Menu
Secara percuma
Pendaftaran
Rumah  /  Ubat-ubatan/  Memilih syarikat pengurusan perumahan dan perkhidmatan komunal. Cara menguruskan bangunan pangsapuri

Memilih syarikat pengurusan perumahan dan perkhidmatan komunal. Cara menguruskan bangunan pangsapuri

Kawalan bangunan pangsapuri sangat proses yang kompleks yang memerlukan pengetahuan dalam pelbagai bidang undang-undang. Ini terutama berlaku untuk akta perundangan yang diterima pakai dalam bidang perumahan dan perkhidmatan komunal. Bilangan dokumen yang diterima meningkat setiap tahun dan sangat sukar untuk memahami semuanya. Tinggal di bangunan pangsapuri sangat berbeza dengan tinggal di rumah persendirian. Pertama sekali, ini disebabkan oleh banyak masalah dan penyelesaian yang perlu diselesaikan bersama oleh majoriti pemilik. Untuk mengekalkan rumah anda secekap mungkin, anda perlu menyelesaikan isu pengurusan terlebih dahulu bangunan pangsapuri, yang sesuai dengan semua pemilik. Untuk melakukan ini, anda perlu memilih kaedah untuk menguruskan bangunan apartmen.

Pengurusan bangunan pangsapuri oleh organisasi pengurusan

Pengurusan bangunan pangsapuri oleh organisasi pengurusan ialah bentuk pengurusan bangunan kediaman yang paling biasa. Kaedah ini mudah untuk beberapa sebab. Pertama, organisasi pengurusan boleh menyatukan bilangan rumah yang terletak di mana-mana lokasi wilayah. Kedua, bentuk pengurusan syarikat pengurusan adalah terutamanya organisasi komersial yang dicipta untuk membuat keuntungan. Oleh itu, tentukan yang mana upah Pekerja syarikat hanya akan mempunyai pengarah organisasi dan tidak ada pemilik. ketiga, organisasi pengurusan boleh membuat perjanjian pengurusan dengan seluruh rumah dan dengan HOA atau koperasi perumahan secara keseluruhan, jika pemilik mengundinya. Ia juga mungkin untuk menyediakan perkhidmatan bukan untuk menguruskan rumah, tetapi hanya untuk penyelenggaraannya. Kaedah ini sangat mudah untuk penduduk yang telah memilih bentuk pengurusan langsung atau di mana pembayaran dibuat secara terus.

Membuat perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri

Untuk membolehkan organisasi pengurusan memasuki perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri dan mula menguruskannya, pemilik dikehendaki memilihnya dengan undi majoriti. Pada mesyuarat pemilik, tarif untuk penyelenggaraan dan pembaikan perumahan, mengikut mana organisasi akan berfungsi, juga harus ditubuhkan, dan isu mengenai penggunaan harta bersama rumah itu harus diselesaikan. Contohnya, ruang bawah tanah untuk pekerja organisasi dan lain-lain isu organisasi. Selepas mesyuarat, permulaan pengurusan rumah akan menjadi tarikh memuktamadkan perjanjian pengurusan, yang mesti disimpulkan dengan majoriti pemilik seluruh rumah. Perjanjian pengurusan akan menjadi dokumen utama mengikut mana kerja mengurus rumah akan dijalankan. Nasihat saya adalah untuk membaca dokumen ini dengan teliti yang mungkin. Sudah tentu, organisasi pengurusan bertanggungjawab untuk mematuhi semua norma perundangan perumahan dan tidak perlu ada penyelewengan. Tetapi seperti yang sering berlaku dalam perundangan moden, beberapa konsep boleh dikaburkan dan oleh itu ia boleh dijelaskan dalam perjanjian pengurusan kerana ia bermanfaat untuk organisasi pengurusan.

Dengan semua kelebihan ini, pengurusan, tidak seperti bentuk pengurusan bangunan pangsapuri lain, lebih tertakluk kepada pemeriksaan dan penyeliaan secara umum. Pemilik yang memahami tempat untuk memfailkan aduan sekiranya pihak berkuasa pengurusan gagal memenuhi tugasnya dalam isu tertentu akan sentiasa dapat melaksanakan kerja tertentu. Organisasi pengurusan bertanggungjawab untuk menjalankan semua kerja mengikut peraturan untuk mengekalkan harta bersama bangunan pangsapuri, untuk memastikan peruntukan utiliti, mematuhi peraturan untuk menjalankan aktiviti untuk menguruskan bangunan pangsapuri dan mematuhi peraturan dan peraturan lain dalam kerja mereka.

Contoh perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri

Apabila bangunan kediaman berbilang apartmen diuruskan oleh organisasi pengurusan, ia bertanggungjawab kepada pemilik premis untuk menyediakan semua perkhidmatan dan prestasi kerja. Dia bertanggungjawab untuk memastikan penyelenggaraan yang betul bagi harta bersama di rumah ini dan kualitinya, yang mesti memenuhi keperluan peraturan teknikal dan ditubuhkan oleh Kerajaan Persekutuan Rusia peraturan untuk mengekalkan harta bersama di bangunan pangsapuri, serta untuk penyediaan utiliti bergantung pada tahap peningkatan bangunan.

Dalam kes ini, beri perhatian kepada perjanjian pengurusan bangunan pangsapuri. Tandatangani hanya selepas memastikan bahawa ia mengambil kira semua perkhidmatan yang diperlukan untuk penginapan yang selesa di rumah anda. Anda boleh melihat dan memuat turun contoh perjanjian pengurusan.

Prosedur untuk menguruskan bangunan pangsapuri

Prosedur untuk menguruskan bangunan pangsapuri dikawal oleh peraturan untuk menjalankan aktiviti untuk menguruskan bangunan pangsapuri. Mereka telah diluluskan Peraturan ini mentakrifkan piawaian untuk pengurusan bangunan kediaman berbilang apartmen, yang menerangkan tanggungjawab syarikat pengurusan, kuasa dan standard interaksi mereka dengan pemilik. Prosedur pengurusan menetapkan piawaian untuk menyimpan dokumentasi teknikal rumah dan memindahkannya kepada syarikat pengurusan lain sekiranya pemilihan semula, tanggungjawab untuk menyimpulkan kontrak untuk penyediaan perkhidmatan utiliti, tanggungjawab untuk mendedahkan maklumat mengenai aktiviti syarikat, menyediakan cadangan untuk menubuhkan tarif untuk penyelenggaraan dan pembaikan perumahan mengikut minimum senarai kerja di bangunan kediaman, serta kerja perkhidmatan penghantaran kecemasan.

Lesen untuk pengurusan bangunan pangsapuri

Salah satu inovasi utama dalam bidang pengurusan bangunan kediaman berbilang apartmen ialah penggunaan undang-undang mengenai organisasi pengurusan pelesenan. Selaras dengan pindaan kepada Kod Perumahan Persekutuan Rusia, hanya organisasi pengurusan diperlukan untuk mendapatkan lesen untuk menguruskan bangunan pangsapuri. Ini dilakukan supaya pihak berkuasa penyeliaan berpeluang menghapuskan syarikat cuai dari pasaran kerana menyediakan perumahan dan perkhidmatan komunal tanpa hak untuk memulihkan aktiviti mereka, serta mengecualikan acara apabila satu bangunan pangsapuri diuruskan oleh beberapa organisasi.

Proses mendapatkan lesen untuk menguruskan bangunan pangsapuri tidak menimbulkan sebarang beban tertentu kepada syarikat baharu. Ia cukup untuk menghubungi Inspektorat Perumahan Negeri dengan permohonan yang sepadan, lulus peperiksaan kepada ketua organisasi pengurusan, dan membayar yuran negeri. tugas dan, secara amnya, proses itu telah berakhir. Sekiranya organisasi pengurusan gagal menunaikan tanggungjawab dan pihak berkuasa penyeliaan menerima permintaan berterusan daripada rakyat dari rumah tertentu, maka Jawatankuasa Harta Perumahan Negeri boleh sama ada mengecualikan rumah tertentu daripada daftar rumah yang diuruskan oleh MA atau membatalkan lesen untuk menguruskan semua rumah. Inovasi ini sepatutnya membantu menjadikan pasaran untuk organisasi pengurusan lebih mudah difahami dan telus.

Berikut ialah contoh perjanjian dengan syarikat pengurusan. Soalan Lazim Paling kerap ditanya oleh penduduk semasa syif mereka syarikat pengurusan Persoalan timbul tentang siapa yang perlu membayar sekiranya berlaku perubahan organisasi yang tidak dibenarkan menguruskan rumah, serta bagaimana untuk mengembalikan lebihan bayaran sekiranya berlaku pengayaan yang tidak adil. Jika anda juga berminat dengan soalan-soalan ini, anda akan dapat mengetahui jawapannya untuk menyelesaikan masalah dengan sistem bekalan air bangunan di rumah anda. Siapa yang patut saya bayar? Kadang-kadang situasi berlaku apabila perubahan dalam syarikat pengurusan berlaku tanpa pengetahuan penduduk, yang pada masa yang sama membayar perkhidmatan dengan mengorbankan organisasi lama. Adalah wajar bahawa dalam kes ini syarikat kedua (semasa) mula membuat tuntutan mengenai hutang. Apa yang perlu dilakukan dalam kes ini dan kepada siapa saya harus membayar wang itu? Jawapannya mudah - pengurusan tidak boleh ditukar tanpa pengetahuan penduduk, jadi prosiding tidak sepatutnya membimbangkan mereka.

Prosedur untuk memilih syarikat pengurusan: algoritma tindakan pemilik

Jika kami telah menghantar notis melalui surat berdaftar, kemudian kami membuat rekod ini menunjukkan nombor barang pos. Jika kami telah meletakkan (menutup) notis di tempat yang ditetapkan, maka kami membuat rekod mengenainya, dan orang yang menyiarkan notis itu, serta satu atau dua saksi, meninggalkan tandatangan mereka.

Di samping itu, sejak April 2016, daftar lengkap pemilik premis di bangunan pangsapuri telah menjadi lampiran mandatori kepada minit mesyuarat (klausa fasal 19 di pautan). 3) Kami mengendalikan bahagian pertemuan secara bersemuka tanpa kehadiran dan secara peribadi. Kami memastikan untuk mengambil kira keperluan Kementerian Pembinaan untuk penyediaan minit mesyuarat agung, yang dinyatakan dalam Perintah 25 Disember 2015.

N 937/pr. Pada 1 Julai 2015, daftar pengundian oleh pemilik dalam pengundian sendiri telah dimansuhkan. Semua pemilik, kedua-dua mereka yang mengundi secara peribadi pada mesyuarat dan mereka yang mengundi tanpa hadir, mengisi Borang Resolusi yang sama.

Kod Perumahan ditafsirkan sedemikian rupa sehingga pemilik boleh menukar syarikat pengurusan jika mereka membuat keputusan tentang perkara ini pada mesyuarat, walaupun tidak terdapat pelanggaran ketara perjanjian pengurusan di pihak syarikat pengurusan. 3) Pelucutan lesen syarikat pengurusan untuk menguruskan rumah anda mengikut Perkara 199 Kod Perumahan Persekutuan Rusia. 4) Penamatan kontrak dengan persetujuan pihak-pihak, jika syarikat pengurusan lama bersetuju untuk menamatkan kontrak. 5) Mengubah kaedah menguruskan bangunan pangsapuri. Sebagai contoh, pada mesyuarat agung pemilik, anda memutuskan untuk membuat HOA atau TSN, tetapi selepas itu perkongsian itu tidak menguruskan bangunan kediaman berbilang apartmen itu sendiri, tetapi mengupah syarikat pengurusan untuk ini mengikut klausa 1 bahagian 1 Perkara 137 Kod Perumahan daripada Persekutuan Rusia.

Bagaimana untuk menukar syarikat pengurusan di bangunan pangsapuri

info

Syarikat pengurusan juga boleh dilantik oleh badan kerajaan tempatan, tetapi hanya jika penduduk tidak menggunakan hak mereka untuk memilih kaedah pengurusan dalam tempoh setahun atau semua mesyuarat pemilik tidak boleh diiktiraf sebagai sah. Sebab untuk menukar syarikat pengurusan Tanggungjawab syarikat pengurusan perumahan dan perkhidmatan komunal termasuk bukan sahaja penyelenggaraan utiliti, tetapi juga pembaikan rutin rumah untuk memastikan keselamatan penduduk, aktiviti pembersihan, dan penyelenggaraan harta bersama dalam bentuk yang betul.

Perhatian

Sehubungan itu, syarikat mengenakan bayaran untuk perkhidmatan mereka mengikut tarif yang diluluskan pada akhir kontrak. Tarif ditetapkan dalam persetujuan dengan mesyuarat agung pemilik.

Sekiranya penduduk tidak berpuas hati dengan kualiti perkhidmatan yang disediakan dan tarif yang dikenakan, persoalan timbul bagaimana untuk menukar syarikat pengurusan perumahan dan perkhidmatan komunal.

Prosedur untuk menukar syarikat pengurusan

Di samping itu, jangan lupa bahawa mulai sekarang kami diwajibkan untuk menghantar salinan minit mesyuarat kepada organisasi pengurusan yang berkuat kuasa pada masa mesyuarat dalam tempoh sepuluh hari yang sama. Langkah 4. Kami memberitahu organisasi pengurusan lama bahawa kami telah menggantikannya.
Sekiranya mesyuarat membuat keputusan untuk menukar kaedah menguruskan bangunan pangsapuri, orang yang diberi kuasa oleh mesyuarat itu, dalam masa 5 hari bekerja, menghantar kepada syarikat pengurusan lama, serta kepada pihak berkuasa penyeliaan perumahan negeri, pihak berkuasa kawalan perumahan perbandaran, notis keputusan yang dibuat pada mesyuarat dengan salinan keputusan ini dilampirkan.
Sebelum ini, apabila memulakan operasi rumah, pilihan organisasi perkhidmatan diserahkan sepenuhnya kepada budi bicara pemaju, justeru, pemaju melantik syarikat pengurusan mesra atau anak syarikat. Hari ini, pemaju, sebelum prosedur untuk mentauliahkan rumah dan memindahkan pangsapuri kepada pemilik, diwajibkan mengadakan pertandingan terbuka untuk memilih syarikat pengurusan.
Isu pengurusan lanjut, termasuk isu mewujudkan HOA, diserahkan kepada budi bicara penduduk. Memilih syarikat pengurusan untuk bangunan pangsapuri, menurut peraturan am, dijalankan pada mesyuarat agung pemilik dengan mengundi.

Pada masa yang sama, mesyuarat mesti diiktiraf sebagai telah berlaku, dengan semua dokumen dilaksanakan dengan betul. Jika tidak, membuat perjanjian dengan syarikat pengurusan yang dipilih melalui pengundian tidak boleh dianggap sah.

Navigasi pos

Perjanjian sedemikian boleh ditamatkan secara unilateral atas inisiatif pemilik premis atas alasan yang ditetapkan oleh undang-undang, iaitu bahagian 8.1 dan 8.2 Perkara 162 Kanun Perumahan, serta dalam kes yang ditentukan oleh persetujuan pihak-pihak. Berdasarkan Bahagian 8.1 Perkara 162 Kanun Perumahan, pemilik premis di bangunan pangsapuri secara unilateral mempunyai hak untuk menolak untuk melaksanakan perjanjian untuk pengurusan bangunan pangsapuri, yang dibuat sebagai hasil daripada persaingan terbuka yang diperuntukkan dalam Bahagian 4 Perkara 161 Kanun, selepas setiap tahun berikutnya dari tarikh kesimpulan perjanjian tersebut sekiranya, sebelum tamatnya perjanjian sedemikian, mesyuarat agung pemilik premis di bangunan apartmen membuat keputusan untuk memilih atau menukar kaedah mengurus bangunan ini.

Kaedah menguruskan bangunan pangsapuri yang manakah harus saya pilih?

  • setelah memilih beberapa pemohon yang paling menarik, melawat bangunan pangsapuri yang mereka berkhidmat dan memeriksa keadaan rumah di luar dan dalam, serta memeriksa kawasan sekitar; anda boleh bercakap dengan penduduk dan mengetahui pendapat mereka tentang kualiti kerja syarikat pengurusan;
  • pelanggaran kajian yang direkodkan oleh kawalan perumahan dan perkhidmatan penyeliaan pembinaan berhubung dengan syarikat tertentu;
  • pastikan anda mengetahui pendapat jiran anda tentang organisasi yang dipilih dan dapatkan gambaran anggaran kedudukan penduduk rumah mengenai prospek menukar syarikat pengurusan;
  • melawat pejabat syarikat terpilih dan berjumpa dengan pihak pengurusan, membincangkan kemungkinan kerjasama, menjelaskan pelbagai nuansa kontrak masa depan; Adalah dinasihatkan untuk melibatkan penghuni rumah yang lain dalam mengenali syarikat baru.

Tindakan awal sedemikian akan membantu mengurangkan risiko membuat pilihan yang salah ke tahap minimum.
Lebih-lebih lagi, adalah perlu untuk pergi dengan kumpulan terbesar rakyat yang ragu-ragu. Langkah 2. Pilih kaedah untuk menukar syarikat pengurusan. Kod Perumahan tidak memberi kita hak untuk menukar syarikat pengurusan semata-mata. Terdapat beberapa sekatan, dan mengetahuinya, anda boleh membuat pilihan bagaimana anda akan menukar syarikat pengurusan. Cara utama untuk menukar syarikat pengurusan: 1) Memilih organisasi pengurusan baharu selepas tamat tempoh perjanjian pengurusan dengan syarikat pengurusan lama.
2) Pelanggaran ketara terhadap perjanjian pengurusan organisasi pengurusan lama, memberikan pemilik pangsapuri hak untuk menamatkan perjanjian pengurusan secara unilateral (Bahagian 8.2 Perkara 162 Kod Perumahan Persekutuan Rusia). Walau bagaimanapun, terdapat beberapa kenyataan: dalam Resolusi Presidium Tertinggi Mahkamah Timbang Tara RF bertarikh 22 November 2011

Prosedur untuk memilih syarikat pengurusan untuk bangunan pangsapuri

Keputusan Keputusan untuk menukar syarikat pengurusan dibuat oleh suruhanjaya pengiraan, yang bertanggungjawab mengira undi penduduk. Untuk mendapatkan keputusan yang positif, majoriti penduduk perlu mengundi memihak kepada perubahan organisasi - sekurang-kurangnya 50 peratus.

Hanya selepas keputusan diumumkan, prosedur untuk menandatangani perjanjian khas bermula dengan peralihan selanjutnya kepada organisasi hak baru untuk mentadbir bangunan baru. Protokol Untuk merangka protokol dengan betul, anda perlu mengetahui dengan tepat cara ia disediakan.

Anda boleh melihat contoh protokol mengenai perubahan syarikat pengurusan di sini. Memilih syarikat pengurusan baharu Untuk tidak menghadapi masalah dengan syarikat pengurusan pada masa hadapan, pemilihan syarikat baharu mesti diberi tanggungjawab yang besar.

Selaras dengan Bahagian 8.2 artikel yang sama, pemilik premis di bangunan pangsapuri, berdasarkan keputusan mesyuarat agung pemilik premis di bangunan pangsapuri, secara unilateral mempunyai hak untuk menolak untuk memenuhi perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri jika organisasi pengurusan tidak mematuhi syarat perjanjian tersebut. Berhubung dengan Bahagian 8.2 Perkara 162 Kanun Perumahan, hak untuk menolak secara unilateral untuk memenuhi perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri timbul untuk pemilik premis hanya jika organisasi pengurusan gagal memenuhi atau tidak memenuhi kewajipannya.

Fakta ketidaksempurnaan atau pemenuhan yang tidak wajar oleh organisasi pengurusan kewajipan yang diandaikan mesti diformalkan secara sah.

Prosedur untuk memilih syarikat pengurusan untuk undang-undang bangunan pangsapuri

  • Kod Perumahan Persekutuan Rusia
  • Pemilihan syarikat pengurusan untuk undang-undang bangunan pangsapuri
  • Menukar satu organisasi pengurusan kepada yang lain
  • Bagaimanakah anda boleh menukar syarikat pengurusan?
  • Pemilihan syarikat pengurusan untuk undang-undang bangunan pangsapuri

Kod Perumahan Persekutuan Rusia Keputusan mesyuarat agung mengenai pilihan kaedah pengurusan adalah wajib bagi semua pemilik premis di bangunan pangsapuri. 4. Badan kerajaan tempatan, mengikut cara yang ditubuhkan oleh Kerajaan Persekutuan Rusia, mengadakan pertandingan terbuka untuk pemilihan organisasi pengurusan, jika dalam tempoh setahun sebelum tarikh pertandingan tersebut, pemilik premis di sebuah apartmen bangunan belum memilih kaedah untuk menguruskan bangunan ini atau jika keputusan yang dibuat pilihan kaedah menguruskan rumah ini tidak dilaksanakan Pilihan syarikat pengurusan untuk bangunan apartmen adalah undang-undang yang sama terkandung dalam perenggan 5 Seni.

Pemilihan kaedah pengurusan bukan sahaja hak, tetapi juga tanggungjawab pemilik. Sekiranya kewajipan ini tidak dipenuhi, ditetapkan bahawa pengurusan mesti dijalankan oleh organisasi pengurusan yang dipilih berdasarkan pertandingan yang diadakan dengan keputusan badan kerajaan tempatan.

Keperluan untuk menggunakan mekanisme yang ditentukan untuk memilih organisasi pengurusan timbul jika:

  • 1) pemilik premis di bangunan pangsapuri tidak memilih kaedah menguruskan bangunan ini, khususnya:
    • - mesyuarat agung mengenai isu memilih kaedah mengurus bangunan pangsapuri tidak diadakan atau keputusan memilih kaedah mengurus bangunan pangsapuri tidak dibuat;
    • - selepas 2 bulan selepas berkuatkuasanya keputusan mahkamah yang mengisytiharkan tidak sah mesyuarat agung pemilik premis di bangunan pangsapuri mengenai isu memilih kaedah pengurusan, mesyuarat agung berulang tidak diadakan atau keputusan memilih kaedah menguruskan bangunan pangsapuri tidak dibuat;
  • 2) keputusan yang dibuat oleh pemilik premis di bangunan pangsapuri untuk memilih kaedah pengurusan rumah belum dilaksanakan, termasuk dalam kes berikut:
    • - majoriti pemilik premis di bangunan pangsapuri tidak membuat perjanjian yang diperlukan untuk pengurusan langsung (Perkara 164 Kanun Perumahan Persekutuan Rusia);
    • - pemilik premis di bangunan pangsapuri tidak menghantar kepada badan persekutuan yang diberi kuasa cabang eksekutif dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran negeri bagi persatuan pemilik rumah atau koperasi perumahan atau pakar lain koperasi pengguna;
    • - perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri, yang diperuntukkan dalam Seni. 162 Kod Perumahan Persekutuan Rusia.

Nampaknya alasan untuk mengadakan pertandingan juga adalah kes di mana pemilik telah memilih pengurusan organisasi pengurusan sebagai kaedah pengurusan, tetapi tidak mengenal pasti organisasi tertentu yang mereka ingin membuat perjanjian untuk pengurusan apartmen. bangunan. Seperti berikut dari perundangan, pilihan kaedah pengurusan yang dimaksudkan melibatkan penentuan melalui keputusan mesyuarat agung organisasi tertentu yang akan diamanahkan oleh pemilik. Walau bagaimanapun, pada masa ini, apabila pemilik mempunyai maklumat minimum tentang organisasi pengurusan sedia ada, adalah sangat sukar untuk memilih mana-mana organisasi lain selain daripada organisasi pembaikan dan penyelenggaraan yang dicipta oleh entiti awam. Oleh itu, jika pemilik belum mengenal pasti organisasi tertentu, ini mesti dilakukan oleh kerajaan tempatan melalui pertandingan terbuka. Dengan mengadakan pertandingan terbuka, organisasi pengurusan dipilih juga dalam kes di mana bangunan pangsapuri berada dalam pemilikan negeri atau perbandaran (Perkara 163 Kanun Perumahan Persekutuan Rusia). Selain itu, dalam keadaan ini, memilih kaedah pengurusan yang berbeza adalah mustahil; Oleh itu, pemilihan organisasi pengurusan secara berdaya saing juga disediakan untuk kes-kes tersebut apabila melibatkan pengurusan bangunan pangsapuri yang dimiliki oleh entiti awam.

Kesimpulan perjanjian untuk pengurusan bangunan pangsapuri tanpa mengadakan pertandingan terbuka dalam kes di mana ia harus diadakan dibenarkan jika pertandingan tersebut diisytiharkan tidak sah mengikut undang-undang.

Prosedur untuk mengadakan pertandingan terbuka untuk pemilihan organisasi pengurusan ditetapkan oleh Dekri Kerajaan Persekutuan Rusia bertarikh 02/06/2006 No. 75 "Mengenai prosedur untuk mengadakan pertandingan terbuka oleh badan kerajaan tempatan untuk pemilihan organisasi pengurusan untuk menguruskan bangunan pangsapuri.” Penggubal undang-undang memberi hak kepada pemilik untuk mengubah cara pengurusan rumah pada bila-bila masa. Keputusan untuk menukar juga mesti dibuat pada mesyuarat agung pemilik.

Kaedah pengurusan bangunan kediaman yang dipilih adalah wajib bagi semua pemilik premis di dalamnya. Mesyuarat agung pemilik premis di bangunan pangsapuri wajib memilih kaedah menguruskan bangunan pangsapuri. Sekiranya persatuan pemilik rumah diwujudkan, persatuan itu boleh menguruskan bangunan pangsapuri tanpa melibatkan organisasi lain. Dalam kes ini, perjanjian pengurusan tidak dibuat, kerana hubungan persatuan pemilik rumah dengan ahli persatuan dibina berdasarkan keahlian dan perjanjian dalam kes ini tidak diperuntukkan kerana sifat hubungan ini. Walau bagaimanapun, perkongsian itu memeterai perjanjian dengan pemilik premis di bangunan pangsapuri yang bukan ahli perkongsian, kerana tiada hubungan keahlian antara entiti yang dinamakan.

Salah satu cara untuk menguruskan bangunan pangsapuri adalah dengan memindahkan fungsi pengurusan kepada organisasi pengurusan. Apabila memilih pemilik premis oleh mesyuarat agung kaedah ini pihak pengurusan mesti memilih organisasi sedemikian. Hubungan antara pemilik dan organisasi pengurusan mestilah berdasarkan perjanjian sedemikian adalah perjanjian untuk pengurusan bangunan pangsapuri.

Perjanjian pengurusan bangunan pangsapuri adalah satu lagi jenis perjanjian yang digunakan dalam sektor perumahan.

Di bawah perjanjian untuk pengurusan bangunan pangsapuri, satu pihak (organisasi pengurusan), atas arahan pihak yang satu lagi (pemilik premis di bangunan pangsapuri, badan pengurusan persatuan pemilik rumah atau badan pengurusan koperasi perumahan atau badan pengurusan koperasi pengguna khusus lain), mengaku janji untuk menyediakan perkhidmatan dengan bayaran dalam tempoh masa yang dipersetujui dan menjalankan kerja-kerja penyelenggaraan dan pembaikan yang betul bagi harta bersama di rumah tersebut, menyediakan perkhidmatan utiliti kepada pemilik premis di rumah tersebut dan orang yang menggunakan premis di rumah ini, dan menjalankan aktiviti lain yang bertujuan untuk mencapai matlamat menguruskan bangunan pangsapuri.

Penyelenggaraan dan pembaikan bangunan pangsapuri dijalankan berdasarkan perjanjian dengan organisasi pengurusan dengan pematuhan wajib peraturan dan piawaian yang seragam untuk operasi dan pembaikan stok perumahan, tanpa mengira bentuk pemilikan stok perumahan dengan mengorbankan pemilik premis. Konsep baru telah muncul dalam perundangan moden - "organisasi pengurusan". Pengurusan perumahan merujuk kepada aktiviti memastikan penyelenggaraan, operasi dan pembaikan bangunan pangsapuri, serta penyediaan utiliti.

Perjanjian pengurusan adalah dua hala dan perjanjian pampasan. Organisasi pengurusan mesti menerima imbuhan untuk menjalankan aktivitinya. Artikel yang diulas menetapkan bahawa kontrak menentukan prosedur untuk menentukan harga kontrak. Dalam kes ini, kita bercakap tentang imbuhan untuk organisasi pengurusan. Nampaknya adalah mungkin untuk menunjukkan secara langsung harga kontrak, dan bukan hanya prosedur untuk menentukannya.

Subjek perjanjian ini adalah prestasi kerja dan penyediaan perkhidmatan untuk penyelenggaraan dan pembaikan bangunan pangsapuri, serta penyediaan utiliti kepada pemilik premis di bangunan ini.

Perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri adalah perjanjian bebas yang diperuntukkan oleh undang-undang. Undang-undang menetapkan syarat-syarat penting perjanjian pengurusan.

Terdapat sudut pandangan yang berbeza mengenai sifat undang-undang perjanjian ini. Pendirian biasa ialah perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri adalah bersifat campuran dan mengandungi tanda-tanda perjanjian peruntukan berbayar perkhidmatan dan kontrak. Bagaimanapun, pendirian V.N. Simonov bahawa perjanjian ini adalah perjanjian bebas. Kebebasan perjanjian ini dibuktikan oleh fakta bahawa ia dikawal oleh norma khas perundangan perumahan. Adalah mustahil untuk mengklasifikasikan perjanjian yang dipersoalkan sebagai campuran, kerana perjanjian campuran adalah perjanjian yang tidak diperuntukkan oleh undang-undang atau perjanjian lain. perbuatan undang-undang, tetapi mengandungi unsur-unsur pelbagai kontrak yang diperuntukkan oleh undang-undang. Oleh kerana peraturan perhubungan untuk pengurusan bangunan pangsapuri terletak di bawah bidang kuasa undang-undang perumahan, perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri mesti dikawal, pertama sekali, oleh undang-undang perumahan. Apabila menggunakan peruntukan undang-undang sivil dalam kes yang sedang dipertimbangkan, peruntukan Seni. 8 Kod Perumahan Persekutuan Rusia, mengikut mana undang-undang yang relevan digunakan untuk hubungan perumahan yang berkaitan dengan pembaikan, penggunaan peralatan kejuruteraan, penyediaan utiliti, dan pembayaran untuk perkhidmatan utiliti, dengan mengambil kira keperluan yang ditetapkan oleh Perumahan. Kod. Perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri mesti disediakan dalam bentuk bertulis yang mudah. Penggubal undang-undang tidak menyediakan keperluan untuk notari atau pendaftaran khas lain untuk perjanjian ini. Perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri tidak boleh dianggap awam, kerana syarat untuk menguruskan bangunan pangsapuri ditetapkan oleh mesyuarat agung pemilik, dengan mengambil kira spesifik objek pengurusan dan keadaan lain. Akibatnya, dalam kes ini, keperluan untuk syarat yang sama untuk semua pemohon, yang diperuntukkan untuk kontrak awam (Perkara 426 Kanun Sivil Persekutuan Rusia), tidak dapat dipenuhi. Oleh itu, kewajipan untuk membuat perjanjian mesti diperuntukkan secara khusus. Asas untuk penolakan untuk membuat perjanjian haruslah ketidakupayaan organisasi pengurusan untuk menyimpulkan perjanjian yang berkaitan, khususnya, jika ia tidak mempunyai keupayaan teknikal untuk memenuhi syarat yang ditetapkan oleh keputusan mesyuarat agung pemilik.

Sebelum mempertimbangkan prosedur untuk membuat perjanjian dan syaratnya, anda harus memberi perhatian kepada nama perjanjian ini - perjanjian pengurusan bangunan pangsapuri. Memandangkan konsep "bangunan pangsapuri" merangkumi kedua-dua harta bersama dan premis kediaman dan bukan kediaman yang berasingan, adalah lebih tepat untuk memanggil perjanjian ini sebagai perjanjian untuk pengurusan harta bersama bangunan pangsapuri, kerana Organisasi pengurusan hanya diamanahkan untuk mengekalkan objek pemilikan bersama dalam keadaan yang betul. berkenaan bilik berasingan, maka organisasi pengurusan hanya menyediakan pemilik mereka dan pengguna lain dengan penyediaan utiliti dan perkhidmatan lain yang disediakan dalam kontrak, tetapi tidak menyediakan perkhidmatan atau menjalankan kerja penyelenggaraan dan pembaikan premis ini.

Kesimpulan perjanjian untuk pengurusan bangunan pangsapuri disediakan untuk kedua-dua dalam hal memilih organisasi pengurusan secara langsung oleh pemilik premis bangunan pangsapuri, dan apabila menentukan organisasi pengurusan berdasarkan keputusan pertandingan untuk pemilihan organisasi pengurusan yang dipegang oleh badan kerajaan tempatan.

Prosedur untuk membuat perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri berbeza bergantung pada siapa yang memilih organisasi pengurusan, serta sama ada perjanjian itu ditandatangani secara langsung oleh pemilik atau sama ada perjanjian itu dimuktamadkan oleh persatuan pemilik rumah yang diwujudkan oleh pemilik premis. atau koperasi khusus.

Pilihan organisasi pengurusan boleh dibuat oleh pemilik premis bangunan pangsapuri pada mesyuarat agung (subfasal 4, fasal 2, artikel 44 Kod Perumahan Persekutuan Rusia). Keputusan mesyuarat agung pemilik premis di bangunan pangsapuri mengenai isu yang diundi diterima pakai oleh undi majoriti daripada jumlah undi pemilik premis di bangunan pangsapuri yang mengambil bahagian dalam mesyuarat ini (fasal 1 Perkara 46 Kod Perumahan Persekutuan Rusia). Oleh itu, untuk memilih kaedah pengurusan dan memilih organisasi pengurusan tertentu, majoriti mudah undi sudah memadai. Kemungkinan mengadakan mesyuarat tanpa kehadiran tidak dikecualikan.

Keputusan mesyuarat agung mengenai pilihan organisasi pengurusan, serta syarat-syarat di mana pemilik ingin membuat perjanjian pengurusan, ditunjukkan dalam minit mesyuarat agung.

Minit tersebut disediakan secara bertulis dan ditandatangani oleh pengerusi dan setiausaha, serta ahli suruhanjaya pengiraan. Dalam protokol dalam wajib tarikh dan tempat mesyuarat agung pemilik, agenda, dan korum ditunjukkan. Dalam keputusan mesyuarat agung, apabila memilih organisasi pengurusan sebagai kaedah pengurusan, adalah perlu untuk menunjukkan dengan organisasi pengurusan mana pemilik akan membuat perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri. Di samping itu, syarat di mana pemilik akan membuat perjanjian dengan organisasi pengurusan mesti ditentukan. Syarat yang dinyatakan dalam perenggan 3 Seni. 162 LCD sebagai penting. Dengan keputusan mesyuarat agung, syarat-syarat lain boleh dimasukkan dalam perjanjian.

Perundangan itu tidak menetapkan kewajipan organisasi pengurusan untuk membuat perjanjian untuk pengurusan bangunan pangsapuri dengan mana-mana pemilik yang memohon kepadanya. Walau bagaimanapun, agar mekanisme pemilihan organisasi pengurusan dapat dilaksanakan, tanggungjawab ini adalah perlu. Jika tidak, ternyata sebelum membuat keputusan memilih organisasi pengurusan tertentu, pemilik harus terlebih dahulu mengetahui sama ada organisasi pengurusan bersetuju untuk membuat perjanjian pengurusan untuk rumah yang berkaitan.

Perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri tidak boleh dianggap awam, kerana syarat untuk menguruskan bangunan pangsapuri ditetapkan oleh mesyuarat agung pemilik, dengan mengambil kira spesifik objek pengurusan dan keadaan lain. Akibatnya, dalam kes ini, keperluan untuk syarat yang sama untuk semua pemohon, yang diperuntukkan dalam kontrak awam, tidak dapat dipenuhi. Oleh itu, kewajipan untuk membuat perjanjian mesti diperuntukkan secara khusus. Asas untuk penolakan untuk membuat perjanjian haruslah ketidakupayaan organisasi pengurusan untuk menyimpulkan perjanjian yang berkaitan, khususnya, jika ia tidak mempunyai keupayaan teknikal untuk memenuhi syarat yang ditetapkan oleh keputusan mesyuarat agung pemilik. Apabila mesyuarat agung menetapkan syarat perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri, adalah dinasihatkan untuk menyelaraskannya terlebih dahulu dengan organisasi pengurusan, termasuk dari segi menilai kos yang diperlukan untuk mengekalkan bangunan pangsapuri dalam keadaan yang sepatutnya. Berkemungkinan dalam amalan syarat akan dicadangkan oleh organisasi pengurusan dan dijelaskan berkaitan dengan objek pengurusan tertentu.

Sekiranya tiada amalan membuat perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri penting memperoleh contoh kontrak, dibangunkan oleh badan pentadbir entiti konstituen individu Persekutuan Rusia. Perundangan itu juga tidak secara langsung menetapkan keupayaan pemilik premis bangunan untuk membuat tuntutan untuk memaksa mana-mana pemilik bersama yang enggan memeterai perjanjian pengurusan untuk membuat perjanjian yang sesuai. Pada masa yang sama, memandangkan keputusan mesyuarat agung mengikat semua pemilik, dan pengelakan pemilik daripada membuat perjanjian pengurusan menjejaskan kepentingan pemilik lain, terdapat alasan untuk mengiktiraf hak mereka untuk menuntut pelaksanaan keputusan itu. mesyuarat agung secara paksa. Hak untuk menuntut kesimpulan perjanjian juga harus diberikan kepada organisasi yang diupah untuk menguruskan bangunan pangsapuri, kerana dia mesti mula menunaikan kewajipannya tidak lewat daripada tiga puluh hari dari tarikh menandatangani perjanjian pengurusan bangunan pangsapuri dengan pemilik pertama premis itu, melainkan jika diperuntukkan sebaliknya oleh perjanjian itu.

Sekiranya kontrak itu dibuat berdasarkan keputusan pertandingan untuk pemilihan organisasi pengurusan, pemenang pertandingan, dalam tempoh 10 hari bekerja dari tarikh kelulusan protokol pertandingan, menyerahkan kepada penganjur pertandingan draf perjanjian yang ditandatangani untuk pengurusan bangunan pangsapuri, serta keselamatan untuk memenuhi kewajipan. Kegagalan untuk menyerahkan draf kontrak kepada penganjur pertandingan dianggap sebagai mengelak daripada membuat kontrak. Menyediakan draf perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri kepada penganjur pertandingan membolehkan anda memantau pematuhan pemenang pertandingan dengan syaratnya. Ini penting kerana semua syarat penting dalam perjanjian pengurusan semasa menentukan organisasi pengurusan untuk pertandingan ditetapkan dalam dokumentasi pertandingan.

Pemenang pertandingan juga, dalam masa 20 hari dari tarikh kelulusan protokol pertandingan, menghantar draf perjanjian yang ditandatangani untuk pengurusan bangunan pangsapuri kepada pemilik premis di bangunan pangsapuri untuk menandatangani perjanjian ini mengikut cara yang ditetapkan oleh Perkara 445 Kanun Sivil Persekutuan Rusia.

Perlu diingatkan bahawa Kod Perumahan memperuntukkan permohonan Seni. 445 Kanun Sivil Persekutuan Rusia secara keseluruhan. Itu. Diandaikan bahawa penerima boleh menghantar cadangan untuk memuktamadkan protokol perjanjian perselisihan faham. Dengan mengambil kira prosedur untuk menentukan syarat perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri yang diperuntukkan oleh undang-undang, syarat ini tidak boleh menjadi subjek pertikaian antara pemilik premis bangunan pangsapuri dan organisasi pengurusan.

Untuk mengelakkan situasi kontroversi, badan kerajaan tempatan, dalam tempoh sepuluh hari dari tarikh pertandingan terbuka, memberitahu semua pemilik premis di bangunan pangsapuri tentang keputusan pertandingan tersebut dan syarat perjanjian pengurusan untuk bangunan ini. Nampaknya tuntutan pemilik mengenai syarat kontrak harus dikemukakan kepada orang yang menganjurkan pertandingan dan menentukan syarat yang berkaitan dalam dokumentasi pertandingan.

Pemilik premis di bangunan pangsapuri dikehendaki membuat perjanjian pengurusan untuk bangunan ini dengan organisasi pengurusan yang dipilih berdasarkan keputusan pertandingan terbuka mengikut cara yang ditetapkan oleh Seni. 445 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Oleh itu, kesimpulan perjanjian adalah wajib bagi kedua-dua organisasi pengurusan dan pemilik premis. Jika pemilik mengelak daripada membuat perjanjian, organisasi pengurusan mungkin menuntut prosedur kehakiman paksaan untuk membuat perjanjian. Perlu diingatkan bahawa Art. 445 Kanun Sivil Persekutuan Rusia hanya memperuntukkan kemungkinan memaksa rakan niaga untuk membuat perjanjian. Kemungkinan pemilik lain premis bangunan pangsapuri membuat tuntutan dalam kes ini adalah diragui, kerana dalam kes yang sedang dipertimbangkan, kewajipan untuk membuat perjanjian tidak timbul berdasarkan keputusan mesyuarat agung, tetapi mengikut undang-undang, yang memperuntukkan paksaan untuk membuat perjanjian dalam kes ini hanya di pihak rakan niaga. . Sebagai peraturan umum, perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri dibuat dengan setiap pemilik dengan syarat yang sama. Dalam kes ini, perjanjian itu dibuat secara bertulis dalam bentuk satu dokumen.

Membuat perjanjian dengan setiap pemilik bersama nampaknya tidak wajar sepenuhnya. Memandangkan perjanjian itu dimuktamadkan dengan satu organisasi pengurusan, dengan syarat yang sama untuk semua pemilik, nampaknya boleh diterima untuk mengabadikan dalam perundangan kemungkinan membuat satu perjanjian antara pemilik dan organisasi pengurusan. Untuk melakukan ini, adalah memadai, dengan keputusan mesyuarat agung, untuk memberikan wakil yang dipilih oleh pemilik hak untuk membuat perjanjian yang berkaitan dengan syarat yang diluluskan oleh mesyuarat. Bagi saiz yuran yang dibayar oleh setiap pemilik bersama, ia boleh ditentukan dalam satu perjanjian, kerana ia akan dikira pada kadar seragam, dengan mengambil kira bahagian setiap pemilik bersama dalam harta bersama.

Jika pemilik telah mewujudkan persatuan pemilik rumah atau koperasi perumahan khusus, perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri dimuktamadkan oleh badan yang diberi kuasa persatuan pemilik rumah atau koperasi perumahan khusus. Jadi, menurut Art. 148 Kanun Perumahan Persekutuan Rusia, kesimpulan perjanjian untuk pengurusan bangunan pangsapuri adalah dalam kecekapan lembaga perkongsian itu. Perlu diingatkan bahawa lembaga itu hanya membuat perjanjian sedemikian. Bagi keputusan untuk melibatkan organisasi pengurusan, ia mesti dibuat oleh mesyuarat agung. Walaupun Kod Perumahan tidak menetapkan sebarang keperluan untuk organisasi pengurusan, memandangkan sifat aktiviti organisasi sedemikian, ia harus disimpulkan bahawa ia mesti diwujudkan dalam salah satu bentuk yang disediakan untuk organisasi komersial.

Peraturan untuk mengadakan pertandingan terbuka oleh badan kerajaan tempatan untuk memilih organisasi pengurusan untuk menguruskan bangunan pangsapuri membolehkan kemungkinan menarik usahawan individu sebagai organisasi pengurusan. Kesahihan tafsiran luas konsep "organisasi pengurusan" kadangkala dibenarkan dengan merujuk kepada perenggan 3 Seni. 23 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Menurut norma ini, peraturan Kanun Sivil Persekutuan Rusia, yang mengawal selia aktiviti entiti undang-undang yang merupakan organisasi komersial, digunakan untuk aktiviti keusahawanan warganegara yang dijalankan tanpa membentuk entiti undang-undang, melainkan sebaliknya mengikut undang-undang. , perbuatan undang-undang lain atau intipati perhubungan undang-undang.

Walau bagaimanapun, peruntukan ini tidak menyediakan alasan yang mencukupi untuk mengembangkan konsep "organisasi pengurusan", kerana ia berkaitan dengan pemakaian peraturan Kanun Sivil RF mengenai prosedur untuk menjalankan aktiviti sedemikian, tetapi bukan pada apa usahawan individu boleh menjalankan semua jenis aktiviti yang dia berhak laksanakan organisasi komersial. Sekiranya penggubal undang-undang memperuntukkan pelaksanaan apa-apa aktiviti sebagai entiti undang-undang, dan oleh usahawan warganegara, konsep “seseorang yang menjalankan aktiviti keusahawanan" Kekurangan peraturan undang-undang yang jelas mengenai status organisasi pengurusan tidak bermakna kemungkinan tafsiran luas mengenai peruntukan dan norma perundangan perumahan.

Sekiranya tiada pelesenan aktiviti organisasi pengurusan, adalah dinasihatkan untuk mewujudkan keperluan untuk kehadiran pakar yang berkelayakan dalam organisasi, serta keperluan untuk saiz minimum modal dibenarkan bagi organisasi tersebut. Di samping itu, untuk memastikan kepentingan pemilik premis, adalah mungkin untuk memperkenalkan insurans wajib liabiliti sivil organisasi pengurusan di bawah perjanjian pengurusan bangunan pangsapuri. Dengan insurans ini, jumlah tersebut mesti dikaitkan dengan nilai harta bersama bangunan pangsapuri, serta jumlah dana yang disumbangkan oleh pemilik untuk penyelenggaraan dan pembaikan harta tanah ini.

Perjanjian pengurusan untuk sebuah bangunan pangsapuri adalah persetujuan dan dianggap dimuktamadkan dari saat persetujuan dicapai dalam borang yang ditetapkan pada semua syarat penting. Dari saat kontrak dimuktamadkan, tempoh untuk organisasi pengurusan mula memenuhi tugasnya mula dikira. Selaras dengan Kod Perumahan, organisasi pengurusan mesti mula melaksanakannya tidak lewat daripada 30 hari dari tarikh menandatangani kontrak. Perlu diingatkan bahawa peraturan ini adalah pilihan. Kontrak itu juga boleh memperuntukkan tempoh yang berbeza untuk organisasi pengurusan mula memenuhi tugasnya.

Perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri dibuat untuk tujuan pengurusan, i.e. bagi organisasi pengurusan untuk menjalankan satu set tindakan penting dan sebenar dari segi undang-undang yang bertujuan untuk memastikan penyelenggaraan dan pembaikan yang betul bagi harta bersama bangunan pangsapuri, serta penyediaan perkhidmatan utiliti kepada pemilik dan pengguna lain premis. Pada masa yang sama, perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri, tidak seperti perjanjian pengurusan amanah harta, tidak memperuntukkan pemindahan kuasa pemilik kepada organisasi pengurusan, serta pemindahan harta itu sendiri kepada organisasi pengurusan . Pemberian hak milik harta ini secara keseluruhan dalam apa jua bentuk tanpa pemindahan hak ke premis kediaman dan bukan kediaman di dalam rumah adalah mustahil. Oleh itu, tidak perlu memindahkan rumah ke kunci kira-kira organisasi pengurusan, membuat sijil penerimaan, dll. Perjanjian itu hendaklah hanya disertakan dengan senarai objek yang membentuk harta bersama, yang operasi yang sepatutnya mesti dipastikan oleh organisasi pengurusan. Senarai ini mesti menjadi sebahagian daripada perjanjian pengurusan.

Seperti yang ditunjukkan dalam surat Kementerian Pembangunan Wilayah Persekutuan Rusia bertarikh 20 Disember 2006 No. 14316-RM/07 "Mengenai pemindahan bangunan pangsapuri apabila memilih kaedah pengurusan", undang-undang Persekutuan Rusia tidak menyediakan untuk pemindahan bangunan pangsapuri sebagai objek hartanah kepada pemilik premis, organisasi pengurusan yang baru dipilih atau persatuan pemilik rumah yang ditubuhkan. Kod Perumahan Persekutuan Rusia hanya memperuntukkan pemindahan dokumentasi teknikal untuk bangunan pangsapuri dan dokumen lain yang berkaitan dengan pengurusan bangunan tersebut.

Bangunan pangsapuri di mana premis itu dimiliki oleh dua atau lebih pemilik yang berbeza, tanpa mengira maklumat perakaunan tidak boleh dianggap milik satu orang. Harta bersama dalam bangunan pangsapuri tersebut adalah dalam hak milik bersama semua pemilik premis. Pendaftaran bangunan apartmen, premis yang dimiliki oleh dua atau lebih pemilik yang berbeza, dalam daftar harta perbandaran (negeri) dan/atau perakaunan bangunan apartmen pada kunci kira-kira pengurusan atau organisasi lain harus dipertimbangkan. menyalahi undang-undang.

Premis kediaman dan bukan kediaman, hak harta negara atau perbandaran yang telah ditamatkan akibat daripada penswastaan ​​dan transaksi undang-undang sivil lain, mengikut undang-undang Persekutuan Rusia mengenai perakaunan, dihapuskan daripada kunci kira-kira perusahaan kesatuan atau kerajaan dan institusi perbandaran, yang mana mereka diberikan hak pengurusan ekonomi atau pengurusan operasi.

Senarai harta bersama bangunan pangsapuri harus mencerminkan maklumat tentang keadaan harta bersama bangunan pangsapuri pada masa pemindahan kepada pengurusan. Maklumat tentang keadaan harta bersama boleh digunakan seterusnya untuk menilai prestasi organisasi yang menguruskan bangunan pangsapuri, serta untuk merancang kerja pengurusan, penyelenggaraan dan pembaikan harta bersama pemilik premis itu. bangunan pangsapuri. Dokumentasi teknikal untuk bangunan pangsapuri dan dokumen lain yang berkaitan dengan pengurusan bangunan pangsapuri tertakluk kepada pemindahan kepada organisasi pengurusan. Senarai dokumentasi yang dipindahkan juga mesti dilampirkan pada perjanjian pengurusan.

Menurut Art. 162 Kanun Perumahan Persekutuan Rusia, pemindahan dokumentasi teknikal mesti dilakukan tiga puluh hari sebelum penamatan perjanjian pengurusan untuk bangunan apartmen. Kewajipan yang sama timbul untuk mana-mana orang yang menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan kepada pemilik premis dan (atau) melakukan kerja pembaikan ke atas harta bersama dalam bangunan apartmen atas alasan yang timbul sebelum berkuat kuasanya Kod Perumahan.

Memandangkan Kod Perumahan tidak menyatakan sebaliknya, dokumentasi teknikal yang tersedia mesti dipindahkan secara percuma.

Perlu diingatkan bahawa kemasukan berkuat kuasa perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri dan kemunculan tanggungjawab pengurusan tidak bergantung pada pemindahan dokumentasi yang berkaitan. Pada masa yang sama, kerana operasi bangunan pangsapuri tanpa dokumentasi yang ditetapkan adalah sukar organisasi pengurusan mempunyai hak untuk menuntut orang yang mempunyai dokumentasi teknikal menyerahkannya kepada organisasi pengurusan.

Dokumentasi teknikal untuk bangunan pangsapuri termasuk:

  • a) dokumen untuk perakaunan teknikal stok perumahan, yang mengandungi maklumat tentang keadaan harta bersama;
  • b) dokumen (tindakan) mengenai penerimaan hasil kerja;
  • c) sijil pemeriksaan, memeriksa keadaan (ujian) utiliti, peranti pemeteran, peralatan mekanikal, elektrik, kebersihan dan lain-lain yang berkhidmat lebih daripada satu bilik dalam bangunan apartmen, bahagian struktur bangunan apartmen (bumbung, penutup galas beban dan struktur tanpa beban bangunan pangsapuri, objek yang terletak di plot tanah dan bahagian lain harta bersama) untuk pematuhan kualiti operasinya dengan keperluan yang ditetapkan;
  • d) arahan untuk mengendalikan bangunan pangsapuri dalam bentuk yang ditubuhkan oleh badan eksekutif persekutuan yang menjalankan fungsi pembangunan dasar awam dan normatif peraturan undang-undang dalam bidang pembinaan, seni bina, perancangan bandar dan perumahan dan perkhidmatan komunal, untuk rumah yang kebenaran pentauliahannya diterima selepas 1 Julai 2007. Arahan yang dinyatakan termasuk cadangan daripada pemaju (kontraktor) untuk penyelenggaraan dan pembaikan harta bersama, disyorkan hayat perkhidmatan bahagian individu harta bersama, dan mungkin juga termasuk cadangan daripada pereka bentuk, pembekal bahan binaan dan peralatan, subkontraktor.

Dokumen lain yang berkaitan dengan pengurusan bangunan pangsapuri termasuk:

  • a) salinan pelan kadaster (peta) plot tanah, yang disahkan oleh badan yang menjalankan aktiviti untuk mengekalkan kadaster tanah negeri;
  • b) ekstrak daripada Daftar yang mengandungi maklumat tentang hak berdaftar ke atas objek hartanah yang merupakan harta bersama;
  • c) salinan pelan perancangan bandar plot tanah dalam bentuk yang ditetapkan yang disahkan oleh badan kerajaan tempatan yang diberi kuasa (untuk bangunan pangsapuri, pembinaan, pembinaan semula atau pengubahsuaian besar yang dijalankan berdasarkan permit pembinaan yang diperoleh selepas Kerajaan Persekutuan Rusia menubuhkan bentuk rancangan perancangan bandar untuk plot tanah);
  • d) dokumen yang menunjukkan kandungan dan skop kemudahan atau bebanan lain, dengan lampiran pelan yang diperakui oleh organisasi (badan) yang berkaitan untuk pendaftaran negeri objek hartanah, di mana skop dan sempadan easement atau bebanan lain berkaitan kepada sebahagian plot tanah ditandakan (jika ada kemudahan);
  • e) dokumentasi reka bentuk (salinan dokumentasi projek) untuk bangunan pangsapuri, mengikut mana pembinaan (pembinaan semula) bangunan pangsapuri telah dijalankan (jika ada).

Selalunya dalam amalan, syarikat pengurusan berhadapan dengan situasi di mana sebuah bangunan pangsapuri baru baru sahaja beroperasi, dan seseorang mesti menguruskannya. Timbul persoalan, bagaimana ia dilaksanakan? pengurusan bangunan pangsapuri daripada pemaju sehingga pemilik telah memilih cara untuk menguruskan rumah ini?

Penentuan subjek pengurusan MKD

Selepas MKD mula beroperasi, salah satu keutamaan isu undang-undang ialah definisi subjek pengurusan bangunan pangsapuri. Dalam erti kata lain, adalah perlu untuk menentukan siapa yang akan menguruskan bangunan pangsapuri yang telah beroperasi. Kesukaran dalam keadaan itu ialah pada masa bangunan pangsapuri itu mula beroperasi dan beberapa ketika kemudian, tidak semua premis kediaman dan bukan kediaman dimiliki. Oleh itu, tidak mungkin, secara de jure dan de facto, mengadakan mesyuarat agung pemilik untuk memilih kaedah menguruskan bangunan pangsapuri.

Dalam keadaan di mana harta di bangunan pangsapuri tidak didaftarkan untuk semua premis, anda harus merujuk kepada norma perundangan perumahan. Untuk menerangkan keadaan secara ringkas, skema tindakan adalah seperti berikut. Mula-mula pemaju terima kebenaran untuk menjalankan operasi rumah. Kemudian, dalam masa 5 hari dari saat ini, dia, mengikut budi bicaranya sendiri, memilih syarikat pengurusan, yang dengannya dia menandatangani perjanjian pengurusan selama 3 bulan.

Pada masa yang sama, dalam masa 20 hari dari saat bangunan pangsapuri itu mula beroperasi, badan kerajaan tempatan memaklumkan tentang penyenaraian rumah tersebut. persaingan terbuka untuk memilih syarikat pengurusan. Dalam tempoh 40 hari dari pemberitahuan acara itu, badan kerajaan tempatan mesti mengadakan pertandingan ini dan memaklumkan semua pemegang saham tentang keputusannya dalam tempoh 10 hari dari tarikh ia siap. Seterusnya, syarikat pengurusan yang telah dipilih berdasarkan keputusan pertandingan terbuka mula menguruskan rumah ini dan membuat perjanjian pengurusan dengan penduduk selepas mereka mendaftarkan pemilikan premis di rumah ini.

Oleh itu, perundangan perumahan telah menghalalkan kemungkinan tidak mengadakan mesyuarat agung pemilik untuk memilih kaedah menguruskan bangunan pangsapuri, dan bagi pemaju untuk membuat perjanjian untuk menguruskan bangunan pangsapuri dengan syarikat pengurusan yang dipilihnya. Sekarang mari kita lihat skema ini secara terperinci dan teratur.

Pengurusan MKD selepas pentauliahan

Sebelum pengenalan pelesenan syarikat pengurusan, pemaju boleh serta-merta selepas meletakkan bangunan pangsapuri itu beroperasi perjanjian pengurusan dengan syarikat pengurusan atau menguruskan rumah secara bebas sehingga perjanjian yang berkaitan dimeterai dengan syarikat pengurusan yang dipilih selepas pertandingan terbuka. Satu pertandingan terbuka, kami mengingatkan anda, diadakan oleh badan kerajaan tempatan.

Pada masa yang sama, pelesenan tidak membuat sebarang pelarasan ketara dalam bidang ini dan tidak melucutkan hak pemaju untuk memilih syarikat pengurusan. Kepada membuat perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri antara pemaju (klausa 6, bahagian 2, artikel 153 Kanun Perumahan Persekutuan Rusia) dan syarikat pengurusan yang dipilih berdasarkan keputusan pertandingan terbuka, pengurusan rumah itu dijalankan oleh syarikat pengurusan, yang mana pemaju mesti membuat perjanjian pengurusan tidak lewat daripada 5 hari dari tarikh penerimaan kebenaran untuk memasuki operasi rumah (Bahagian 14 Perkara 161 Kod Perumahan Persekutuan Rusia).

Selepas bangunan pangsapuri itu beroperasi, pihak berkuasa tempatan mesti mengadakan pertandingan terbuka untuk memilih syarikat pengurusan untuk menguruskan bangunan pangsapuri, jika dalam tempoh setahun sebelum tarikh pertandingan pemilik tidak memilih kaedah menguruskannya atau keputusan dibuat oleh penduduk belum dilaksanakan (Bahagian 4 Perkara 161 Kanun Perumahan Persekutuan Rusia) .

Jadi selepas pentauliahan MKD dan sebelum mengadakan pertandingan terbuka untuk memilih syarikat pengurusan, pemaju mempunyai hak untuk membuat perjanjian dengan mana-mana syarikat pengurusan mengikut budi bicaranya. Syarikat pengurusan yang dipilih oleh pemaju akan menguruskan rumah tersebut sehingga bangunan pangsapuri itu diletakkan untuk persaingan terbuka atau pemilik memilih syarikat pengurusan lain atau kaedah pengurusan lain pada mesyuarat agung.

Dalam kes ini, syarikat pengurusan akan bertindak sebagai kontraktor untuk pemaju. Syarikat pengurusan ini mesti membuat perjanjian dengan RSO atas dasar tindakan meletakkan bangunan pangsapuri itu beroperasi (RF RF No. 124 bertarikh 14 Februari 2012). Selepas meletakkan bangunan pangsapuri itu beroperasi, pemaju mesti membayar syarikat pengurusan untuk premis kediaman dan utiliti (Perkara 153 Kanun Perumahan Persekutuan Rusia).

Jika pemaju sendiri menguruskan bangunan pangsapuri tanpa membuat perjanjian pengurusan dengan syarikat pengurusan, maka bayaran untuk perumahan dan utiliti disumbangkan oleh pemegang saham yang menerima premis daripada pemaju di bawah surat ikatan pemindahan dari saat pemindahannya (Klausa 6, Bahagian 2, Perkara 153 Kod Perumahan RF, Klausa 7.3, Bahagian 2, Perkara 155 Kod Perumahan RF ).

Perlukah pemaju mengambil kira pendapat pemegang saham semasa memilih syarikat pengurusan?

Malah, tidak, kerana pemaju tidak diwajibkan untuk mengambil kira pendapat pemegang saham dalam memilih syarikat pengurusan. Data orang sehingga pendaftaran hak milik untuk perumahan tidak mempunyai hak untuk menyatakan pendapat mereka mengenai isu-isu pengurusan bangunan pangsapuri. Keputusan untuk memilih kaedah menguruskan rumah dibuat secara eksklusif oleh pemilik premis di bangunan pangsapuri (Bahagian 2 Perkara 161 Kod Perumahan Persekutuan Rusia).

Alasan untuk pemaju mempunyai hak untuk membuat perjanjian pengurusan bagi bangunan pangsapuri dengan syarikat pengurusan adalah piagam, kebenaran untuk meletakkan rumah itu beroperasi dan keputusan badan pengurusan pemaju yang diberi kuasa untuk membuat keputusan yang berkaitan (Perintah Kementerian Pembinaan Persekutuan Rusia No. 411/pr bertarikh 31 Julai 2014). Oleh itu, keputusan untuk membuat perjanjian pengurusan untuk bangunan pangsapuri dan memilih syarikat pengurusan tertentu boleh dibuat oleh pemaju sahaja dan mengikut budi bicaranya sendiri.

Pertandingan terbuka

Bayaran utiliti di bangunan baru sebelum pentauliahan bangunan pangsapuri

Sebelum bangunan pangsapuri itu mula beroperasi, pemaju menandatangani kontrak dengan RSO untuk keperluan pembinaan. boleh jadi kontrak sementara bekalan kuasa, bekalan haba untuk pentauliahan dan kerja kemasan dalam cuaca sejuk. Selepas MKD dimulakan, adalah perlu untuk membuat kesimpulan semula perjanjian bekalan sumber mengikut corak kekal.

Sebelum bangunan pangsapuri itu beroperasi, tanggungjawab untuk menyelenggara premis terletak pada pemaju di bawah perjanjian dengan RSO (Perkara 210 Kanun Sivil Persekutuan Rusia).

Selepas bangunan pangsapuri itu mula beroperasi, kewajipan untuk membayar premis kediaman dan utiliti timbul daripada pemegang saham yang menerima premis di rumah itu daripada pemaju di bawah surat ikatan pindah milik dari saat pemindahan tersebut (Klausa 6, Bahagian 2, Perkara 153 Kod Perumahan Persekutuan Rusia).

Pemegang saham yang menerima premis daripada pemaju di bawah sijil pindah milik dan penerimaan dipertimbangkan pengguna utiliti(RF RF No. 354 bertarikh 05/06/2011). Akibatnya, jumlah bayaran untuk pengguna CG di premis kediaman dikira mengikut tarif untuk penduduk. Isipadu CG yang disediakan ditentukan oleh bacaan daripada peranti pemeteran atau mengikut piawaian penggunaan (jika tiada meter).

Pemegang saham yang diiktiraf sebagai pengguna perkhidmatan utiliti dan membayar untuk mereka mempunyai hak untuk menuntut penyediaan perkhidmatan utiliti dengan kualiti yang sesuai atau pengiraan semula jumlah pembayaran untuk perkhidmatan berkualiti rendah (Seksyen IX Peraturan untuk penyediaan perkhidmatan utiliti).

Selepas membuat perjanjian dengan syarikat pengurusan yang dipilih oleh pemaju, dalam masa 5 hari selepas menerima kebenaran untuk meletakkan bangunan pangsapuri itu beroperasi, serta selepas membuat perjanjian pengurusan dengan syarikat pengurusan yang dipilih untuk persaingan terbuka kewajipan pemaju di bawah perjanjian bekalan sumber ditamatkan (Perkara 416 Kanun Sivil Persekutuan Rusia).

Ini berlaku kerana, bersama-sama dengan pemindahan MKD kepada pengurusan syarikat pengurusan, peralatan penerima tenaga termasuk dalam komposisi harta bersama pemilik premis dalam rumah. Syarikat pengurusan menjadi penyedia perkhidmatan utiliti.

Jika pemaju tidak membuktikan bahawa dia telah menandatangani perjanjian dengan syarikat pengurusan atau syarikat pengurusan dipilih melalui pertandingan terbuka atau pada mesyuarat agung pemilik premis, maka dia tidak akan dapat membuktikan pemindahan peranti penerima tenaga kepada syarikat itu. Dalam kes ini, dia akan dianggap sebagai pelanggan di bawah perjanjian dengan RSO dan diwajibkan membayar sumber utiliti sehingga MKD dipindahkan kepada pengurusan syarikat pengurusan atau kontrak bekalan sumber ditamatkan.

Kami berharap semuanya jelas kepada anda. Jika anda mempunyai sebarang pertanyaan, anda sentiasa boleh menghubungi kami untuk mendapatkan nasihat. Kami juga membantu syarikat pengurusan mematuhi 731 RF PP mengenai Piawaian Pendedahan Maklumat(mengisi portal Pembaharuan perumahan dan perkhidmatan komunal, laman web Kanun Jenayah, tempat maklumat) dan Undang-undang Persekutuan No. 209 (). Kami sentiasa gembira untuk membantu anda!