggi il nostro articolo su in quali casi la società di gestione ha il diritto di impartire istruzioni ai proprietari.
Motivi di risoluzione unilaterale del contratto
Come abbiamo già elencato sopra, le ragioni sono, come ad esempio l'incapacità della società di gestione di svolgere le proprie attività per motivi propri, ad esempio fallimento o mancanza di licenza, nonché il mancato rispetto da parte dei proprietari delle clausole del contratto, ad esempio il pagamento delle fatture per i servizi HOA.
Documenti
Società di gestione trasferisce tutti i documenti, che sono stati da lei condotti per lungo tempo ai residenti.
Questi includono piani, relazioni sullo stato di avanzamento, documenti finanziari, contabilità, nonché contratti con organizzazioni che forniscono risorse.
Inoltre, la società di gestione deve fornire ai proprietari estratto conto interno quanti soldi restano a disposizione dei residenti.
La stessa società di gestione rilascia una dichiarazione corrispondente, che invia alle più importanti autorità che controllano le sue attività.
Conseguenze per i residenti
La società di gestione si è rifiutata di gestire la casa: cosa fare? Dopo la risoluzione del contratto, la società di gestione esegue le azioni finali al suo posto.
UN può chiedere aiuto all'amministrazione, se entro un mese di calendario non riescono a decidere chi può servire la loro casa.
In ogni caso, la decisione su come verrà effettuata la scelta del metodo di gestione della proprietà comune dovrà essere presa con l'assemblea generale dei proprietari.
Altrimenti, se non si raggiunge un accordo e i proprietari semplicemente non riescono a riunirsi, l'amministrazione deciderà tutto per loro. Tuttavia, in questo caso, le persone non saranno in grado di esprimere le proprie opinioni e scegli un manager degno.
Pertanto, se non trattate adeguatamente la vostra organizzazione di gestione, ricorrete alle vostre responsabilità per quanto riguarda la selezione della società di gestione.
Anche i dipendenti dell'organizzazione di gestione possono rifiutarsi di collaborare con te, proteggi la tua reputazione e ricevi solo emozioni positive dalla cooperazione.
Pertanto, sii vigile e agisci in conformità con l'accordo stipulato quando si affida all'organizzazione di gestione la manutenzione della tua casa.
Puoi scoprire nel video a cosa può portare il rifiuto della società di gestione di mantenere la casa:
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A causa dell'aumento delle tariffe per la manutenzione delle case, i proprietari di case rifiutano l'aumento della tariffa. La società di gestione può rifiutarsi di mantenere la casa?
La società di gestione non può rifiutarsi di mantenere la casa, poiché gli altri residenti, o meglio la maggioranza, sono d'accordo. Ciò significa che la società di gestione può citare in giudizio solo i residenti che rifiutano la tariffa. Oppure possono rifiutare i servizi della società di gestione.
La società di gestione può rifiutarsi di gestire la casa?
Chiunque viva in un condominio ha un'idea di chi garantisce la pulizia degli ingressi, il funzionamento degli ascensori e il miglioramento zona locale e previene il verificarsi di perdite nel tetto.
A volte siamo così abituati a questi benefici ordinari che la civiltà ci ha fornito che dimentichiamo completamente quanto sia prezioso il lavoro dei dipendenti delle società di gestione.
Ci svegliamo solo quando incontriamo un rifiuto diretto del servizio. Scopriamo se la società di gestione ha il diritto di rifiutarsi di servire la casa, risolvendo così il rapporto giuridico con il consumatore.
Se vuoi sapere, oppure chiamaci al telefoni:
Può una società di gestione rifiutarsi di mantenere una casa?
Le società di gestione dell'edificio hanno il diritto di recedere dal contratto di gestione concluso con ciascuno dei proprietari di locali situati in un condominio? Ovviamente no. Ora vediamo perché.
In conformità con la parte 8 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, qualsiasi tipo di modifica o risoluzione dei contratti per la gestione di un condominio viene effettuata rigorosamente secondo le modalità prescritte dalla legislazione civile della Federazione Russa.
L'articolo 450 del Codice Civile della Federazione Russa ci dice che tali azioni possono essere eseguite solo con il mutuo consenso delle due parti, a meno che, ovviamente, non siano previste altre condizioni dalla legge.
La società di gestione può aumentare le tariffe Leggi qui.
La risoluzione unilaterale di un contratto di gestione è possibile solo in tribunale. La base per l'esame di una causa in tribunale è una domanda presentata da una delle parti riguardante:
- Grave violazione dei termini contrattuali;
- Negli altri casi previsti dal Codice Civile della Federazione Russa, da un accordo o da altre leggi.
Esiste anche l'articolo 310 del Codice Civile della Federazione Russa, che prevede il divieto diretto del rifiuto unilaterale della società di gestione di adempiere ai compiti ad essa assegnati dal contratto di gestione, ad eccezione dei casi previsti dalla legge.
Si tratta di circostanze in cui la situazione inizialmente ipotizzata dagli utenti e dalla società di gestione al momento della sottoscrizione dell'accordo è cambiata in modo significativo.
La parte 8.2 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa menziona il diritto dei proprietari dei locali situati nella casa di risolvere unilateralmente il contratto in base al quale viene effettuata la gestione, in conformità con la decisione adottata durante l'assemblea generale.
Tuttavia, è necessaria la presenza di una condizione chiave: il mancato adempimento da parte della società di gestione dei propri obblighi contrattuali. Allo stesso tempo, i residenti hanno il pieno diritto di decidere sulla scelta di una diversa società di gestione, o addirittura di cambiare il metodo di gestione della casa in cui vivono.
Riassumendo quanto sopra, possiamo concludere che la legge prevede la risoluzione unilaterale del contratto di gestione, però, solo su iniziativa dei proprietari dei locali situati nella casa, sulla base della decisione dell'OSS.
Se parliamo del codice penale, allora non ha tale diritto.
Per quale motivo la società di gestione non ha la possibilità di risolvere unilateralmente il contratto di gestione della casa?
Naturalmente i proprietari dei locali della casa avviano la procedura di risoluzione del contratto con la società di gestione solo se quest'ultima non adempie ai propri obblighi.
Tuttavia, la società di gestione può anche voler risolvere il contratto con i residenti dell'edificio, soprattutto se i residenti accumulano debiti significativi per i servizi del complesso residenziale o se i proprietari dei locali esprimono disaccordo riguardo all'aumento dei prezzi per i servizi forniti.
Allo stesso modo, la società di gestione può pensare di rescindere il contratto in base al quale è gestita la casa se il prezzo dei servizi forniti aumenta. contraente, il processo di inflazione o i fenomeni di crisi economica stanno avanzando.
In alcuni casi, se la Società di Gestione non ha trovato un compromesso con gli inquilini della casa, il contratto di gestione può essere risolto unilateralmente dalla società, quando i termini del contratto stesso prevedono tale diritto.
Ad esempio, possiamo considerare una situazione in cui un condominio è diventato un'emergenza a causa di circostanze indipendenti dalla volontà della società di gestione, il cui cambiamento non è possibile in futuro.
Altri casi vietano alla società di gestione di rifiutare unilateralmente gli obblighi, poiché l'accordo stesso riguarda documenti di carattere pubblico. Le disposizioni della parte 5 dell'articolo 161, parte 4 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa sono strettamente intrecciate con l'articolo 426 del Codice civile della Federazione Russa e indicano che l'accordo attraverso il quale viene effettuata la gestione diretta della casa effettuato è pubblico per la società di gestione nei confronti dei proprietari di locali ubicati in edificio residenziale.
Tutto ciò si basa sul fatto che la firma di un contratto di gestione è obbligatoria per i residenti se la società di gestione viene eletta con decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali dell'edificio, e le condizioni del contratto di gestione sono le stesse per tutti .
La sentenza della Corte Costituzionale della Federazione Russa n. 115-o del 6 giugno 2002 afferma l'esistenza dell'obbligo di concludere un contratto pubblico se è possibile fornire un determinato elenco di servizi.
Ciò significa che non dovrebbe esserci un rifiuto unilaterale dei propri obblighi se esiste la possibilità di adempierli. In altre circostanze, i requisiti legali relativi alla conclusione obbligatoria di un contratto perdono il loro significato e il loro status.
Riassumendo quanto sopra, possiamo concludere con sicurezza che la legge non prevede la possibilità legale di rifiutarsi di adempiere ai termini del contratto per la gestione dei condomini unilateralmente e quando si avvia una società di gestione.
Cosa fare se la società di gestione abbandona la casa
Dal momento in cui la società di gestione annuncia la cessazione dei suoi poteri il più presto possibile, i residenti sono obbligati a decidere sull'elezione di una nuova organizzazione. A questo scopo vengono informati l'ispezione degli alloggi, l'assicurazione sanitaria obbligatoria e i media per informare dell'incontro, dove si discuterà la questione dell'elezione del comitato direttivo e dove i rappresentanti del comitato direttivo potranno proporre le proprie candidature.
Tutte le richieste devono essere inviate al CHI e al rappresentante del proprietario selezionato. Ciascuno dei rappresentanti della società di gestione è obbligato a familiarizzare i residenti della casa con le tipologie delle loro attività e le condizioni per la fornitura di servizi, svolgendo azioni di propaganda uniche.
Alla riunione deve essere presente più della metà dei residenti di un condominio. Sono loro che, attraverso il voto, eleggono la più attraente tra le società di gestione proposte.
Se la partecipazione è inferiore alla metà del numero totale dei proprietari dei locali dell'edificio, la riunione viene automaticamente rinviata.
Anche quando, in base ai risultati della votazione effettiva, nessuna delle società di gestione ottiene più del 50 per cento dei voti, l'assemblea viene sciolta. Se la società di gestione viene comunque eletta dai residenti, le questioni relative alla gestione vengono discusse tra le parti e successivamente viene stipulata una convenzione separata.
La società di gestione che ha risolto il contratto è tenuta a trasferire alla nuova società eletta tutta la documentazione relativa alla gestione dei condomini, redigere una relazione sui costi, nonché i saldi sui conti personali dei residenti.
Inoltre, l'azienda uscente ha il diritto di raccomandare appaltatori per determinati tipi di lavoro.
In questa fase si è conclusa la procedura per l'elezione del nuovo comitato di gestione. Il proprietario conserva una copia del contratto concluso, la seconda viene consegnata per la conservazione presso l'ufficio della nuova società di gestione.
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San Pietroburgo, regione di Leningrado
Numero federale (chiamata gratuita per tutte le regioni della Russia)!
Può una società di gestione rifiutarsi unilateralmente di gestire un condominio?
Attualmente, gli avvocati ricevono molte domande sul fatto che la società di gestione agisca legalmente quando minaccia di rifiutarsi di mantenere un condominio per alcuni motivi, in particolare:
La casa è fatiscente o in rovina;
I residenti della casa in un'assemblea generale hanno rifiutato di aumentare le spese di manutenzione e riparazione.
Allo stesso tempo, la società di gestione sostiene ragionevolmente che nessun altro servirà questa casa e che la casa cadrà completamente a pezzi, ad es. ricatta i residenti.
La procura e l'ispezione degli alloggi di Lipetsk tacciono. Ma una spiegazione in merito è stata data dalle procure di altre regioni. Quindi, di seguito è riportata una spiegazione della procura della regione di Novgorod.
In conformità con la parte 8 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, le modifiche e (o) la risoluzione del contratto di gestione di un condominio vengono effettuate secondo le modalità previste dalla legge civile.
Ai sensi dell'articolo 450 Codice civile RF, modifiche e risoluzione del contratto di gestione di un condominio sono possibili previo accordo delle parti, salvo diversamente previsto dal Codice civile o abitativo della Federazione Russa, da altre leggi o dall'accordo. Su richiesta di una delle parti, il contratto può essere modificato o risolto solo con decisione del tribunale:
1) in caso di violazione significativa del contratto da parte dell'altra parte;
2) negli altri casi previsti dal Codice abitativo o civile della Federazione Russa, da altre leggi o accordi.
Ai sensi dell'articolo 310 del Codice Civile della Federazione Russa, non sono ammessi il rifiuto unilaterale di adempiere ad un obbligo e la modifica unilaterale delle sue condizioni, tranne nei casi previsti dalla legge (ad esempio, in caso di modifica significativa del circostanze da cui sono partite le parti al momento della conclusione del contratto).
La parte 8.2 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa prevede che i proprietari dei locali in un condominio, sulla base di una decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali in un condominio, hanno unilateralmente il diritto di rifiutarsi di stipulare un contratto di gestione per un condominio se l'organizzazione di gestione non rispetta i termini di tale accordo e prendere una decisione sulla scelta di una diversa organizzazione di gestione o sul cambiamento del modo in cui viene gestita la casa.
Negli altri casi, il contratto di gestione può essere risolto con l'accordo delle parti o in tribunale su richiesta di una delle parti del contratto. Pertanto, dall'analisi delle suddette norme giuridiche risulta che la legge prevede una procedura unilaterale per la risoluzione del contratto di gestione di un condominio solo su iniziativa dei proprietari dei locali di un condominio sulla base di una decisione di l'assemblea generale dei proprietari dei locali di un condominio e non prevede una procedura unilaterale per la risoluzione di un contratto di gestione di un condominio su iniziativa dell'organizzazione di gestione.
Cosa fare se l'organizzazione di gestione vuole rifiutarsi di mantenere la tua casa?
Innanzitutto, scrivi una lettera indirizzata al capo di questa organizzazione di gestione con il testo sopra, indicando che non è consentito il rifiuto unilaterale della direzione.
In secondo luogo, scrivi un reclamo all'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa della tua regione e all'ufficio del procuratore distrettuale con la richiesta di emettere un avvertimento alla società di gestione sull'inammissibilità del rifiuto unilaterale.
E, cosa più importante: non firmate documenti che la società di gestione potrebbe consegnarvi. Non partecipate all'assemblea generale dei residenti e comunicate preventivamente per iscritto alla società di gestione che non intendete partecipare alle riunioni.
Cercate eventuali violazioni da parte della società di gestione riguardo alla manutenzione della casa e non esitate a presentarle reclami scritti!
Non aver paura di citare in giudizio la società di gestione e lamentarti delle sue più piccole violazioni!
Sei soddisfatto del lavoro della tua società di gestione?
Nikolaj Valerievich! Pertanto l'MA presumeva di disporre di fondi sufficienti che questa MA avrebbe ricevuto dai proprietari e dagli inquilini di locali residenziali per la gestione di condomini, la manutenzione e la manutenzione. riparazione dei suoi beni comuni.
Ma le circostanze sono “cambiate in modo significativo” (aumento dei prezzi, carenza di lavoratori e specialisti, ecc.).
Su questa base, quindi, la società di gestione tenta di “uscire di casa”, giustificando la risoluzione unilaterale del contratto di gestione.
Quindi provino a risolvere il contratto di gestione in tribunale, dimostrando tutti i fatti di cui sopra.
E in tribunale molto diventerà chiaro.
L'amministrazione deve indire un'asta per selezionare un organismo di gestione. Inoltre, secondo la legislazione sugli alloggi, l'amministrazione è tenuta ad assistere i proprietari nella creazione di una HOA. Il controllo diretto è l’opzione peggiore per gestire una casa. La migliore opzione- questa è la creazione di un HOA. Le organizzazioni di gestione sono strutture commerciali e il loro obiettivo è il profitto. HOA- organizzazione senza scopo di lucro e non ha alcun obiettivo di profitto. Tutto il denaro ricevuto dall'HOA dovrebbe essere speso solo per le esigenze dei proprietari dell'HOA.
Perché è giustificato? Semplicemente non vi è alcun motivo per cui le società di gestione facciano tali dichiarazioni. Non è possibile che un condominio rimanga senza gestione. In caso di risoluzione o risoluzione del contratto di gestione, l'ente pubblico locale è tenuto a nominare una società di gestione della casa. Articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa.
Essere d'accordo. Ma quanto dura la competizione?
Cosa accadrà ai beni comuni durante questa “concorrenza”?
Non succederà niente del genere. Forse rimarranno per un po 'senza servizi di pubblica utilità se il montante si rompe o si verifica qualche altra disgrazia, ma la casa non cadrà a pezzi))
Posso discutere su questo.
A Lipetsk, nelle aree della Stazione Sperimentale e impianto di trattori, le case crollarono.
Quanto tempo ci è voluto perché cadessero a pezzi? Sono semplicemente crollati? Anche con l'attuale contratto di gestione cadono continuamente “pezzi di legno” dalle cataste. I cittadini vengono reinsediati in un fondo manovrabile.
Non posso dire riguardo al periodo di tempo.
Giusto. Letteralmente.
E c'è un altro lato. buono quando si tratta di un centro regionale o di un'altra grande città.
Ma che dire degli abitanti dei villaggi e/o dei centri regionali, nei quali di solito esiste una sola società di gestione: il “komkhoz” locale.
E un codice penale diverso significa che per qualsiasi questione dovrai percorrere 40-50 chilometri in un'altra città. Abbiamo passato anche questo. Sì, una società di gestione fuori città ha aperto un ufficio nel centro regionale, ha assunto un centralinista che è costantemente a scuola, o a una riunione presso la società di gestione principale, o a una riunione di pianificazione, o in vacanza, o in vacanza congedo per malattia.
In pratica l'amministrazione con l'unica società di gestione in località prende il controllo.
Attualmente per gestire condomini è necessaria una licenza. Hai dimenticato?
Oppure ce l'ha la tua amministrazione distrettuale?
Fino alla definizione di una nuova organizzazione gestionale, la gestione del condominio è affidata alla precedente organizzazione gestionale. Se non lo fa, è necessario contattare l'Ispettorato dell'edilizia abitativa. È possibile recuperare dalla precedente organizzazione gestionale la mancata gestione della casa danno morale, una sanzione ai sensi della legge sulla tutela dei consumatori, e anche riscuotere una multa.
La nostra organizzazione gestionale non ha servito la nostra casa. Abbiamo scritto all'ispettore della casa. Ha emesso loro un ordine e li ha obbligati a servire la nostra casa alle tariffe approvate da noi stessi, i proprietari, il 20% in meno rispetto a quanto offerto dall'organizzazione di gestione. l'anno successivo abbiamo approvato tariffe ancora più basse per la manutenzione della nostra casa, del 50%. L'organizzazione di gestione ha intentato una causa contro di noi per rescindere il contratto di gestione con noi. Ma non ci ha fatto alcuna pretesa. Il tribunale ha rifiutato, l'organizzazione di gestione perché ha violato la procedura istruttoria per l'esame della controversia. L'organizzazione di gestione ha presentato ricorso contro la decisione del tribunale distrettuale, ma l'istanza d'appello ha confermato la decisione. Per il 2016, i proprietari durante l'assemblea hanno approvato una tariffa più economica del 70%. L'organizzazione di gestione ha impugnato questa decisione in tribunale, ma il tribunale si è schierato dalla parte dei proprietari e ha respinto la richiesta dell'organizzazione di gestione. Ora aspettiamo che la decisione entri in vigore. Se farà appello, siamo certi che avremo ragione; la legge sarà dalla parte dei proprietari; NON aver paura e combatti. Dobbiamo agire insieme.
La precedente organizzazione di gestione può:
b) si ritrovano semplicemente “abbandonati” dai fondatori ed esclusi dall'Albo delle persone giuridiche dello Stato unificato;
c) liquidare volontariamente;
d) perdere la patente.
La fase successiva ti aspetta: fallimento o liquidazione volontaria società di gestione.
Questa è una LLC con capitale autorizzato 10.000 rubli.
Essere d'accordo. TUTTO è corretto. Questo è ciò che fanno i “truffatori” e rubano anche fondi dal conto.
Questa è una LLC con un capitale sociale di 10.000 rubli
Questo se questo MA fosse stato creato per un paio di case. La società di gestione che gestisce la casa dove abito ha in gestione 81 case. Non penso che se non solo una, ma diverse case si indigneranno per le tariffe, finiranno gli affari.
Quindi ritengo che l'UO ancora una volta non abbia rispettato la procedura istruttoria per risolvere questa situazione. Questa UO si sta comportando in modo stupido e calpestando lo stesso "rastrello".
Credo che questo MA acquisirà esperienza e risolverà il problema della gestione del tuo MKD.
Propongo di discutere l'ordinanza del Ministero dell'edilizia del 25 dicembre 2016 n. 937/pr “Sull'approvazione dei requisiti per la redazione dei verbali delle assemblee generali dei proprietari dei locali in condomini e la Procedura per la trasmissione agli organi autorizzati delle copie delle decisioni e dei verbali delle assemblee generali dei proprietari dei locali condominiali ramo esecutivo soggetti della Federazione Russa che esercitano la vigilanza statale sull'edilizia abitativa" (entrato in vigore il 29 aprile 2016). In particolare, un registro dei proprietari che indica i dettagli della registrazione dei diritti di proprietà come appendice obbligatoria al verbale dell'assemblea generale di proprietari Un tale registro è possibile solo se l'iniziatore dell'incontro è una HOA/cooperativa edilizia e tutti i proprietari di MKD sono i suoi membri. Cosa dovrebbero fare gli altri? - uno o più proprietari di MKD? I proprietari non vogliono divulgare volontariamente queste informazioni; non ha senso chiedere al Registro: non dispone di informazioni complete su tutti i proprietari. Il servizio non è gratuito Inoltre, ci sono proprietari eredi che, avendo un certificato di eredità, non registrano la loro proprietà, inoltre in qualsiasi edificio ci sono appartamenti “disabitati”, i cui proprietari vivono altrove, ignorano tutto e tutti e non partecipano alle riunioni questo registro invalida la decisione dell'assemblea generale; in alcune regioni esiste già una prassi giudiziaria. Come proteggersi dal mancato rispetto da parte della società di gestione della decisione dell’assemblea generale dei proprietari? E ora ha senso tenere le assemblee generali dei proprietari di condomini?